多伦多买房过户费用（Closing Costs）
安省完整清单 + 实算工具
Closing costs 是买家在 closing day 一次性支付的各项费用，与房价和首付完全分开。Resale 二手房的常规预算是房价的 1.5%–4%，其中 Land Transfer Tax（土地转让税）通常占大头。根据 CMHC（2024） 调研，多数安省首次买家对 closing costs 的估算偏低 30–50%，导致 closing 当天临时筹钱。
在多伦多买房，resale 买家 closing 当天要付哪 9 项费用？
Resale 买家的 9 项 closing cost
每项独立列出"是什么 / 多少钱 / 谁收 / 何时付"。金额区间基于 GTA 2026 行情，具体数字以你拿到的报价为准——本页底部计算器支持你输入实际金额。这些钱交给谁、成交前后还要办哪些手续，见 买房办事清单。
| 费用项 | 典型区间 | 收款方 | 何时付 |
|---|---|---|---|
| 省土地转让税 Provincial LTT | 0.5%–2.5% 累进 (sliding scale) | 安省政府 Ontario | 交割日 Closing day |
| 多伦多市政 MLTT (限多伦多市内) | 0.5%–7.5% 累进 (Toronto only) | 多伦多市 City of Toronto | 交割日 Closing day |
| 地产律师费 Lawyer fee + disbursements | $1,500–$2,500 (+$300–$600) | 律师 Lawyer | 交割日 Closing day |
| 产权保险 Title insurance | $250–$500 | 保险公司 Insurer (via lawyer) | 交割日 Closing day |
| 验房 Home inspection | $400–$700 | 验房师 Inspector | 条件期 Conditional period |
| 房屋估价 Appraisal | $300–$500 | 银行/估价师 Lender | 贷款审批 Mortgage approval |
| Status Certificate (Condo) | ~$100 | 物业 Condo corp | 条件期 Conditional period |
| CMHC 保费 PST (首付<20%) | 保费的 8% PST (premium 2.8%–4%) | 安省政府 Ontario | 交割日 Closing day |
| 交接调整费 Closing adjustments | $1,000–$3,000 | 卖家 Seller (pro-rated) | 交割日 Closing day |
省土地转让税
安省政府按累进费率收取，房价越高税率越高。$500K resale 约 $6,475，$1M resale 约 $16,475。
多伦多市政 LTT (MLTT)
仅多伦多市内（Etobicoke / North York / Scarborough 含），905 区不收。$2M+ 自 2024 年起新增高 tier。
地产律师费
"律师费"分两部分：律师本人服务费（legal fee） + 第三方支出（land registration、title search、courier 等 disbursements）。后者约 $300–$600。
产权保险
一次性保费，保障产权欺诈、未发现的违建、相邻房产侵占等问题。律师代你购买，几乎所有交易必备。
验房
条件期内（通常 5–7 天）由 OAHI 注册验房师做的全屋检查。Condo 通常不验，Freehold 强烈建议。Pre-listing 报告除外。
房屋估价
贷款机构有时要求第三方估价，确认房产值这个价。多数 conventional mortgage 由银行内部完成（免费），少数情况需要买家承担。
Status Certificate
买 condo 时由律师审阅的 condo corp 财务和规章文件包，揭示 reserve fund 状况、即将上涨的管理费、特别评估等。Ontario 法定收费上限 $100。
CMHC 保费的 PST 部分
首付 <20% 必须买 CMHC 保险，保费可滚进 mortgage，但安省 PST 部分（8%）必须 closing 当天现金付。$500K 房 + 5% 首付，PST 约 $1,520。
交接调整费
卖家预付的地税、水电、condo fee 中"超过 closing 日的部分"按比例返还给卖家。具体金额视 closing 日期和卖家预付情况而定。
数据来源：CMHC 2024 buyer survey、Ontario Ministry of Finance（LTT 费率）、City of Toronto MLTT bylaw、OREA 律师费调研。具体收费以你实际拿到的报价为准。
Closing cost 计算器怎么用？输入实际报价立即看 closing 当天总现金
输入你的实际报价，立刻看 closing 当天总现金
LTT 自动按 Ontario 累进费率算（多伦多市内自动加 MLTT，首次买家自动减 rebate）。其他项目你填实际报价，工具汇总成 closing 当天的总现金需求。
你的数字
Closing Day 总现金
填入房价并点击计算，看实际数字。
免责声明：估算工具，不构成法律或财务建议。LTT 公式按 2026 年 Ontario / Toronto 当前费率。具体到 closing 单据以律师 statement of adjustments 为准。
首次买家能拿回多少？最多 $8,475 + 投资抵扣
下面四项是 resale 首次买家通用的减免和资金来源。律师会自动处理 LTT rebate（不用申请），FHSA / RRSP HBP 由你和银行办。
Ontario Land Transfer Tax Refund
省 LTT ≤ $4,000 时全额退（房价约 ≤ $368K）；超过部分自付。律师在 closing 自动抵扣，不需要你后续申请。
Toronto MLTT Rebate
仅多伦多市内房产可领，与省 rebate 叠加（共 $8,475）。MLTT ≤ $4,475 时全额退。律师同步处理。
First Home Savings Account (FHSA)
每年 contribute $8K（lifetime $40K），存入抵税，提出免税。可与 RRSP HBP 叠用。资金可用于 closing day 现金（律师 trust）。
Home Buyers' Plan (HBP)
从 RRSP 提出最多 $60K（夫妻共 $120K）用于首次置业，15 年内还。提取免税，超期未还按收入计税。
合法降低过户费用的四个动作
真正省下来的钱，很少来自跟律师砍几百块费用，而是在买房的结构上，让有些费用根本不发生。
首付跨过 20%
首付达到 20% 或以上，就不需要买按揭违约保险：保费省了，保费上那笔 8% 的安省税也省了——这笔税不能加进贷款，交割时要拿现金付（见上面第 8 项）。
律师费按「打包总价」比
律师费、杂费（disbursements）和产权保险，各家律所差别不小。找两三家要一个全包报价——律师费、杂费、产权保险放在一起——比总数，别只比挂在前面的律师费。
算清 Cash-back 按揭
有些贷款机构放款时返一笔现金，可以拿来付过户费用。代价通常是利率高一些，而且提前解约可能要退回一部分——要按整个贷款期的总成本来比，不能只看眼前拿到的现金。
让卖家分担一部分
市场偏冷时，可以要求卖家在交割前把问题修好，或者在交割时给一笔抵扣（credit on closing）。一定写进 APS，并尽早告诉贷款机构或贷款经纪——卖家给的抵扣可能影响银行批给你的贷款额。
买家问得最多的 5 个问题
Q1. 应该为 closing costs 预留多少？
Q2. Closing costs 能滚进按揭吗？
Q3. Closing costs 能抵税吗？
Q4. 这些费用具体什么时候付？
Q5. Closing 当天发现钱不够怎么办？
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