产权调查期（Requisition Period）：安省买房中那个看不见、却真正保护你的一步
从接受 Offer 到交割，律师在替你查什么、Requisition Date 是什么、产权保险又保什么
安省买房里的「产权调查期」（Requisition Period）是什么？
产权调查期是 OREA 买卖合同（Form 100）第 8 条设定的一段窗口：从卖方接受 Offer 起，到合同上填的 Requisition Date（产权异议日）为止，买方律师在此期间自费调查房产产权——核实卖方是否真正拥有清晰产权、有无未清的按揭/留置权/地役权/工作令，并就任何问题以书面 requisition letter 要求卖方在交割前清除。
Source: Ontario Real Estate Association (OREA) Form 100, Clause 8 (2026)
在安省买房，最容易被忽略、却最能保护你的一步，往往发生在你看不见的地方——接受 Offer 之后、交割之前，你的律师在替你「查产权」。这一步做得好，交割当天你拿到的是干净的产权；做得不好，历史遗留的债务和纠纷可能落到你头上。
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先看合同：Requisition Date 到底填的是哪一天
OREA Form 100 第 8 条（TITLE SEARCH）原文写的是：买方有权在 Requisition Date 当天下午 6:00 前，自费调查房产产权。这一天就叫 Requisition Date（产权异议日），是买方律师完成产权调查、并就发现的问题给卖方律师发书面异议函的最后期限。它是写进合同、写死在纸面上的一个具体日期——不是「大概那几天」，而是一个卡点。
很多买家把注意力全放在 Offer 价格、订金和交割日上，却不知道这个不起眼的日期，决定了你的律师有多少时间替你把产权理干净。根据 OREA（2026）的实务建议，Requisition Date 最好设在交割日前至少两周——律师查产权本身要几天，查出问题后卖方还要时间去改，日期定得越靠前，回旋余地越大。
ℹ️小贴士：Requisition Date 是可以在写 Offer 时协商的字段。OREA（2026）建议设在交割日前至少两周——把它往前设，你和卖方都有更多时间处理万一查出的问题。
第一步：产权调查（Title Search）
• 所有权——卖方是不是这块地登记在册的真正业主，姓名对不对；
• 按揭与留置权——房子上还挂着几笔按揭（Mortgage/Charge）、有没有建筑留置权（Construction Lien）等未清债务；
• 限制、地役权、契约——有无 registered restrictions、easements（地役权）、restrictive covenants；
• 各类协议——与市政或公共事业单位登记在案的协议。
第二步：非产权调查（Off-Title Search）
• 地税与水电欠费——有没有拖欠的 property tax 或 utilities；
• 分区合规（Zoning）——房子当前用途是否合法、能否继续（合同第 8 条里那句「present use may be lawfully continued」就是查这个）；
• 工作令与缺陷通知——有没有未了结的 work orders / deficiency notices（比如违建、未封的施工许可）；
• 火险可保性——主体建筑能否投保火险。
农村房产还要额外查水井（well）和化粪池（septic）。
第三步：发 Requisition Letter（异议函）
💡 关键点：合同里有个「双重卡点」很多人读错。第 8 条规定，非产权调查的截止日 = 取以下两者中较早的那个：(i) 从「Requisition Date 或所有条件解除日，两者中较晚者」起算 30 天；(ii) 交割日前 5 天。这意味着如果你把 Requisition Date 定得太靠近交割，一旦查出大问题，你可能只剩几天去解决。把 Requisition Date 往前挪，是给自己留后路。
⚠️别把产权保险当成万能盾：已知问题、以及需要实地测量才能发现的边界问题，通常在保单除外条款里。产权保险管「将来冒出的意外」，不替你确认今天的地界事实。
产权保险（Title Insurance）：为什么现在多数安省买家用它取代验地
过去买房常要花钱做一份最新的地界测量图（Survey / RPR）来确认边界、有无越界。现在安省绝大多数买家改买产权保险（Title Insurance）——一次性保费（几百到一千多加元，随房价浮动），由你的律师在交割时代为安排，一次投保、保到你持有期间，无需逐年续保。而且如果你贷款买房，贷款机构几乎都会强制要求你买产权保险，否则不放款。
根据安省金融监管局 FSRAO（2025），产权保险可以覆盖：产权缺陷、公共记录错误、伪造与产权欺诈（比如有人冒名把你的房子过户或抵押——这在如今是真实风险）、未登记的留置权、某些边界与越界（survey）问题、以及部分工作令/分区问题。正因为它能覆盖 Survey 类的边界风险，多数贷款机构才接受产权保险作为不再单独验地的替代品。
💡 但要分清：产权保险 ≠ 测量图。它俩是两种不同的产品，互不替代。测量图告诉你「篱笆到底压没压线」这种物理事实；产权保险则是对将来「万一冒出问题」给你经济赔偿。已知的缺陷、以及只有靠一份全新测量或现场勘查才能发现的问题，通常在保单的除外范围里。所以产权保险保的是风险，不是替你去实地量地界。
🚨产权调查是律师的专业活，不是自己上网查一查就行。买方一定要请安省执业地产律师全程操作——查漏一笔未注销的留置权，代价可能直接落在你头上。本文为教育性内容，具体交易请咨询你的律师。
如果产权缺陷清不掉，会怎样？
这正是产权调查期真正保护你的地方。根据 OREA Form 100 第 10 条（TITLE），如果你在第 8 条规定的期限内，就产权问题、未了结的工作令、当前用途不能合法继续、或主体建筑无法投保火险，向卖方提出了有效的书面异议，而卖方无法或不愿去除、补救、或（由卖方出资）以产权保险方式解决，同时你也不愿放弃（waive）该异议——那么这份合同即告终止，你付出的所有款项（含订金）全额无息退回，卖方和经纪都不承担责任。
反过来，如果你没在期限内提出有效异议，你会被视为「已接受卖方的产权」。所以这段窗口不是走过场——它是你退出的合法出口。
交割当天：还有一道 Final Title Search
别以为早就查完了就一劳永逸。不管产权调查在哪天做，买方律师都会在交割当天再做一次最终产权调查（Final Title Search），确认从上次查到现在，产权上没有出现新的登记。原因很现实：一笔新的登记（比如新留置权）可能在交割前几个小时才冒出来。这道最后的复查，是你干净接手的最后一道闸门。
常见问题 FAQ
Requisition Date 和 Closing Date（交割日）是同一天吗？
不是。Closing Date 是产权正式过户、你拿钥匙的那天；Requisition Date 是它之前的一个卡点，是买方律师完成产权调查、就问题发书面异议的最后期限。根据 OREA（2026）实务建议，Requisition Date 通常设在交割日前至少两周，好留出查证和清障的时间。
买了产权保险，还需要做产权调查吗？
需要。产权保险不替代律师的产权调查，两者角色不同：律师主动去查产权、发现并要求卖方清除问题；产权保险则是对将来万一冒出的产权问题（如欺诈、未登记留置权）给你经济赔偿。正规交易里，律师做完调查，再由律师在交割时替你安排产权保险，两者叠加。
产权保险和测量图（Survey）能互相替代吗？
不能。据 FSRAO（2025），产权保险不是「边界保险」。测量图告诉你房屋边界、有无越界这类物理事实；产权保险是对保单列明缺陷的经济赔付。已知缺陷、以及只有新测量才能发现的问题往往在除外范围。不过多数贷款机构接受产权保险作为不再单独做 Survey 的替代方案。
如果产权上的问题卖方清不掉，我的订金能拿回来吗？
可以。根据 OREA Form 100 第 10 条，若你在合同第 8 条期限内就产权提出有效书面异议，卖方无法或不愿解决、你也不放弃该异议，合同即终止，你已付的所有款项（含订金）全额无息退回。这正是产权调查期作为你「退出出口」的价值所在。
农村房产的产权调查有什么不同？
农村或非市政供水房产，除了常规的产权与非产权调查，律师和买方还要额外关注水井（well）和化粪池（septic）的状况与合规，这些通常不在城市房产的标准清单里。建议在 Offer 阶段就把相关调查条件写进合同，并交由律师核实。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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