安省买卖合同到底哪一刻成立：签字、接受、送达与 Confirmation of Acceptance

卖家经纪说「签了」，不等于合同已经约束你和卖家。Form 100 把「签字」「接受」「送达」拆成了三件事，时间点各不相同。

我是 Arthur Zhao。
晚上十点四十，卖家经纪打来电话：「卖家签了，恭喜。」你松了一口气，可邮箱里还没有那份签好的 PDF。十一点，你出价时写的不可撤回期就到了。
这二十分钟里，你到底算不算已经买下了这套房子？很多买家觉得签字就是成交，其实 OREA 标准买卖合同 Form 100 把这件事拆得很细：谁签、签了什么、签完送到了哪里、什么时候送到，每一步都有条款管着。这篇只讲 Form 100 本身怎么写，不讲租约。

签字、接受、送达：三件事，三个时间点

把一份 offer 从写好到生效，拆开看是三个动作：

• 签字：某一方在文件上签名。买家签 offer，是在提出条件；卖家签回，可能是接受，也可能是改动后的反提议。
• 接受：一方对另一方提出的、包括所有改动在内的完整文本表示同意。Form 100 第 13 条把合同的约束力挂在这一步上：upon acceptance of this offer there shall be a binding agreement of purchase and sale between Buyer and Seller。
• 送达：这份接受按第 3 条的方式到达对方。条款里 offer、counter-offer、notice of acceptance 都被统称为 Document，适用同一套送达规则。

日常聊天里，三件事常被一句「签了」带过。但真正算时间的时候，签字时间、最后接受时间、送达时间可能落在不同的分钟甚至不同的日子。卖家签字之后、文件发出之前，正是最容易产生误会的那一段。

第 3 条：文件送到哪里，才算对方收到了

第 3 条 NOTICES 先解决「谁替你收文件」：卖家委任 Listing Brokerage 作为收发通知的代理；买家如果和经纪公司签了代理协议，就委任 Buyer’s Brokerage 作为代理。

接着是送达方式。条款原文对这些 Document 的核心规定是：shall be deemed given and received when delivered personally or hand delivered to the Address for Service provided in the Acknowledgement below, or where a facsimile number or email address is provided herein, when transmitted electronically to that facsimile number or email address, respectively。也就是两条路：

• 亲手送到 Acknowledgement 栏里写的 Address for Service；
• 合同里写了传真号或电邮地址的，传送到那个号码或地址。

注意这里的关键词是「合同里写的」。条款下方给买卖双方各留了 FAX No. 和 Email Address 的空格，分别标注 For delivery of Documents to Seller 和 For delivery of Documents to Buyer。文件发到一个合同里没写的邮箱，条款上并不当然算送达。

电子传送时，条款还规定 the signature(s) of the party (parties) shall be deemed to be original，扫描件或电子签上的签名视同原件。第 27 条另外写明双方同意依据 Electronic Commerce Act, 2000 使用电子签名。至于时间按哪里算，第 28 条说得很清楚：合同中的时间和日期，以物业所在地为准。

不可撤回期：截止之前与截止之后

来回改价时，哪一次签字才是最后那次

OREA 在 Form 100 开头的注释里描述过常见流程：买家签好 offer 交给卖家考虑，卖家可能改动后再交回给买家考虑，This process can continue back and forth several times in an effort to reach an agreement。

来回几轮之后，文件上会有多处划改、多个签名和缩写。Form 100 用 CONFIRMATION OF ACCEPTANCE 这一栏把最终时间钉住，原文开头是：Notwithstanding anything contained herein to the contrary, I confirm this Agreement with all changes both typed and written was finally accepted by all parties，后面留空填写具体时刻、日期和 a.m./p.m.，由 Seller or Buyer 签字。OREA 注释说明：When all the parties have accepted the Agreement, then the last person to sign confirms when that happened。

这一栏有两个细节值得看：

• 它确认的是 with all changes both typed and written 的版本，也就是包含所有打字和手写改动的最终文本；
• 填它的是最后签字的那一方，不是固定由买家或卖家填。

第 26 条再补一层：添加条款（包括 Schedule）与预印条款冲突时，the added provision shall supersede the standard pre-set provision；合同之外，There is no representation, warranty, collateral agreement or condition, which affects this Agreement other than as expressed herein。口头答应过的事，没写进去，就不在这份合同里。

合同成立之后：Acknowledgement 与副本

Confirmation of Acceptance 下面还有一栏 ACKNOWLEDGEMENT，买卖双方各自签：I acknowledge receipt of my signed copy of this accepted Agreement of Purchase and Sale and I authorize the Brokerage to forward a copy to my lawyer。

这一栏做两件事：一是确认你手上拿到了已接受合同的签字副本；二是授权经纪公司把副本转给你的律师。第 3 条里说的 Address for Service，也是写在这一栏里的。换句话说，这一栏既是收据，也是你留给对方送达文件的地址。

第 24 条：经纪能讲清楚什么，不能替你判断什么

Form 100 第 24 条原文：The parties acknowledge that any information provided by the brokerage is not legal, tax or environmental advice。

放在本文的话题里，意思很具体：经纪可以把条款写了什么、表格哪一栏怎么填、文件什么时候发出讲清楚；但某一次撤回是否有效、某个时间点之前合同算不算已经成立、发错邮箱的接受通知有没有效力，这些是法律判断，应该由你的房产律师来回答。遇到时间点有争议的情况，尽早把完整的往来邮件和各版本文件交给律师。

出价到合同成立，按时间顺序做这几件事