Offer 上的买家栏和卖家栏怎么写：全名、联名、in trust、公司、授权书、遗产卖家

Form 100 第一行只要两样东西：谁来买，谁有权卖。这两栏写得随手，后面每一份成交文件都要回头来对它。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想一对夫妻出价买房，Offer 是晚上在车里赶出来的。买家栏写的是先生平时用的英文名 Kevin，太太的名字漏了，因为「贷款主要用他的收入」。房子谈下来了，第二天律师来问：产权要登记在谁名下？身份证件上的名字是哪个？太太要不要上产权？
这几个问题，本该在写那一行字之前就想好。下面先看表格本身印了什么、没印什么，再分买方和卖方两侧讲常见的写法和坑，最后把代人签字的几种身份放在一起说清楚各自要先确认什么。

表格上印了什么，没印什么

Form 100 首段的写法是：「BUYER: …… agrees to purchase from」「SELLER: …… the following」，两条横线下方的小字分别是 Full legal names of all Buyers 和 Full legal names of all Sellers。两个关键词：全部，和法定姓名。

合同末尾的签字区，买方、卖方各有若干行，每行由见证人（Witness）、当事人、印章（Seal）和日期（Date）组成。OREA 的注释写明买卖双方「sign under seal」；第 1 条的注释解释，出价方签名旁的 Seal 表示出价方已为这份不可撤销的 Offer 得到了对价。第 27 条另外约定，双方同意按 Electronic Commerce Act, 2000 使用电子签名。

同样重要的是表格没有印的东西。Form 100 正文里没有「Authorized Signing Officer」之类的公司签字栏，没有授权代理人签字栏，没有 joint tenancy 或 tenants in common 的勾选项，也没有处理「in trust」或买方换人的条款。这些情形都靠当事人在空白栏里写对、必要时另加条款，而不是靠表格替你设计好。

买家栏和卖家栏，填法相同，要核对的东西不同

买方一侧：联名，以及准备上产权的人

几个人一起买，每一位都要写进买家栏，并且各自在签字区签一行——表格要的是「all Buyers」。

联名买时容易混的一点是：Form 100 只问谁买，不问怎么持有。表格里找不到 joint tenancy 或 tenants in common 的字样，持有方式要在成交前告诉你的律师，由律师在过户登记时处理。这两种方式的区别和选法另有专文，这里不展开。

名字本身，按身份证件上的完整法定姓名写，不写平时的英文昵称或缩写。表格并没有说名字写得不完整合同就无效，但律师、贷款方和登记文件都要以这一行为起点；名字前后对不上，通常要在成交前由双方律师处理，发现得越晚越赶。

in trust 和成交前换名：表格没有替你安排

有些买方会在买家栏写成「某某 in trust」，打算成交前再决定产权登记在谁或哪家公司名下。

先看表格怎么说。Form 100 里出现「in trust」的地方，讲的都是订金、保险金、成交文件和佣金由谁托管，没有一条讲买方以受托人身份签约，也没有一条讲买方可以把合同转给别人。第 29 条只写了「签署人的继承人、遗嘱执行人、遗产管理人、继受人和受让人受本合同约束」——它说的是这些人受约束，并没有写买方可以不经卖方同意换人。

所以，这样写会带来哪些税务后果（例如土地转让税、所得税），卖方能不能拒绝、要不要另加条款，都不是表格能回答的。这点要在签 Offer 之前问律师，而不是成交前才问。

卖方一侧：产权上的人都要在，没上产权的配偶也可能要签

卖家栏要写的，是有权把这处房产卖出来的人。道理在第 10 条：卖方要交付良好的产权（good title）；产权登记上有两位业主，Offer 上却只写了一位，那这一位一个人交不出整块地的产权。所以卖家栏应当和产权登记对得上，并按身份证件写完整法定姓名。卖家婚后改过名的情形另有专文。

容易被漏掉的是没上产权的配偶。Family Law Act s.18(1) 把夫妻作为家庭住所日常居住的房产定义为 matrimonial home；s.21(1) 规定，配偶处分或抵押 matrimonial home 的权益，须满足以下之一：另一方加入文书或同意交易；另一方已通过分居协议放弃这部分权利；有法院命令授权；或双方另行登记指定了别处为 matrimonial home 且未撤销。s.21(2) 规定，违反 s.21(1) 的交易可以依 s.23 申请撤销，除非取得权益的人是有偿、善意且不知道那是 matrimonial home。

Form 100 把这条法律落在两处：第 22 条由卖方保证按 Family Law Act 不需要配偶同意，除非卖方配偶已在下方签署同意；表格末尾的 SPOUSAL CONSENT 栏，就是给这位配偶签的。另外，s.21(3) 允许卖方就「不是配偶」「房子不是 matrimonial home」等情形作出书面声明，没有相反通知时视为充分证明——这类声明通常由律师在成交文件里准备。

代人签字：授权书、公司、遗产，各自先确认什么

一、授权书代签。Form 100 的签字区没有「attorney」一栏，代签人怎么署名、授权书要覆盖哪些权限，另有专文讲。和本篇相关的一点：Family Law Act s.21(4) 规定，上面说的「不是 matrimonial home」声明，若由处分方的受权人（attorney）基于本人亲自知悉作出，也视为充分证明。

二、公司买方。买家栏写公司的完整法定名称；表格上没有预印的 Authorized Signing Officer 签字栏，由谁代表公司签、签字人有没有权限约束公司，是公司内部授权的问题，要律师确认。卖方面对数字公司买家时要留意的风险，另有专文。

三、遗产卖家。Estates Administration Act s.2(1) 规定，去世者名下、没有他人凭生存者取得权（survivorship）接手的财产，归属其遗产代理人（personal representative），由其作为受托人为受益人持有。所以卖遗产房，在 Offer 上以卖方身份签字的是遗产代理人，而不是子女们各自签。s.17(1) 规定，代理人行使出售权时受益人原则上不必同意，但仅为分配遗产而出售的除外（规则在 s.17(2)，细节较多）。s.17(7) 还写明：遗嘱执行人在取得遗嘱认证（probate）之前，不得行使该条的权力，法官批准的除外。

你的个案里，签 Offer 时代理人手上要有哪些文件、成交前要不要先取得法院的任命，直接影响成交日能否如期——这点要在挂牌前问遗产律师。另外，第 29 条也覆盖了反过来的情形：一方在成交前去世，OREA 的注释写明其继承人和遗嘱执行人受这份合同约束。

签 Offer 前，按你的身份核一遍

先找到你属于哪一类，再看对应的几条：