多伦多地产经纪 · 买房装修 · 2026
多伦多买房装修：签 offer 之前先算清楚
买一套要装修的房子，真正的风险往往不在施工本身，而在签约之前没想清楚的事：这套房能不能按你的想法改、要不要 permit、钱从哪里来、以后卖房会不会出问题。这一页按买房的先后顺序讲清这些问题，涉及的费用和规则都标了官方来源。
在多伦多买一套要装修的房子，签 offer 之前要确认什么？
最少确认四件事：一是想做的工程要不要申请 building permit；二是前任业主做过的装修有没有 permit；三是如果买的是公寓，管理处的规定允许你改什么；四是装修的钱从哪里来。多伦多市政府的规定是，拆改墙体、改动水管和暖气、开新门窗、做带结构或水暖改动的地下室，都要先拿 permit（见多伦多市政府「什么时候需要 building permit」页面[1]）。
permit 本身不贵：2026 年多伦多住宅装修的 permit 费按面积算，一般改造是每平方米 13.41 加元[2]，最低收费214.79 加元（2026 年）[2]。真正贵的是没拿 permit 就动工：被查到要先停工，另外加收相当于 permit 费 50% 的附加费[3]，已经做完的部分还可能要拆开给检查员看。
这一页讲的是买家视角：买之前怎么评估、买之后怎么少踩坑。施工本身的工序、材料怎么选，以及具体的装修报价，请以持牌承包商的书面报价为准。
01 · 买之前
签 offer 之前：这套房要装修多少，怎么估
看房时看到的装修，只说明了这套房「看起来」怎么样。决定装修预算的，是看不见的部分：电路有多老、水管是什么材质、屋顶和地基有没有问题、前任业主做的改动是不是合规。这些问题最好在 offer 还有条件（conditional）的时候就搞清楚。
先查前任业主的装修有没有 permit
如果地下室已经装修成一套独立的出租单位、或者厨房墙被打通了，问卖方要当时的 permit 和最终验收记录。没有 permit 的装修，以后卖房、买保险、甚至办贷款都可能出问题，详见没有 building permit 的装修，卖房时会踩哪些坑和无 permit 的装修，保险公司可能拒赔。
报价最好在条件期内拿到
- 请验房师（home inspector）先看一遍，把要修的和想改的分开列。验房报告会告诉你哪些是必须处理的问题，哪些只是旧了。
- 大项目找 2 到 3 家承包商来现场看，按同一份工程清单报价，这样报价才能逐项对比。
- 要求报价拆项：拆除、结构、水电暖、材料、人工、permit 和垃圾清运分开写，并写明包不包含材料、多久完工、怎么分期付款。
- 单独留一笔应急预算。老房子打开墙以后常有意外，旧线路、旧水管、发霉都要等拆开才看得见，应急预算留多少要按房龄和工程范围跟承包商商量。
- 如果装修费用会影响你出多少价，在条件期结束前把报价和贷款方案都落实，不要先放弃条件再去问价。
这一页刻意不写「厨房装修多少钱」这类价格区间：多伦多的装修报价随房龄、面积、材料和施工队差别很大，网上流传的数字没有统一的官方口径。最可靠的依据是同一份工程清单下的几份书面报价。看房时该注意哪些细节，可以参考线下看房别只看装修：这 10 个细节才决定值不值得买。
02 · Permit
哪些装修要 building permit（多伦多）
多伦多市政府的规定是：凡是动到结构、水管、暖通，或者改变房屋用途的工程，都要先申请 building permit。即使某项工程不需要 permit，也仍然要符合 zoning 规定。完整内容见多伦多市政府「什么时候需要 building permit」页面[1]。
| 一般要 permit | 一般不用 permit |
|---|---|
| 拆墙、加墙等结构改动 | 换橱柜、做木作 |
| 开新门窗，或扩大、移动原有门窗洞口 | 独立屋、半独立屋、镇屋在原洞口更换门窗 |
| 地下室装修涉及结构、暖通、水管改动，或开新入口、加建二套房 | 不动结构、不加单位、不加水管的地下室装修 |
| 新装或改动暖气、水管、防倒流阀 | 更换炉子或锅炉，加装空调、热水炉 |
| 离地较高的 deck、加建、车库、阳光房 | 更换屋顶（不动结构）、加保温层 |
| 拆除建筑、改变用途（例如一栋改成多个单位） | 维修或更换洁具、加装 sump pump |
permit 费怎么算（2026 年）
多伦多的 permit 费 = 服务指数 × 面积。2026 年的主要标准：住宅改造和装修每平方米 13.41 加元[2]；地下室装修每平方米 6.20 加元[2]；地基托底（underpinning）每延米 12.37 加元[2]；deck、门廊、车棚固定 214.79 加元[2]；水管洁具每件 23.20 加元（单户住宅）[2]；所有工程最低收费214.79 加元（2026 年）[2]。如果需要 zoning 合规证明（Zoning Applicable Law Certificate），住宅改造类是644.38 加元[2]。
审批多久、要验几次
按安省 Building Code 的法定时限，独立屋、半独立屋、镇屋这类房子的完整 permit 申请，市政府要在10 天[4]内给出审批决定（市政府网页的说法是 10 个工作日）；需要 zoning 豁免（minor variance）的项目会更久。拿到 permit 以后，施工过程中要按市政府列出的检查节点[5]约检查员上门，例如结构框架完成后、封墙之前的保温和防潮层、水管和暖通的粗装（rough-in）等，没通过检查就封墙，之后可能要拆开重验。
电路改动另外要找 ESA
电路工程不归 building permit 管，而是由安省电气安全局（ESA）负责。屋主可以自己动手改自家电路，但要动工前先向 ESA 申报（notification of work，即电工 permit）[6]，完工后还要请 ESA 检查；亲戚朋友不能替你做。请别人做的话，对方要持电气承包商执照（Electrical Contractor Licence）[7]。详见屋主自己动手改电路合法吗。
不拿 permit 的后果不只是补费用：按安省《建筑法》，个人违法动工的罚款是首次违法最高 50,000 加元、再犯最高 100,000 加元[8]。很多业主以为「承包商说不用」就没事，市政府的说法是，责任仍然在业主。
03 · 公寓
公寓装修：先过管理处这一关
在多伦多买公寓（condo）准备装修，除了市政府的 permit，还要遵守公寓法团（condo corporation）的规定。单位内的普通装修，比如换地板、换橱柜，通常也要按法团的管理规则（rules）[9]提前申请，常见内容包括施工时间、电梯预约、地板隔音要求等。各栋楼的要求不同，买之前就要看清楚。
- 动到公共部分（common elements）的改动，比如阳台、外墙、公共管道，按《公寓法》第 98 条需要董事会决议批准，并与公寓法团签书面协议、登记在该单位产权上，部分情况还要通知全体业主[9]。
- 这份协议一旦登记，协议约束该单位，之后的买家也要继续遵守[9]。所以买二手公寓时，要留意前业主有没有签过这类协议、承担了什么维修责任。
- 法律规定公寓法团没有义务为单位内的装修改良部分投保（超出标准单位的部分）[9]，所以单位内装修的价值要靠业主自己的保险保障，装修后记得告诉保险公司。
- 签 offer 前看 status certificate 和管理规则，确认地板、厨卫改动、施工时间有没有限制，详见买公寓前必看：藏在管理文件里的养宠、出租与装修限制。
签装修合同时，公寓有一些独有的条款要写进去，例如施工时间、公共区域保护、垃圾清运和邻居投诉的处理，可以参考Condo 装修合同必备 7 条备注。
04 · 资金
装修的钱从哪里来
买房时把装修款一起贷进去
买一套需要装修的旧房，可以考虑「购房加装修」贷款（Purchase Plus Improvements）。CMHC 的对应产品叫 Improvement：自住的一到两个单位，最高贷到装修后价值（as-improved value）的 95%[10]；用来计算贷款的价值是「装修后估值」与「现值加装修费」两者取低[10]，所以装修做得再贵，也不会让可贷金额无限提高。用这个产品，房屋价值（含装修）要低于 150 万加元[10]。各家银行对装修款怎么放款（一次放还是按进度放）、要哪些报价文件，规定不同，详见看上一套要翻新的房？用「购房加装修」把装修款一起贷进按揭。
以后想加建二套房
多伦多所有住宅区都允许加建 secondary suite（二套房）[11]，并且允许全市住宅区最多 4 个单位（部分选区可到 6 个）[11]的多单元住宅。如果买房后想加建出租单位，CMHC 允许做有保险的再融资：最高贷到装修后价值的 90%，房屋价值要低于 200 万加元，最多 4 个单位[12]，前提是业主自住。2024 年联邦政府宣布过的「二套房低息贷款计划」（Canada Secondary Suite Loan Program），在 2025 年联邦预算中确认不会实施[13]，网上一些旧文章还在介绍，不要以它做预算。
多伦多市政府的节能贷款
做节能改造（换窗、加保温、装热泵等）的业主，可以申请市政府的 Home Energy Loan Program（HELP）：最多 125,000 加元，且不超过物业评估值（CVA）的 10%，经地税账单还款[14]。利率会定期调整，以市政府网页公布的为准。
05 · 退税与补贴
2026 年买房装修还能拿哪些退税和补贴
下面只列官方页面上确认仍有效的项目，数字以核实日期为准。
| 项目 | 能拿多少 | 适合谁 |
|---|---|---|
| 多代同堂装修退税（MHRTC） | 费用的 14.5%，最多 7,250 加元（2025 税年）[15]；每项合格装修最多 50,000 加元费用[15] | 为 65 岁以上或有残障抵税资格的亲属，在家里加建独立的居住单元 |
| 无障碍改造抵税（HATC） | 每年最多 20,000 加元合格费用[16]，按联邦最低税率抵税 | 65 岁以上或有残障抵税资格的人，为行动方便做的改造 |
| Home Renovation Savings 节能补贴 | 热泵最多 12,000 加元（资格取决于房屋的供暖方式）[17]；换窗每个窗洞 100 加元[17] | 做节能改造的安省屋主。评估类申请须在 2026 年 11 月 30 日前预约装修后评估、12 月 31 日前完成；首次评估前完成的工程不算；总额燃气供暖房屋最多 5,000 加元、其他供暖方式最多 10,000 加元[18]，刚买房的话先确认时间还来不来得及 |
| 多伦多地下室防水淹补贴 | 2025 年 11 月 12 日或之后完工的工程，每处物业最多 6,650 加元，按发票最多 80% 补贴[19] | 装防倒流阀、sump pump 等防水淹设施的多伦多业主 |
| 多伦多 HELP 节能贷款（是贷款，要还） | 最多 125,000 加元，且不超过物业评估值（CVA）的 10%，经地税账单还款[14] | 做节能改造、愿意经地税还款的多伦多业主 |
MHRTC 和 HATC 的抵税比例跟着联邦最低一档税率走，所以 2026 税年的比例和上限会和 2025 年不同，以 CRA 当年公布的为准。曾经很热门的 Canada Greener Homes 补贴已关闭，2025 年 12 月 31 日是最后递交材料日[20]。多代同堂装修退税的细节见多代同堂装修退税：谁能申请、怎么算。
大翻新也可能涉及 GST/HST 退税
如果装修程度达到 CRA 定义的「实质性翻新」（substantial renovation），也就是90% 或以上的室内部分被拆除或更换[21]，税务上会被当成新房处理。自住业主自己做实质性翻新，可能申请新房 GST/HST 退税：联邦部分 36%，最多 6,300 加元[21]，装修完成时房屋连地的公允市值 35 万加元及以下全额、45 万加元及以上没有[21]，多伦多大多数房屋的市值都高于这个门槛；安省部分 75%，买的是二手房（买地时没付 HST）最多 16,080 加元，买地时付过 HST 则最多 24,000 加元[21]。首次买家如果买的是建商实质性翻新过的房子，或者自己对第一套房做实质性翻新、工程在2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前开工，并在 2036 年之前基本完工[22]，还可能符合首次购房 GST/HST 退税：联邦部分最多 50,000 加元（按完工时房屋连地市值计算：100 万加元及以下全额，100 万到 150 万递减，150 万及以上没有）[23]，安省部分最多 80,000 加元[21]。自己翻新的，一般要求翻新完成前没有住进去。这几项退税的条件很细，动工前先找会计师确认。
06 · 承包商
请装修商：合同、10% 保留款与留置权
- 签书面合同，写清工程范围、材料规格、价格、工期、分期付款节点，以及由谁负责申请 permit。
- 按安省《建筑法》（Construction Act），每笔付款要扣留10%[24]作为保留款（holdback）。保留款一般要等所有可能的留置权期限届满（或留置权已解除）后再付。承包商的留置权期限是60 天（从公布实质完工、或合同完成、放弃或终止两者较早的日期起算）[24]；分包和材料商的期限另有起算点。
- 保留款的作用是：如果总包没付清分包或材料商，对方可以在你的房子产权上登记留置权（lien）。没扣保留款就全额付清，你可能要付两次钱。卖房前发现产权上挂着留置权怎么办，见产权上挂着装修商的建筑留置权：成交前有哪几条路能把它清掉。
- WSIB 规定，住在这套房子里的人（或其家人）请承包商做住家维修或装修，不需要索取 clearance certificate[25]。还没入住的，先向 WSIB 确认是否适用。无论如何都要确认承包商有商业责任保险，最好要一份保险证明。
- 装修一般不在 Tarion 保修范围内：Tarion 不保屋主自己做的改动和增减项（Tarion 保修针对的是新房）[26]；HCRA 的说法是，对现有房屋做装修或升级，通常并不会让它变成「新房」[27]。所以装修质量只能靠合同条款、承包商自己的保修和你的验收。
07 · 流程概览
装修一般分几步
不同工程顺序会有调整，下面是一套旧房整体翻新的常见顺序。买家最需要把握的是前两步：规划和 permit 没做好，后面每一步都会受影响。
| 步骤 | 做什么 | 买家要注意 |
|---|---|---|
| 1. 规划与报价 | 定目标和预算，画图，拿 2 到 3 份同口径报价 | 最好在 offer 条件期内完成 |
| 2. permit 与审批 | 提交图纸、等审批；公寓还要过管理处 | 审批期也要算进工期 |
| 3. 拆除与清运 | 保护要保留的部分，按规定处理建筑垃圾 | 拆开后常发现新问题，用到应急预算 |
| 4. 结构与水电暖 | 结构改动、管线预埋，电路走 ESA | 封墙前要过检查 |
| 5. 保温与防潮 | 墙体、屋顶保温，地下室和浴室防水 | 可申请节能补贴的项目先确认条件 |
| 6. 基础装修 | 石膏板、油漆、地板、门窗 | 按合同节点付款，留足保留款 |
| 7. 厨卫与灯具 | 橱柜、台面、洁具、电器、照明 | 材料规格以合同为准 |
| 8. 验收与清洁 | 最终检查、补缺陷清单、清洁 | 拿到最终验收记录和保修文件，卖房时要用 |
08 · 以后卖房
以后卖房：装修会影响什么
- permit 和验收记录要留好。下一任买家和他们的律师、贷款机构会问，没有记录的装修会拖累价格和成交，见没有 building permit 的装修，卖房时会踩哪些坑。
- 大翻新后转卖要小心 HST：按 CRA 的说法，如果当初有转卖意图，你可能被视为 GST/HST 意义上的建商，卖房时可能要收税[21]，见把房子掏空大翻新后再卖，会不会要收 13% HST。
- 如果房子不是主要住所（例如出租房），加建和改良这类资本支出可以计入房产成本，维修保养不行[28]，发票要保存好。卖房时怎么报税要看个人情况，先问会计师。
- 不是所有装修都能在卖房时收回成本，卖前装修怎么取舍见卖房前装修 ROI 排序：哪些钱花得值。
常见问题
在多伦多装修房子一定要申请 permit 吗？
不一定。按多伦多市政府的规定，动到结构、水管、暖通，开新门窗、加建，或者把房子改成多个单位，都要先拿 building permit；换橱柜、刷油漆、原洞口换窗、更换炉子这类工程一般不用。电路改动另外由 ESA 管，要先申报。拿不准的时候，以多伦多市政府「什么时候需要 building permit」页面[1]为准，或直接问市政府。
多伦多装修 permit 费要多少？
按面积算。2026 年住宅改造和装修是每平方米 13.41 加元[2]，地下室装修是每平方米 6.20 加元[2]，所有工程最低收费214.79 加元（2026 年）[2]。没有 permit 就动工，被查到后除了补办，还要加收相当于 permit 费 50% 的附加费[3]。
买房时能把装修款一起贷进按揭吗？
可以考虑「购房加装修」贷款。CMHC 的 Improvement 产品最高贷到装修后价值（as-improved value）的 95%[10]，按「装修后估值」与「现值加装修费」两者取低[10]计算，房屋价值要低于 150 万加元[10]。具体怎么放款、要什么报价文件，由贷款机构决定，最好在 offer 条件期内落实。
多伦多公寓装修要管理处批准吗？
单位内的装修通常要按公寓法团的管理规则提前申请；动到公共部分（如阳台、外墙、公共管道）的改动，按《公寓法》第 98 条需要董事会决议批准，并与公寓法团签书面协议、登记在该单位产权上，部分情况还要通知全体业主[9]，而且这份协议会约束以后的买家。签 offer 前先看 status certificate 和管理规则。
2026 年买房装修能拿哪些退税或补贴？
仍有效的包括：多代同堂装修退税 MHRTC（费用的 14.5%，最多 7,250 加元（2025 税年）[15]）、无障碍改造抵税 HATC（每年最多 20,000 加元合格费用[16]）、Home Renovation Savings 节能补贴（热泵最多 12,000 加元（资格取决于房屋的供暖方式）[17]）、多伦多地下室防水淹补贴（2025 年 11 月 12 日或之后完工的工程，每处物业最多 6,650 加元，按发票最多 80% 补贴[19]）。Canada Greener Homes 补贴已关闭，2025 年 12 月 31 日是最后递交材料日[20]。各项条件不同，申请前以官方页面为准。
装修算清楚了，再看买房的其他成本
装修只是买房总成本的一部分。把交割费用、贷款和整个买房流程一起算进去，再决定出价。
资料来源
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- City of Toronto — Building Permit Fees (effective Jan. 1, 2026) · https://www.toronto.ca/services-payments/building-construction/building-permit/before-you-apply-for-a-building-permit/building-permit-fees/ · 核实于 2026-10-18
- City of Toronto — Working Without a Permit · https://www.toronto.ca/services-payments/building-construction/building-permit/after-you-apply-for-a-building-permit/building-inspections/working-without-a-permit/ · 核实于 2026-10-18
- City of Toronto — Toronto Building service standards (Building Code, Division C, Table 1.3.1.3) · https://www.toronto.ca/city-government/accountability-operations-customer-service/city-administration/staff-directory-divisions-and-customer-service/toronto-building/toronto-building-complaints-compliments/ · 核实于 2026-10-18
- City of Toronto — When to Call for Inspection of Small Buildings · https://www.toronto.ca/services-payments/building-construction/building-permit/after-you-apply-for-a-building-permit/building-inspections/about-building-inspections/when-to-call-for-inspection-of-small-buildings/ · 核实于 2026-10-18
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- Building Code Act, 1992, s. 36(3) (Ontario e-Laws) · https://www.ontario.ca/laws/statute/92b23 · 核实于 2026-10-18
- Condominium Act, 1998, s. 58 (Ontario e-Laws) · https://www.ontario.ca/laws/statute/98c19 · 核实于 2026-10-18
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- Enbridge Gas — HRSP Assessment additional eligibility requirements (Nov 2025) · https://www.enbridgegas.com/-/media/home-renovation-savings/pdf/HRSP-Assessment-Additional-Program-Eligibility-Requirements.pdf · 核实于 2026-10-18
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- Natural Resources Canada — Canada Greener Homes Initiative · https://natural-resources.canada.ca/energy-efficiency/home-energy-efficiency/canada-greener-homes-initiative · 核实于 2026-10-18
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- CRA — GST/HST Memorandum 19.3.10 (October 2026), para. 57 · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/19-3-10/first-time-home-buyers-gst-hst-rebate.html · 核实于 2026-10-18
- CRA — First-Time Home Buyers' GST/HST Rebate · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-rebates/first-time-home-buyers-gst-hst-rebate/what-rebate.html · 核实于 2026-10-18
- Construction Act, s. 22(1) (Ontario e-Laws) · https://www.ontario.ca/laws/statute/90c30 · 核实于 2026-10-18
- WSIB — Clearance certificate FAQs · https://www.wsib.ca/en/clearancefaqs · 核实于 2026-10-18
- Tarion — What Is Not Covered · https://www.tarion.com/homeowners/what-is-not-covered · 核实于 2026-10-18
- HCRA — Licensing · https://hcraontario.ca/licensing-compliance/licensing/ · 核实于 2026-10-18
- CRA — Capital gains definitions · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/definitions-capital-gains.html · 核实于 2026-10-18
permit 收费、税务抵免和补贴计划会调整或结束，以各机构官网为准。装修要不要申请 permit、能不能享受某项退税，以市政府、CRA 等主管机构的判断为准。本页为一般信息，不构成法律、税务、贷款或施工建议。
