买家想在成交前先搬进来：卖家答应提前入住，要承担哪些风险

钥匙可以提前交，合同里的风险、保险和「房子还是你的」这件事不会跟着提前走。答应之前，先把买家最后没成交的那一天想清楚。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
offer 已经签了，条件也清得差不多，买家经纪打来电话：买家现在租的房子比你们的成交日早到期，问能不能让他们先把家具搬进来，「反正下个月房子就是他们的了」，费用可以按月付。
这个请求听上去合情合理，答应也不费你什么事——房子空着也是空着。但「下个月就是他们的」只在交易真的完成时才成立。从钥匙交出去那天起，到律师完成过户那天止，中间这段时间，合同、保险和租赁法看这间房子的眼光，和你以为的不一样。下面按卖家要算的几笔账讲，最后给一份答应之前的清单。

提前入住在标准合同里是「另有约定」，不是默认

Form 100 第 2 条的原文是：成交时，物业的 vacant possession（空置占有）须交付给买方，除非本协议另有约定。OREA 在这条旁边的说明也写明，除非协议别处另有规定，物业应为空置交付。
所以标准合同的默认安排很简单：成交那天交空房、交钥匙，在那之前买家没有住进去的权利。买家想提前入住，就要靠「另有约定」——也就是双方另外签字写进去的条款。口头答应一句「可以先搬」，等于在一份写得很细的合同旁边留了一块空白，出事时双方各自按自己的理解去填。

同一间房子，两段时间：提前入住期 vs 成交之后

第一笔账：住进去的是买家，出了事算你的

Form 100 第 14 条（INSURANCE）的原文是：物业上所有建筑物和所购物品，在成交之前由卖方承担风险；成交之前，卖方须为双方按各自利益信托持有所有保险单及其赔款；如发生重大损害，买方可以终止协议、取回所付款项（不计利息、不作扣减），也可以拿保险赔款完成购买。成交时保险不转让。
把这条放到提前入住的场景里，会出现两个法条没有替你回答的问题：
1. 第 14 条的标准文字里没有提到损害是谁造成的。买家住进去之后出了事，责任怎么划分、会不会影响买家在这条下的选择，要由律师在附加协议里写清楚，不能靠标准条款自动解决。
2. 你的房屋保险是按「你自己住」还是「空置待售」投保的，换成「由另一个人住着」以后是否仍然覆盖，要不要事先通知保险公司，本文没有一手保单可依，先问你的保险公司，拿到书面答复再说。

第二笔账：OREA 条款库里找不到现成的那一条

OREA 出版一本供经纪起草附加条款用的条款库（2026 年 1 月版共 319 条）。和「成交前占用」沾边的有这几类：
1. CONDO-7、CONDO-8：condo 买家在成交前先入住（CONDO-7 针对在建单元内部完工即入住，CONDO-8 约定按月付费）。CONDO-8 的 occupancy fee 是按公共费用分摊、估计地税和按揭利息来算的，结构是围绕 condo 设计的；
2. LEASE/COMM-21、22：商业租约的租客提前进场；
3. INSP-14、INSP-15、ACC-9：成交前进屋检查或访问，只给进门的权利，不给住的权利。
给转售住宅用的「买家提前入住」标准条款，条款库里没有。这意味着两件事：一是这份协议得由律师按你的情况起草，作为附表写进合同，不要从网上或别的交易里抄一段自己改；二是谈之前值得先问一句，买家要的到底是住进去，还是只想进去量尺寸、找装修师傅报价。如果是后者，访问类条款就够了，不必把整间房子的占有提前交出去。

第三笔账：收了 occupancy fee，可能被认定为租约

这是我认为卖家最容易低估的一笔。先看《Residential Tenancies Act, 2006》（RTA）s.2(1) 的几个定义：
1. tenancy agreement 是房东与租客之间书面、口头或默示的占用协议，并且包括 licence to occupy（占用许可）；
2. rent 包括租客为取得居住权向房东支付或须支付的任何对价；
3. landlord 包括出租单元的业主，或任何允许他人占用的人。
再看 s.3(1)：本法适用于住宅楼里的出租单元，不论其他法律怎么规定、不论双方有任何相反的协议或弃权；s.4 规定租约中与本法不一致的条款无效。
把这几条放在一起：买家按月付一笔钱换取在你房子里居住的权利，这一安排会不会被认定为 RTA 下的租约，法条没有直接写，s.5 列出的豁免情形里也没有「买卖成交前的占用」这一项。拿不准时，s.9 允许房东或租客请 Landlord and Tenant Board 裁定本法是否适用。
若被认定为租约，后果是：s.37(1) 规定租约只能按本法终止；s.39 规定，除非租客已搬离或放弃单元，或者 LTB 发出驱逐令，房东不得收回占有。也就是说，协议里写一句「不成交就立即搬走」，在这种情况下未必管用。
不收费是否就一定落在 RTA 之外，法条同样没有直接写——定义里本来就包括口头、默示的协议。家人或其他不交租的人算不算租客的定义细节，站内另有专文，这里不重讲。

第四笔账：交易散了，房子要先空出来才能再卖

提前入住期间买家要是没能成交，你面对的是两件事叠在一起：合同这一头的纠纷（定金、损失怎么算），要由律师处理，本文不展开；房子这一头，屋里住着人、放着别人的家具。
如果这段占用被认定为 RTA 下的租约，能不能换锁、多久能收回，都要按 RTA 走，不是你说了算（见上一节 s.37、s.39）。如果没有被认定为租约，怎么收回也要先听律师的意见，不要自己动手搬东西、断水电或换锁。
反方向的安排——卖家成交后留在房子里住一段——站内另有专文，这里不展开。

答应之前的卖家清单

按时间顺序排，前一组没做完，不进下一组：