卖家结婚改过名字怎么处理？过户文件 vs. 旧 title 不一致的解决

提前确认 title 上的名字

签 listing agreement 前就要查 parcel register（GeoWarehouse 或律师）。如果发现 title 上是婚前姓名，立刻通知 listing agent 和律师。这一查只需 5 分钟，避免 closing 前 2 周才发现的灾难。

需要准备的文件

(1) Marriage certificate（结婚证）—— Ontario 出生须 ServiceOntario 公证副本；外国结婚证需 notarized translation；(2) 改名前后两份 ID（驾照 / 护照）；(3) Statutory Declaration 律师起草签字 (declaration of identity)；(4) 如果当时 title 没及时更新，可能需要 Land Registry ‘Application to Change Name on Title’（费用 $79）。

两种处理路径

路径 A（推荐）：先正式更新 title 上的姓名（费用 $79，时间 2-3 周），closing 时一切干净。路径 B（赶时间）：保持 title 旧名，closing 时附 Statutory Declaration 证明同一人。Land Registry 大部分情况接受 B，但偶尔有 examiner 拒绝要求改 A。有时间走 A 更稳。

外国结婚证的额外步骤

中国 / 香港 / 其他外国结婚证：需要 (1) Notarized translation 由认证翻译师翻译并公证、(2) Apostille 或 Authentication（取决于发证国是否 Hague Convention 签约国）、(3) 可能需要加拿大 IRCC 或大使馆的认证。这套流程 4-6 周，切勿临时。

Joint title 的特别情况

如果 title 是 joint tenancy 与配偶共有，且双方结婚后都改了名（少数情况），需要双方 statutory declaration。如果有离婚后改名（前夫姓改回娘家姓），还需 divorce certificate 配套。Joint title 流程比 sole title 复杂 30-50%，律师费会高一点。

结婚但没改姓也算名字不一致吗？

不算。Ontario 法律允许婚后不改姓。如果 ID 还是婚前姓名 = title 一致 = 没问题。

公司持有的 title 改名怎么办？

Corporate name change 走 Articles of Amendment + Land Registry 提交，流程 3-4 周。律师准备 corporate declaration 配 Articles。比个人改名复杂。

改名后没改 title 拖 10 年了能补吗？

可以。Application to Change Name on Title 没有时效。但可能要补充更多证据（ID 历史、税单等）证明这 10 年是同一人。

Title 上 first name 拼写不一致 (Catherine vs. Cathy) 算吗？

算。Land Registry 严格匹配。需要 statutory declaration 说明是同一人。常发生在 nickname / 中间名 / 拼写变化。

买家律师会不会拒绝 closing？

如果 title 名字不匹配且没有妥善解决，买家律师有义务拒绝 close（因为风险 title 不 marketable）。这就是为什么卖家律师必须提前 1-2 周准备好 statutory declaration。