合同第 9 条「未来用途」：卖家不担保你买下以后能加建、改用途或出租

Form 100 用一句话把「这房子将来能不能照你的计划用」的风险整个留给了买家。想把计划变成卖家的承诺，只能另外写进合同。

我是 Arthur Zhao。
看房时最常听到的一句话之一是：「这条街好几家都加了二楼，你买了也可以加。」说的人未必在骗你，邻居家也可能真的加成了。但等你翻到 Form 100 第 9 条就会发现，这句话在合同里没有任何位置：卖家对你将来想怎么用这处房子，一个字都不担保。
这篇只讲这一条：它把什么风险留给了你，你想加建、改用途或出租时签约前该查什么，以及怎样把真正需要的用途变成合同里写明的东西。

这一句话拆开看：一个默认，一个出口

第 9 条整段只有一句，但值得一个短语一个短语地读。

• no representation or warranty of any kind：不是「卖家不保证一部分」，而是任何形式的陈述或保证都没有。
• the future intended use of the property by Buyer：管的是买家打算的、将来的用途。你计划加盖、开诊所、做出租单元，都落在这里。
• is or will be lawful：既不保证现在合法，也不保证以后合法。规则变不变、批不批，都不是卖家的事。
• except as may be specifically provided for in this Agreement：除非合同明确另有约定。这是整句话里唯一能替你改变结果的部分。

OREA 在 Form 100 的讲解版里给这一条配了一个例子：买家如果打算将来把物业改作商业用途，没有任何保证他将来能做到。注意这类讲解属于教育性说明，不是法律意见，但它点出的方向很清楚：第 9 条默认站在卖家一边，想要保障的人要自己去争取。

第 8、10 条管「现在」，第 9 条管「将来」

「卖家说可以」为什么不算数

很多买家以为，只要卖家或卖家经纪当面说过「可以加建」「可以做出租」，出了问题就能回头追。Form 100 有两处文字把这条路基本封住了。

第一处就是第 9 条本身：对你将来的用途，没有任何种类的陈述或保证。

第二处是第 26 条（AGREEMENT IN WRITING）：This Agreement including any Schedule attached hereto, shall constitute the entire Agreement between Buyer and Seller. There is no representation, warranty, collateral agreement or condition, which affects this Agreement other than as expressed herein. 也就是说，合同（连同附件 Schedule）就是双方的全部约定，合同之外的陈述、保证、附带协议都不算。

同一条还写明：加进合同的条款与表格印好的条款冲突时，加进去的条款优先。这正是第 9 条那个出口能起作用的原因：你写进 Schedule 的用途条款，可以在冲突的范围内改变第 9 条的默认结果。另外，第 24 条提醒，经纪提供的信息不是法律、税务或环境意见。看房时听到的「应该没问题」，最多只是你去查的起点。

加建、改用途、出租：各自卡在哪一层规则

第 9 条只说卖家不担保，并不告诉你规则是什么。真正决定你的打算能不能实现的，是几层彼此独立的规则，任何一层不过都不行。

想加建、改建：分区之外还有建筑许可。安省 Building Code Act, 1992 第 8(1) 条规定，没有首席建筑官（chief building official）签发的许可，任何人不得建造或拆除建筑物。能不能拿到许可，又要先过分区这一关：加盖的高度、退线、占地，都可能受 zoning by-law 约束。

想改用途：先看分区允许什么。Planning Act 第 34(1) 条授权地方市议会通过 zoning by-law，禁止土地和建筑物用于 by-law 列明之外（或之内）的用途。你的计划不在允许清单里，就要走程序：小幅偏离可以向 committee of adjustment 申请 minor variance（Planning Act 第 45(1) 条，条件之一是维持 by-law 和官方规划的总体意图）；差得远的，要市议会修改分区。即使不动工，Building Code Act 第 10(1) 条也规定，改变建筑物用途会增加危险（按建筑规范判断）的，同样要先拿许可。

想出租，尤其是加单元或做短租：再加一层城市自己的规定。能不能加附属单元、短租要不要登记、有什么限制，各城市做法不同，要查房子所在城市的现行规定，不能拿另一个城市的经验套用。

把需要的用途写进合同：OREA 条款库里的四种做法

第 9 条说的 specifically provided for，落到实处就是在 Offer 里加条款。OREA 条款库（2026-01-01 修订版）里与分区相关的有这几条，管的东西各不相同：

• ZONING-3 分区满意条件（condition subsequent）：买家在约定期限前，自行确认物业已按相关 zoning bylaws 和 official plan 以最终且有约束力的形式（final and binding form）分区，允许把物业开发或用于条款填写的用途。不满意的，由买家全权判断（sole and absolute discretion），可在期限届满前书面通知终止，定金全额无扣除退还。
• ZONING-1 改分区 / minor variance 条件：以取得允许条款所填具体用途的 re-zoning 或 minor variance 为条件，写明由谁申请、谁出钱，双方都要勤勉推进。期限前没有书面通知条件已满足，Offer 即 null and void，定金全额无扣除退还。这类条件卖家接不接受，要看市场和双方的谈判。
• ZONING-6 分区保证：卖家保证土地在某个城市的某号 by-law 下属于某一分区。注意它保证的是分区类别，不是「你的计划在这个分区下一定能做」。
• ZONING-4 建筑与车道位置：卖家在其所知范围内保证，现有建筑完全位于物业范围内并符合分区和建筑 by-law，车道也在界内且入口经道路主管部门批准；保证在成交后继续有效，但只针对成交时的现状，不覆盖你之后的改动。

四条里只有前两条直接围绕「你打算的用途」，后两条是对现状的保证，可以和前两条配合用。具体选哪条、空白怎么填、期限给多久，取决于你的计划和这处物业，这一步请交给你的房产律师。

出价前的未来用途清单

按「谁来做」分三组，自己能做的先做完，再带着结果去找律师。