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Tax, Legal & TRESA

税法与监管：HST、土地转让税、律师费、BRA、TRESA、RECO。 HST, Land Transfer Tax, lawyer fees, BRA, TRESA reform, RECO rules.

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安省地税欠到最后，房子是怎么被政府公开卖掉的

安省地税长期欠缴，市政府最终会把房子公开出售（tax sale）。本文按时间线讲清整套法定程序：哪一年才可能注册证书、一年赎回期内谁能付清保住房子、拍卖还是投标、款项最后怎么分——以及为什么这不是「捡漏」而是一门定价风险的专业活。

	      Sep 2, 2026	    

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产权检索里冒出一笔抚养费欠款——它不是「留置权」，是一张能追加化名的 writ

安省产权检索里跳出一笔陌生的抚养费欠款，很多人第一反应是「被下了留置权」。但《家庭责任与抚养费欠款执行法》(FRSAEA) 里叫 lien and charge 的 s.43 只及于动产、走 PPSA，根本不上土地记录；真正会出现在产权检索里的，是 s.44 的 writ of seizure and sale（经 sheriff 依《土地登记法》s.136 递交），以及把支持令本身登记成的一笔 land charge (s.42)。更关键的是 s.44(2.1)：抚养费债权人可单方面把付款人用过的化名、拼写变体追加进 writ——这让它的撞名风险结构性高于普通判决执行令。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解机制与交割影响。

	      Sep 1, 2026	    

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不只是境外卖家——安省每一位遗产受托人，分家产之前都该先拿 CRA 那张清税证明

遗产的房子卖了、钱到手，受益人催着分——但作为执行人／受托人，你在分配之前少做了一件事：向 CRA 申请清税证明。加拿大《所得税法》s.159(2) 要求法定代表人分配任何遗产财产前先取得证明，否则依 s.159(3) 以所分配财产价值为限个人担责；连自己留下房子（s.159(3.1)）都算分配。这跟境外卖家那张 s.116 证明是两回事。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解两者区别与对卖房时间表的影响。

	      Sep 1, 2026	    

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经纪查过我身份证，律师为什么还要再查一遍？——安省买房，两套反洗钱规则各管一段

买房时经纪查过一次身份证，到了律师楼律师又查一遍——很多人以为是走过场。其实这是两套独立的反洗钱义务：经纪那次来自联邦 PCMLTFA／PCMLTFR，律师那次来自安省律师公会 By-Law 7.1 Part III。本文讲清「识别」与「核实」的分层、律师会问的 8 项信息、三种核实身份的方法、什么时候会问「钱从哪来」、哪些客户可豁免，以及付给律师的现金为何有 7,500 元的上限（超过即不得收取）。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解。

	      Aug 30, 2026	    

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买了产权保险，安省政府其实还有一个「土地产权保障基金」——两者到底谁管什么

你已经买了产权保险，安省《土地产权法》下却还有一个「土地产权保障基金」。本文分清三样常被混为一谈的东西——私人产权保险、公共保障基金、以及 RECO 定金保险——讲清基金依第 57 条赔什么、为什么它是「最后手段」、六年时效与 Director of Titles 程序，以及一条关键分界：保险公司不能借你的名义向基金代位追偿（第 59 条）。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解，含 2024 年修订提醒。

	      Aug 25, 2026	    

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开放屋看房的人在你家门口滑倒了，谁负责？安省《占用人责任法》对卖家和房东都适用

开放屋、看房、出租房里有人滑倒摔伤，卖家或房东要不要负责？安省《占用人责任法》(Occupiers’ Liability Act) 讲清三件事：谁是「占用人」（同一处物业可以有多个）、你欠的是「合理注意」而非「保证不出事」（第 3 条），以及冬天最要命的第 6.1 条——因冰雪受伤须在 60 天内书面通知。含铲雪承包商抗辩（第 6 条）、告示牌到底管不管用、房东版第 8 条。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解。

	      Aug 25, 2026	    

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过户前律师让你宣誓签的「占有声明」，担保的不是占用人或工单，而是逆权侵占与时效地役权

过户时卖家常被要求宣誓签一份 Declaration of Possession（占有声明）。它担保的不是占用人或工单，而是「逆权侵占与时效地役权」。本文讲清：为什么 Land Titles 制度下 99.9% 的安省土地其实用不上它（LTA 第 51(1) 条）、真正相关的只有 Registry 未转换地块与 LTCQ、逆权侵占十年与地役权二十／四十年的时限（RPLA 第 4、31 条），以及卖家含糊或隐瞒可能承担的过失责任。持牌经纪 Arthur Zhao 拆解。

	      Aug 25, 2026	    

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过户当天，钱是怎么从买方律师手上安全交到卖方手上的？安省律师的「信托条件」机制

过户当天，买方的钱和卖方的房子，其实是由两边素不相识的律师直接交接的——中间没有托管公司，也没有银行担保。安省持牌 Broker Arthur Zhao 讲清这套「信托条件」机制：一方律师附条件把款项或文件交给对方，对方书面接受后就对自己个人背上必须履行的义务，就算事后觉得条件不合理也得照做；这靠的是安省律师职业操守规则 r.7.2-11，管的是律师、不是经纪。文末也讲清你作为买家卖家真正该盯的那三件事。

	      Aug 24, 2026	    