在 title 上读到一行「不得卖给某某种族的人」——安省老房产权里的种族限制性契约，今天还算数吗？
很多 GTA 老 subdivision 的产权链里，至今印着一句上世纪的种族限制条款。你在 title search 里读到它是一回事，它有没有法律效力，是另一回事。
在安省买老房，title search 里读到一句限制种族的旧契约条款，它今天还有效吗？会不会影响我买这套房？
在安省，1950 年 3 月 24 日之后订立的这类种族限制性契约，被《Conveyancing and Law of Property Act》第 22 条明文规定为「自始无效、不可执行」（void and of no effect）——它挡不住任何人买、住或转售这套房。但有两点必须分清：一，早于该日期订立的旧条款不在第 22 条的文义射程内，须由地产律师就个案按其他法律途径判断；二，「无效」不等于「从产权记录上消失」——你在 title search 里仍然可能读到它，读到它和它有效力是两回事。
来源：安省 Conveyancing and Law of Property Act, R.S.O. 1990, c. C.34, s.22（e-Laws，2026-08-23 核）；一般性反歧视原则见 Ontario Human Rights Code
我是 Arthur Zhao。买安省老房的客户，偶尔会在律师寄来的 report on title 里，读到一行让人愣住的旧英文——大意是这块地「不得出售、出租或让某某种族、信仰、肤色的人占用」。第一反应几乎都是同一个：这还合法吗？我买了会不会有麻烦？我理解那种被冒犯又困惑的感觉。但这件事真正需要你分清的，是两个被绝大多数人混在一起的问题：这行字还印在纸上，和这行字还有没有法律效力——完全是两回事。这篇我把它拆开讲，也顺手纠正一个连不少文章都写错的日期细节。
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先说清楚：这行字为什么会出现在老房的产权链里
这类条款不是哪个卖家临时写上去的，而是上世纪前半叶开发商在划分 subdivision 时，成批写进地契的「限制性契约」（restrictive covenant）。当年一些开发商为了迎合彼时的社会偏见，会在整片社区的地契里统一加上一句：这块地不得卖给、租给或让某某种族、信仰、肤色、原籍的人占用。这句话随后跟着产权一代代传下来——即便房子早已转手无数次、社区早已多元，那行原始文字仍留在产权链的历史层里。所以你今天在一栋 GTA 老房的 title 上读到它，多半不是针对你，而是一段没有被从纸面上清走的历史沉积。
你读到它，先把两件事分开
在律师的 report on title 里看到这行字，容易本能地把「它还印在这里」直接等同于「它还管着我」。这一步就走偏了。安省立法机关早在上世纪中叶就出手处理过这类条款：1950 年 3 月 24 日之后订立的此类契约，被《Conveyancing and Law of Property Act》第 22 条直接宣告无效。也就是说：文字还在，效力已无。你要判断的不是「这句话存不存在」，而是「它订立于哪一天、因此落在法律的哪一边」。
关键分水岭：订立日期决定它归哪条路处理
⚠️最容易写错、也最值得记住的一点：第 22 条按其文义只作废 1950 年 3 月 24 日之后订立的这类条款。安省很多老房的产权契约恰恰早于这个日期——那部分不在第 22 条的字面射程内，历史上是靠其他法律途径处理的。别把「所有种族限制条款一律被第 22 条作废」当成通用答案；具体归哪条路，交给你的地产律师就个案判断。
「无效」不等于「消失」——为什么它还留在纸上
这是本文对你最实用的一点。第 22 条让符合条件的条款「自始无效」，但它并没有规定这行字会自动从产权记录里被抹掉。产权记录是历史的累积档案，一条被法律作废的契约，通常仍以历史条目的形式留在那里——于是买家、卖家、乃至几十年后的又一手买家，都还可能在 title search 里读到它。换句话说，法律解决的是「它有没有效力」，没有顺手解决「它还看不看得见」。理解这个落差，你就不会因为「还看得见」而误以为「还有效」。
ℹ️如果你希望把这行字彻底从产权记录上清走，是否可行、走哪条程序、值不值得那笔律师与登记费用，属于个案问题，应由你的地产律师一手核实后再决定——本文不提供具体的删除步骤，以免你照着一套不适用于你情形的程序去操作。对多数住宅买家而言，既然条款已无效力，通常并不需要专门去动它。
💡 我个人的判断是：读到这行字，真正该做的不是恐慌，也不是急着「把它删掉」，而是先确认它订立的日期、再让你的地产律师用一句话在 report on title 里定性它。对绝大多数住宅买家来说，它对你能不能拥有、居住、日后转售这套房，实际影响是零。它是一段该被记住、但早已没有法律牙齿的历史。
它会影响房子的价格或可售性吗
基本不会。因为这类条款不可执行，它不构成产权瑕疵意义上的真实负担——它不会阻止过户、不会让贷款批不下来、也不会让你日后卖房时少一个合格买家。实践中，买方律师通常会在 report on title 里注明该条款依第 22 条无效（或对更早的条款说明其不可执行性），交易照常进行。真正需要你和律师多聊两句的，是那些仍然有效的限制性契约——比如限制建筑高度、外立面、用途之类的私人契约，那是另一个话题，和种族限制条款的法律地位完全不同。
再往上一层：反歧视的一般禁止
把镜头拉远，种族限制性契约之所以在今天彻底站不住，不只是因为第 22 条这一条专门规定。安省的人权法（Ontario Human Rights Code）确立了一项更普遍的原则：人人有权在不因种族、祖裔、原籍、肤色、信仰等受歧视的前提下平等地订立合同、平等地获得住所。一份要求「只能卖给或住给某个种族」的条款，从根上就与这项原则相抵触。所以即便抛开第 22 条那道专门的作废，这类安排在当代安省的法律框架里也没有立足之地。（具体条号涉及个案适用，如需援引请让律师确认。）
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常见问题 FAQ
我在 title search 里看到限制种族的旧条款，这套房还能安全买吗？
可以。这类条款不可执行，不构成真实的产权负担——它不会阻止过户、不影响你合法拥有和居住、也不会妨碍你日后转售。买方律师通常会在 report on title 里注明它依第 22 条无效（或说明更早条款的不可执行性），交易照常进行。你要做的是让律师就你这份具体的 title 定性它，而不是自己吓自己。
第 22 条是不是把所有种族限制性契约都作废了？
不是——这是最常见的误解。第 22 条按其文义只作废 1950 年 3 月 24 日之后订立的此类契约。安省不少老房的原始条款早于这个日期，那部分不落在第 22 条的字面射程内，须由地产律师就个案按其他法律途径判断。但两种情形有一个共同结论：这类种族限制在今天都无法被合法执行。
既然它无效，为什么还印在我的产权记录上？
因为「无效」和「消失」是两码事。第 22 条让符合条件的条款自始无效，却没有规定它会自动从产权登记里被抹掉。产权记录是历史档案，一条被作废的契约往往仍以历史条目留存，于是几十年后你仍可能在 title search 里读到它。它看得见，不代表它有效力。
我可以要求把这行字从 title 上删掉吗？
是否可行、走哪条程序、要花多少钱，属于个案问题，应由你的地产律师一手核实后判断。本文不给具体删除步骤——因为可用的机制取决于你的条款订立日期、登记方式等细节，套一套不适用的程序反而添乱。对多数住宅买家来说，条款既已无效，通常并不需要专门去处理它。
这类条款会影响房价或贷款吗？
基本不会。因为不可执行，它不构成会压低估值或卡住贷款的产权瑕疵。真正需要认真对待的是那些仍然有效的限制性契约（例如限制建筑高度、外立面或用途的私人契约）——那是完全不同的另一类问题，别和已失效的种族限制条款混为一谈。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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