卖房之前，
先看清这 12 句话术。

高估钓签

"你这房现在能卖 X 万。" —— X 比邻居刚成交价高 5–10%。

这是抢签套路。报高让你不再去找下家，签了独家代理 6 个月后才告诉你「市场比预期冷」，开始压价。本质是用偏乐观的预期换 6 个月的代理权。安省 TRESA（《房地产服务信任法》，原 REBBA）没有禁止经纪给乐观估价，但其《道德守则》要求经纪给出任何意见时都要体现合理的知识、技能和判断——CMA（Comparative Market Analysis）是核心证据。

Listing 合约的三个咬人条款

"签 6 个月独家代理是行业标准。" / "Cancellation fee 用不上，你不用担心。"

Ontario 的 listing agreement 至少有三个咬人的条款：(1) 代理期限——3 / 6 / 12 月都可谈，不存在「标准」；(2) Holdover period——通常 60–180 天，合约结束后你卖给曾在合约期间被这个经纪「介绍过」的买家，仍要付佣金；(3) Cancellation——单方解约可能要付广告费、估价费或最低保留费。Holdover 是最常出纠纷的条款——换经纪后，前经纪可能因为某次 open house 来过的人最终成交，主张佣金。

大公司光环

"我们是 Royal LePage / RE/MAX / Sotheby's，全球网络给你最大曝光。"

多伦多 GTA 95%+ 的销售流量来自 MLS（TRREB）+ realtor.ca + housesigma + zealty 等聚合站——所有持牌经纪发的 listing 都进同一个池子。公司 logo 不会让你的房在 MLS 排得更前。「全球网络」对 3M+ 豪宅 + 跨境买家有边际价值，对常规价位（1–2M）几乎无作用。真正决定卖得快卖得贵的是：定价合理、摄影质量、文案、showing 响应度、open house 执行——这些是经纪个人的能力，不是公司的。

「我手里有买家库」

"我手里有 50 个准买家。" / "我们公司微信群有几千买家。"

「买家库」绝大多数是过去 listing 留下的联系人（很多已经买完房了），或社交媒体粉丝（不一定是真准买家）。真正预先 qualified 的 active buyer——有 mortgage pre-approval、知道预算、知道社区偏好——非常少。如果买家库是真的，签合同后几天内就会有 showing 安排；如果一周下来没动静，那个「库」基本就是话术。

佣金 5% 是「行规」

"佣金行规 5%，不能改。" / "我降佣金就没动力卖。"

Ontario 佣金完全可谈，没有行规。要拆开看：(1) Listing side（卖家经纪那部分）完全可谈到 1–2.5%，看市场和经纪个人定位；(2) Co-op commission（给买家经纪的部分）通常 2–2.5%，降太多会影响 showing 率——但这是买家经纪的行为，不是「卖家经纪动力」问题。两段必须分开谈。把两段绑在一起谈是话术——你能压的是 listing 部分，co-op 部分动作要小心。

Offer Night 策略

"我们定低价抢 offer，X 号 7pm offer night，不接 bully。"

Offer night 在卖方市场（库存少、买家抢）有效——制造稀缺感、推高价格。在冷市场或市场放缓时可能根本没人来，结果你的房空挂一周变「卖不掉」，再被迫降价。判断依据是当前 days on market + 库存 + 同类 sold-to-list ratio，不是经纪习惯。Bully offer 政策也直接关联——拒绝 bully 等 offer night，万一 offer night 结果差，你连那个 bully 都失去了。

「不 staging 卖不出去」

"不 staging 卖不出去。" / "Staging 多卖 3–5 万很简单。" / "我们公司有自己的 staging team。"

Staging 收益最大的是空房——搬空的房没家具显得冷，staging 给买家想象空间。已有家具的房效果取决于现状，不一定值得投入。RECO / CREA 没有官方「staging 多卖 X%」的统计——市面数据基本来自 staging 行业自己。1 万 staging 换 5 万溢价是理想化情境，不是普遍。豪宅经常需要专业 stager；老破小或个性房 staging 后反而失去特色。还要警惕回扣关系——经纪推荐的 stager 可能是关联方，他从中拿介绍费。

「现在是好时机」

"现在卖最好，再等市场就翻了。" / "现在不卖错过窗口。"

宏观时机判断没人做得准，包括经纪。真正能依据的是你自己的换房链条——卖了住哪？买的房什么时候交接？过桥贷款 vs 同步交割怎么排？利率走向影响的是买家承担能力（间接影响你的成交价），不是直接告诉你「该不该卖」。「现在最好」常常是经纪自己的 KPI（季度业绩、要冲量）+ 一个泛泛的「市场情绪」判断。

Open House 给最大曝光

"我们做 Open House，给你最大曝光，能多卖 X 万。"

Open House 只是买家接触房源的途径之一，MLS 房源推送和私人预约看房同样重要；多伦多没有可靠数据说明有多少成交始于 Open House。Open House 真实功能很多时候是经纪的 lead generation——他在你家收集买家信息变成自己的客户。对你的价值在「测水温」（早期看反应）。安全风险不可忽视：陌生人进家有偷盗、踩点、识别贵重物品风险。Open House 不该完全否定，但要看它在你的 marketing 组合里到底起什么作用。怎么判断该不该办，看 多伦多 Open House 指南。

SPIS 披露义务

"这些小问题不用披露，写出来吓跑买家。" / "我们的 SPIS 不强制填。"

Ontario 的 SPIS（Seller Property Information Statement）表确实非强制——但这不等于「不用披露」。已知重大潜在缺陷（material latent defects——屋主知道、买家正常看房看不到、影响安全或价值的）的隐瞒在 Ontario 法律下属于 fraud / negligent misrepresentation，买家成交后可起诉撤销交易、索赔、减价。常见踩坑：曾经的水患、地基裂缝、屋面漏水、保险索赔史、Kitec piping、铝线、知道的违建、grow op / 凶宅历史。可见缺陷（patent defects）正常看房能看见的，买家自己应看出来，可以不主动披露。重要不重要分不清就写下来。

Bully Offer 接还是不接

"Bully offer 我们不接、等 offer night。" 或反过来 "这个 bully 给得高，赶紧接。"

Bully offer = offer night 之前的 pre-emptive offer，通常带短 irrevocable 期限（24–48 小时），逼你赶在 offer night 前定。没标准答案，要算 expected value。判断点：(1) bully 溢价相对 list price 和近期可比成交是高是低；(2) 不接的代价是 offer night 万一没人来；(3) 接的代价是你永远不知道 offer night 会不会出更高。理性决策是把「offer night 期望值 - 现在 bully 价 - 流失成本」算出来再选。

看懂 Conditional Offer

"Conditional offer 不要接，火车头容易脱钩。" 或反过来 "这个 conditional 你必须接，不然没 offer 了。"

Conditional offer 的常见 condition：(1) Financing 5–10 天，最常见且合理；(2) Inspection 5–7 天，正常程序；(3) Sale of Buyer's Property（SoB）30–60 天，风险最高；(4) Status Certificate（公寓）5–10 天。其中 SoB 通常配 72 小时驱赶条款（escape clause）——如果有更好 offer 来，你给买家 72 小时移除条件或退出。直接拒绝所有 conditional 是僵化的，市场冷的时候 conditional 是唯一选项。每个条件的定金保护机制、清除流程、违约后果都要分别看。