安省买房的『成交费用』全拆解：土地转让税、律师费、CMHC保险的PST，一个GTA真实例子算给你看
首付之外，你还要多准备一笔钱——多伦多买房，这笔常在房价的 1.5%–4%
在安省（尤其多伦多）买房，除了首付还要准备哪些『成交费用』？
成交费用（closing costs）是你在成交日、首付之外还要额外掏出的现金。在安省，最大的一块是土地转让税——安省省税按房价 0.5%–2.5% 累进；若房子在多伦多，还要再交一份几乎同额的多伦多市土地转让税（MLTT）。此外还有律师费、产权保险、验房、评估，以及若首付不足 20% 时 CMHC 保险费上的 8% 安省销售税（PST，须现金付、不能并入贷款）。综合下来，成交费用通常落在房价的 1.5%–4%。
Source: Ontario Ministry of Finance (Ontario.ca) / City of Toronto (Toronto.ca) / CMHC (2026)
我是 Arthur Zhao。每一位第一次在 GTA 买房的客户，几乎都会在成交前几天被同一件事吓一跳：「首付我准备好了，怎么还要再拿出好几万？」那笔钱就是成交费用。它不是隐藏收费，而是一串各有出处的税与专业费——只是很少有人在下 offer 之前把它一次算清。这篇我把每一项拆开、标好出处，再用一套多伦多 100 万的房子把数字实算给你看，让你在签合同之前就知道『上岸』到底要多少现金。
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成交费用是什么，为什么它不等于首付
先分清两笔钱：首付是房价里你自己出的那部分（房价减贷款）；成交费用是首付之外、为完成过户而额外产生的税费和专业服务费。它们在同一天（成交日）由你的律师统一结算，但性质完全不同。很多买家把全部现金都压在首付上，结果临到成交才发现还差一笔——这也是我总在下 offer 之前就先陪客户把成交费用估出来的原因。综合来看，安省的成交费用通常落在房价的 1.5% 到 4%，具体高低主要取决于：房子在不在多伦多、你是不是首次购房、首付有没有到 20%。
最大的一块：安省土地转让税（LTT）
• 首 $55,000：0.5%
• $55,000.01–$250,000：1.0%
• $250,000.01–$400,000：1.5%
• $400,000.01–$2,000,000：2.0%
• 超过 $2,000,000（含一/两户住宅）：2.5%
『累进』的意思是每一档只对落在该档区间内的那部分房价计税，不是全额乘最高档。这笔税在成交时由律师代缴，无法并入房贷。
多伦多买房：再交一份市级土地转让税（MLTT）
此外，据多伦多市政府，自 2026 年 4 月 1 日起，对含一/两户住宅的高价房增设豪宅累进档：$300万–$400万 4.4%、$400万–$500万 5.45%、$500万–$1000万 6.5%、$1000万–$2000万 7.55%、超过 $2000万 8.6%。多伦多以外的 GTA 城市（如密西沙加、万锦、列治文山）没有市级 LTT，只交安省省税。
⚠️多伦多买家最容易踩的坑：把土地转让税只算了一遍。安省省税和多伦多 MLTT 是两笔独立的税，100 万的房子光这一项就约 $32,950。房子在多伦多市界外（如密西沙加、万锦）才只交省税一份。
💡 关键点——一套多伦多 $1,000,000 的二手房，土地转让税实算：安省省税 = 0.5%×5.5万 + 1.0%×19.5万 + 1.5%×15万 + 2.0%×60万 = $16,475；多伦多 MLTT 基础档与省税相同，同为 $16,475。两者相加，光土地转让税一项就是 $32,950（未计首次购房退税）。这就是为什么在多伦多买房，成交现金常常远超买家的直觉。
首次购房者：省税最高退 $4,000，多伦多 MLTT 最高再退 $4,475
沿用上面那套 100 万的房子：若你是首次购房者，$32,950 里可减去 $4,000 + $4,475 = $8,475，净缴约 $24,475。退税通常由律师在成交时直接抵扣，不必事后申请。资格细节（如从未在全球范围拥有过住宅等）请以政府官网为准。
专业服务费：律师费与代付款项、产权保险、验房、评估
• 律师费 + 代付款项（disbursements）：办理过户、产权检索、登记等，常见约 $1,500–$2,500（含代付的登记费、检索费等）。
• 产权保险（title insurance）：一次性保费，常见约 $250–$500，保障产权瑕疵、欺诈、测量问题等，通常由律师安排。
• 验房（home inspection）：常见约 $400–$700，二手房强烈建议做。
• 房屋评估（appraisal）：贷款机构确认房屋价值用，常见约 $300–$500，有时由银行承担。
以上均为市场区间，非官方定价。
🚨首付不足 20% 时，CMHC 保险费可以并入房贷，但它的 8% 安省 PST 必须成交日现金支付、不能并入贷款。这是最常被漏算、临成交才发现的一笔额外现金——务必提前留出。
首付不足 20%：CMHC 保险费本身能并入贷款，但那 8% PST 不行
但有一个专坑安省买家的细节：根据安省法规，这笔保险费要另加 8% 的安省销售税（PST/RST），而这 8% 的税必须在成交日以现金支付，不能并入贷款。举例，若保险费为 $22,000，其 8% PST 就是 $1,760 的额外成交现金。
成交日的分摊（adjustments）：地税、水电等按天算清
成交当天，律师还会做一份『分摊表』（Statement of Adjustments），把卖家已预付、但应由你承担的持有成本按天数分摊给你。最常见的是物业税（地税）：如果卖家已把全年地税交清，而你在年中接手，你要把成交日之后属于你的那部分补给卖家；反之若卖家欠着，则从你的款项里扣。公寓的管理费、以及某些安排下的水电取暖费也可能类似分摊。这不是一笔固定金额，取决于成交日期和卖家的预付情况，但会实实在在计入你成交日要交的钱。
ℹ️买 condo 记得预留 status certificate 的费用与审阅时间：法团法定收费上限 $100（含税）、须 10 天内出具，但在线平台常另收 $30–$50 便利费。别等到 offer 期限最后一刻才去调取。
买公寓多一项：status certificate 费用（法定最高 $100 含税）
如果你买的是共管公寓（condo），下 offer 前通常要调取一份物业状态证明（status certificate），交给律师审阅这栋楼的财务与法律状况。根据《安省共管公寓法》（Condominium Act, 1998）第 76 条及安省共管公寓管理局 CAO（condoauthorityontario.ca），共管公寓法团为出具 status certificate 收取的费用法定上限为 $100（含所有适用税费），且须在收到申请后 10 天内提供。注意：许多物业管理公司会通过在线平台加收 $30–$50 的『便利费』，实付可能到 $130–$150，但法团本身的法定收费上限就是 $100。
新房 vs 二手房：HST 的处理天差地别
很多买家担心买房要交 13% 的 HST，其实要分清新房还是二手房。根据加拿大税务局（Canada.ca，2026），二手/自住过的住宅转售一般免征 HST——你买一套 resale 房，房价里不含 HST。全新建造的房屋则含 13% HST，通常已包含在开发商的标价里（并已折算了新房退税）。
此外，据加拿大财政部（Canada.ca，2025），联邦新推出首次购房者 GST/HST 退税：符合条件的首次购房者购买 100 万以下的新建自住房，可免除其中的 GST（HST 的联邦部分），100 万至 150 万区间递减，最高可省约 $50,000（须与开发商在 2025 年 5 月 27 日或之后签约）。这项只适用于新房，不适用于二手房。
常见问题 FAQ
在安省买房，成交费用大概占房价多少？
综合土地转让税、律师费、产权保险、验房、评估和可能的 CMHC 保险 PST 等，安省的成交费用通常落在房价的 1.5%–4%。其中在多伦多买房、非首次购房、或首付不足 20% 时会明显偏高，因为多伦多要多交一份市级土地转让税、且 CMHC 保险的 8% PST 要现金支付。
多伦多买房的土地转让税为什么比周边城市贵那么多？
因为多伦多在安省省级土地转让税之外，还额外征收一份市级土地转让税（MLTT），300 万以下税率与省税相同——相当于同一笔税交两遍。据多伦多市政府（Toronto.ca，2026），一套 100 万的房子省税约 $16,475、MLTT 约 $16,475，合计约 $32,950。密西沙加、万锦、列治文山等市界外城市则只交省税一份。
首次购房者能退多少土地转让税？
据安省财政厅（Ontario.ca），符合条件的首次购房者可退安省土地转让税最高 $4,000；据多伦多市政府（Toronto.ca），在多伦多买房还可就 MLTT 额外退最高 $4,475。两者相加最多约 $8,475，通常由律师在成交时直接抵扣。资格条件以政府官网为准。
买房要交 13% 的 HST 吗？
看新房还是二手房。据加拿大税务局（Canada.ca，2026），二手房转售一般免 HST；全新建房含 13% HST，通常已包含在开发商标价里。另有联邦首次购房者 GST 退税，符合条件者购买 100 万以下的新建自住房可免除 GST 部分（Canada.ca，2025），但只适用于新房。
CMHC 保险费可以并入房贷吗？那笔额外的税呢？
CMHC 保险费本身可以并入房贷分期偿还（据 CMHC，2026，费率按 LTV 从约 2.80% 到 4.00% 不等）。但在安省，这笔保险费要另加 8% 的省销售税（PST），而这 8% 的税必须在成交日以现金支付、不能并入贷款——这是首付不足 20% 的买家最容易漏算的一笔现金。
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