把房子掏空大翻新后再卖，这笔交易会不会要收 13% HST？「实质性翻新」与「建商」身份
二手房出售通常不收 HST，但税法里有一条缝：翻新做到够彻底、卖的人又是在做生意，这栋旧房在 HST 眼里就可能变回一套「新房」。要不要收，取决于两个同时成立的条件。
旧房大翻新后卖出，什么情况下要收 HST？
二手住宅出售一般是免税供应；只有两个条件同时成立，才可能要按安省 13% 收 HST：第一，翻新达到税法上的「实质性翻新」——地基、外墙、内承重墙、楼板、屋顶、楼梯这些不计入，其余部分 90% 以上被拆除或更换；第二，卖家是「建商」（builder），也就是在做生意或带交易性质的投机里做这次翻新。为自己住而翻新的个人，不属于建商。
来源：Excise Tax Act s.123(1)、Schedule V Part I（Justice Laws, current to 2026-09-21）；CRA GST/HST Technical Information Bulletin B-092（2005）
我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。设想这样一幕：一栋老房子拆到只剩外墙和屋架，重做了几个月，挂牌照片一出来几乎像新建；签 offer 前，买家那边的律师问了一句——这个价格含不含 HST？卖家这才第一次想到：二手房不是不收 HST 吗？
按 Schedule V Part I s.2，非建商出售二手住宅确实是免税的。但 Excise Tax Act 里有一条缝：翻新做得足够彻底、做翻新的人又是在做生意，这栋房子在 HST 眼里就可能被当成一套新建住宅来卖。这篇不算税额，只讲清楚「到底收不收」是怎么判断的——以及几个容易想当然的地方。
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闸门一：税法说的「翻新」，先划掉了一长串东西
日常说的「大翻新」和税法上的 substantial renovation（实质性翻新）不是一回事。Excise Tax Act s.123(1) 的定义是：住宅建筑经翻新或改造，使得翻新开始前已存在的建筑，除地基、外墙、内承重墙、楼板、屋顶、楼梯之外，全部或几乎全部被拆除或更换，且完工后仍是住宅。
这个排除清单是理解整条规则的钥匙。它的意思是：保住外壳和结构、只翻里面，正是这个定义设想的典型情形——你不能用「我没动承重墙、没换屋顶」来说明自己没做实质性翻新，因为这些本来就不在计算范围里。真正被计算的，是结构之外的建筑内部。CRA 在 B-092 里的描述很直白：在一个大翻新项目里，建筑内部基本上被掏空（essentially gutted）。
90% 怎么量：看面积和房间，不看你花了多少钱
条文只写「全部或几乎全部」（all or substantially all）。根据 CRA（2005）发布的 GST/HST Technical Information Bulletin B-092，这个词一般理解为 90% 或以上，也就是翻新前存在的建筑，至少 90% 要被翻新到一定程度。
怎么算这个比例，B-092 接受任何公平合理的方法，举的例子包括：
- 翻新的楼面面积占总楼面面积的比例；
- 楼面加墙面面积的比例；
- 翻新房间数占总房间数，比如 10 个房间翻了 9 个，就是 90%。
同一份公告也明确说，翻新的花费、改良后增加的市场价值，都不能作为判断依据。所以「我花了四十万」「评估价涨了一倍」这类说法，对这个问题没有帮助。需要说明的是：B-092 本身是讲新房退税（New Housing Rebate）语境的公告，这里引用的是 CRA 对「实质性翻新」这个术语的解释。
闸门二：同样掏空翻新，自住和做生意是两种身份
⚠️用公司持有要另外看。builder 定义里把自住翻新排除在外的 (f) 段，写的是「individual」（个人）；s.3 的自住出口同样只适用于个人。以公司名义买入并做实质性翻新的，不能靠这两条出来，具体请找税务专业人士。
💡 我个人的判断是，这类交易里更值得留意的，不是 90% 怎么量，而是「我是为自己住才翻新的」这个说法和实际经过对不上——比如完工后从没真正住进去就挂牌，或者同一个人短期内连续做了几栋。条文判断的是事实，不是自我描述。如果你的情况落在灰色地带，卖之前就把翻新的时间线、当初买房和翻新的目的、完工后的实际用途整理清楚，再请税务专业人士看。
已经是建商的个人，还有一个自住出口
就算按定义你是建商，根据 Excise Tax Act（current to 2026-09-21）Schedule V Part I s.3，个人还有一条路：出售可以免税，条件是
- 实质性翻新大致完工后的某个时点，这处住宅主要（primarily）作为你本人、与你相关的个人、或你前配偶 / 前同居伴侣的居所使用；而且
- 从完工到那个时点之前，这处住宅没有主要用于其他用途。
同样有一个前提：你没有就买入该不动产或对它的改良申请过进项税抵免（ITC）。
一个自然的问题是「要住满多久」。条文里没有写任何最短居住天数，它看的是「主要作为居所使用」这个事实，以及在那之前有没有被主要拿去做别的用途。所以如果你听到过某个具体天数，那不是这条法律本身的门槛。
ℹ️本文只讲「有没有 HST」的判断框架，不涉及税额计算、买家能否申请新房退税等问题。每个案例的事实不同，签约前请让律师或会计师按你的具体情况确认。
炒房规则 ≠ HST 建商：两部法，各问各的
Income Tax Act s.12(12)–(13) 有一条住宅炒房规则：住房单元持有不足 365 天就卖出（有死亡、婚姻破裂、搬迁等生活事件例外），会被视为带交易性质的生意，所得不按资本利得处理。注意这条开头写的是「For the purposes of this Act」——它是所得税法自己的视同规则。
HST 的建商身份由 Excise Tax Act 自己判断，builder 定义里并没有引用这条所得税规则。所以不能简单地说「一年内卖掉、被算成炒房，就自动要收 HST」；反过来，持有超过 365 天也不代表 HST 上就安全。正确的理解是：所得税法问的是你这笔所得怎么征税，Excise Tax Act 问的是这次出售要不要收 HST，两边要分开看。
- Excise Tax Act s.123(1) — builder、substantial renovation 定义（Justice Laws，current to 2026-09-21）
- Excise Tax Act Schedule V Part I ss.2–4、Schedule VIII、s.165（Justice Laws 全文）
- CRA GST/HST Technical Information Bulletin B-092: Substantial Renovations and the GST/HST New Housing Rebate
- Income Tax Act s.12(12)–(13) — flipped property（Justice Laws，current to 2026-09-21）
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常见问题 FAQ
我把厨房和卫生间全部换新再卖，要交 HST 吗？
单看厨卫一般不够。CRA B-092 把「实质性翻新」解释为排除结构件后 90% 以上的建筑被翻新，可以按房间数或面积计算，例如 10 个房间翻了 9 个，即达到 90%。而且即使达标，还要看你是不是在做生意的建商——为自住翻新的个人按 Excise Tax Act s.123(1) 不属于建商。
翻新花了几十万，是不是就算「实质性翻新」了？
不是。CRA 在 B-092 里明确说，翻新的花费和改良增加的市场价值都不能作为判断依据。看的是地基、外墙、承重墙、楼板、屋顶、楼梯以外的建筑部分，是否有 90% 以上被拆除或更换。
大翻新后自己住了一阵再卖，要住满多久才不用收 HST？
Excise Tax Act Schedule V Part I s.3 没有规定最短居住天数。它要求的是：翻新完工后某个时点，房子主要作为你本人或相关亲属的居所使用，且在那之前没有主要用于其他用途，同时你没有申请过相关的进项税抵免。具体是否满足，要看实际使用的事实。
一年内卖掉被算成炒房，是不是就一定要收 HST？
不能这样直接推。Income Tax Act s.12(12) 的 365 天炒房规则写明只适用于所得税法本身，决定所得怎么征税；要不要收 HST 由 Excise Tax Act 的建商定义和 Schedule V 的豁免条款另外判断，两者需要分开看。
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