卖房要交空房，屋里却住着不交租的亲戚或成年子女不肯搬：他们算不算租客，卖家还能怎么办

合同上的「交空房」只有一句话，屋里那个人的法律身份却要先分清：落在租赁法里，只能按租赁法走；落在租赁法外，靠的也不是一通报警电话，而是法院的收回占有令。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想一下：房子卖掉了，合同签了，条件也都清了，离成交还有几个星期。你跟住在地下室的成年儿子说该收拾东西了，他回你一句：「这些年我每个月都往家里打钱，我算租客。你要我走，先给我发通知，去 LTB 说。」
这句话可能是气话，也可能在法律上站得住。麻烦在于，买方那边只认合同上那句「交空房」，而你手里能用哪套程序，要先看他这句话成不成立。下面先讲合同把你绑在哪里，再讲怎么判断他是不是租客，最后讲两种结果各自该走的路。

「交空房」是合同义务，不是礼貌要求

OREA 标准买卖合同 Form 100（Agreement of Purchase and Sale）第 2 条写的是：交易须在约定日期的 6:00 p.m. 前完成，完成时须把物业的 vacant possession 交给买方，除非本协议另有约定。OREA 在这一条旁边的说明也写明：除非协议别处另有规定，物业应当是空置的。
换句话说，屋里有人不肯走，在买方眼里不是你的家务事，而是你能不能按合同交付。交不出空房会引发哪些后果、买方能主张什么，取决于合同全文和具体事实，要由你的律师评估，本文不展开。
反过来，「除非本协议另有约定」这半句也提示了另一件事：如果签约前你就知道家里有人可能搬不走，交房安排是可以写进合同去谈的，而不是签完再赌。

RTA 里的「租客」，定义比你以为的宽

RTA s.2(1) 对 tenant 的写法是「包括」（includes）：包括为取得出租单元居住权而支付租金的人。再看 rent：包括租客或代租客为取得居住权，向房东支付、给予或须支付、给予的任何 consideration（对价）。tenancy agreement 是房东与租客之间书面、口头或默示的占用协议，并且包括 licence to occupy（占用许可）。landlord 则包括出租单元的业主，或任何允许他人占用出租单元的人。
把这几条放在一起读，会碰到几个法条没有直接回答的问题：
1. 家人完全没有付过任何东西，是否就一定落在 RTA 之外？定义是开放式的「includes」，法条没有直接写。
2. 家人每月固定往家里打一笔钱，名义是「补贴家用」，算不算 rent？「any consideration」字面上很宽，但这笔钱是不是「为取得居住权」而付，要看事实。
3. 从来没签过任何东西，算不算没有租约？定义明确包括口头和默示协议，所以「没签过」本身排除不了租约。
这三处我都不能替你下结论：答案落在事实上，比如钱是怎么付的、当时双方怎么说的。

s.5(i) 共用厨卫豁免：先看清条文的主语和两个条件

RTA s.5(i) 规定，本法不适用于这样的居所：其 occupant 须与业主、业主的配偶、子女或父母，或配偶的子女或父母，共用卫生间或厨房设施，并且该业主、配偶、子女或父母住在这套居所所在的楼里。
这条的口语版是「和房东一起住就不受 RTA 保护」（站内另有专文讲同住的情形）。放到卖房场景，要把两个条件拆开核对：
1. 屋里这个人是不是须与业主一方共用厨房或卫生间？地下室自带厨卫、独立出入的，第一个条件就未必满足。
2. 业主一方是不是还住在这栋楼里？卖房时你可能已经搬进新家，只剩亲戚住在旧房子里。如果楼里已经没有条文列明的那几类人，这条豁免能不能套上，就要打问号。
还有一个反方向的细节：条文列的不只是业主本人，也包括业主的子女和父母。比如你搬走了，但你的父母仍住在楼里、与那位亲戚共用厨房，第二个条件仍有可能满足。成不成立，同样看事实。

LTB 怎么看「住在里面、但不是租客」的人

根据 Landlord and Tenant Board（2022）的 Interpretation Guideline 21，RTA 里没有「occupant」的定义；在 LTB 程序中，occupant 可以被视为「不是租客、但以该出租单元为主要居所」的人，是否获得授权要看个案事实。指引还写明：occupant 不是租客，与房东之间没有合同关系；occupant 直接向房东付一部分租金，也不会自动因此成为租客，是否成为租客取决于 LTB 面前的具体事实。
要注意，这份指引是在「房东—租客」的框架里写的：它说的 occupant，是和租客同住、经租客同意住进来的人。你家里那位亲戚，屋里可能根本没有租客，把这套概念直接搬过来，是我的类推，指引没有直接写。
它对卖家的参考价值在两点：LTB 承认「住在里面」和「是租客」是两回事；「付了钱」本身也不自动等于租客。两点指向同一个结论：身份按事实判断，不按称呼判断。

拿不准时：s.9 让 LTB 先回答「适不适用」

RTA s.9(1)(a) 允许房东或租客向 LTB 申请命令，裁定本法或其中某条是否适用于某个出租单元或住宅物业；s.9(2) 规定 LTB 须就此作出认定，并发出相应的命令。
对卖家来说，这条的用处是把一个双方各说各话的问题，交给有权裁定的机构。前面讲的「交没交过对价」「共不共用厨卫」「你还住不住在楼里」，都是可以拿到这里去认定的事实。
是先申请 s.9，还是由律师判断事实已足够清楚、直接走另一条路，取决于你的事实和离成交还有多久，应当和律师一起定。申请的费用和程序，以 LTB 当时公布的为准。

定性之后，两条路完全不同

报警行不行：Trespass to Property Act 管什么、不管什么

安省《Trespass to Property Act》s.2(1) 规定，没有法律授予的权利或授权，并且在 occupier 或其授权的人要求离开后不立即离开的人，构成罪行，定罪后可处最高 $10,000 罚款。s.9(1) 允许警察或 occupier 无证逮捕有合理依据相信违反 s.2 的人；非警察实施逮捕的，须立即叫警察并把人交给警察（s.9(2)）。
听上去很硬，但放到家人身上，要看三处：
1. 这是一部罚则法：它规定的是罪行和罚款，条文里没有「命令某人搬出」的程序。把人定罪，与把房子腾空，是两件事。
2. s.2(2) 给了一个抗辩：涉及土地时，被控的人如果合理相信自己对这块土地有权利或权益，足以支持他的行为，可以以此抗辩（即 colour of right）。一个住了多年、往家里交过钱的子女主张自己有居住权益，正好可能落在这条抗辩的范围里。
3. s.1 对 occupier 的定义包括「实际占有（physical possession）物业的人」，并写明同一处物业可以有不止一个 occupier。屋里那位亲戚本身也在实际占有房子，在这种家庭场景下，谁的「离开指令」算数，法条没有直接写。
所以稳妥的说法是：警方到场后会不会处理，取决于现场判断，不能把一通报警电话当成清场程序。这部法对陌生人擅入的用法，站内另有专文。

卖家按时间线过一遍

从挂牌前到成交前，每个阶段先做这几件事。