卖家能提前动用买家的定金吗？成交前放款的条件与风险

这笔钱成交那天确实会算进你的房款，但在那之前，它是按一份信托条款被「拿着」的。想提前用，得先改条款，再想清楚交易告吹时谁来兜底。

我是 Arthur Zhao。
设想卖家同时在买下一套房。旧房的合同已经签好，成交日还在后面；新看中的房子要求接受 offer 后马上交定金，手头的现金一下子紧了。卖家把签好的合同翻出来，看到 Deposit 那一行的金额，很自然地会想：这笔钱反正成交那天都是我的，能不能现在先拿出来周转？
想法不难理解，但这笔钱现在并不在你手里，也不完全由你说了算。下面先讲它为什么被「拿着」、被谁拿着，再讲在什么条件下可以提前放，以及提前放之后风险落到了谁身上。

先看清楚：这笔钱是被谁、按什么条款拿着

标准的 OREA Form 100（Agreement of Purchase and Sale）在定金条款里写得很明白：买家把定金交给合同里写明的 Deposit Holder，这笔钱「to be held in trust pending completion or other termination of this Agreement and to be credited toward the Purchase Price on completion」。
拆开看是三层意思：
第一，它是信托款。Deposit Holder 不是替你保管现金的出纳，而是受托人，手里的钱有明确用途。
第二，信托的期限是「到成交，或者到协议以别的方式终止」。在这两件事发生之前，合同没有给任何一方提前取用的安排。
第三，成交时它才计入购房款。也就是说，它变成「你的房款」的那个时点，合同已经写死了，就是成交日。
同一条款还写了：除非合同另有约定，Deposit Holder 会把定金存进自己的不计息 Real Estate Trust Account，不产生利息。如果约定的是「Upon Acceptance」，买家要在合同被接受后 24 小时内把定金交到 Deposit Holder 手里。

法律管的是「按信托条款办」，不是「成交前一律不准动」

这件事容易被理解成「法律规定定金成交前不能动」。条文其实不是这么写的。
根据 Trust in Real Estate Services Act, 2002（TRESA）s.27(1)，经纪公司必须在安省开设信托账户，把为他人信托收到的钱存进去，与公司自己的钱分开，并且「disburse the money only in accordance with the terms of the trust」——只能按信托条款放款。
配套的 O. Reg. 567/05 再补了几条操作规则：s.17(1) 要求经纪公司在收到信托款后 5 个工作日内存入信托账户；s.18 规定，收到放款请求、且放款是信托条款所要求的，经纪公司应在切实可行的范围内尽快放款，但仍「subject to the terms of the applicable trust」；s.19 规定，涉及信托款的任何交易都须经该经纪公司的 broker of record 授权。
把这几条放在一起看，法条本身没有写「成交前不得放款」，它把决定权交给了信托条款。而标准 Form 100 的信托条款写的是持有到成交或终止——所以在标准条款下，经纪公司找不到提前放款的依据。这是我的推断，但推理链条很短：法条要求按条款放，条款说成交时才计入房款。
反过来，如果买卖双方在合同里另有约定，信托条款本身就变了，经纪公司照新条款办理，也是在「按信托条款放款」。

标准条款 vs 双方约定提前放款：钱和风险各在哪

提前拿到之后，风险落在谁身上

下面这几点是从合同条款和 RECO 公布的保险范围推出来的，属于推断，具体到你的合同怎么约定，以律师意见为准。
对卖家：定金提前放给你，并不等于交易已经完成。如果之后交易没有走到成交，而按合同约定买家有权拿回定金，这笔钱就要由你自己拿出来退。假如它已经付进了下一套房，退款的现金从哪里来，是你要先想好的问题。
对买家：标准条款下，定金一直在受 TRESA 监管的信托账户里，出了争议，经纪公司没有双方签字的 release 或法院命令不能放款；万一经纪公司本身出了盗用、欺诈、破产这类问题，还有 RECO 的 consumer deposit insurance 兜底。提前放给卖家，等于买家放弃了这层中立保管。所以买家和买家律师对这类请求保持谨慎，在情理之中。
对整笔交易：一旦交易出现争议，原本「钱在中立方手里、等双方或法院决定」的局面，变成了「钱在一方手里、另一方要追」。谈判的力量对比随之改变，处理起来可能更复杂。

买家不同意，或者你决定不碰这笔钱：还有哪些方向

提前放款需要买家点头，而买家并没有义务同意。如果资金衔接的问题绕不过去，可以和你的律师、贷款方一起看其他方向，例如：
• 和贷款方讨论过桥类安排，用来覆盖新旧两套之间的时间差；
• 在谈新房的 offer 时，就把定金的金额和交付时间、成交日与旧房的成交日放在一起考虑；
• 如果旧房的合同还在谈，可以在一开始就和对方商量成交日，而不是事后去动定金。
这几条各有成本和条件，适不适合你，要看贷款方的审批和你律师的意见。我这里只列方向，不替你做选择。

开口要求提前放定金之前，先把这几件事做完

按「你自己 → 你的经纪 → 你的律师」的顺序过一遍，前一步没过，后面就不用急着推进。