安省遗产房出售指南：遗产受托人卖房，先后顺序怎么走

安省的遗产房，能不能在办完遗嘱认证之前就卖？

如果房子只在去世者一个人名下，一般不能。在安省，只有遗产受托人（estate trustee，俗称遗嘱执行人）在法律上有权管理或分配遗产^[1]；去世者名下有不动产的，遗产通常必须办遗嘱认证（probate）^[1]。安省总检察部对顺序说得很明确：去世者的房产需要出售时，应当在任何人签订买卖合同（Agreement of Purchase and Sale）之前，先取得遗产受托人任命证书或小额遗产证书^[1]。换句话说，签买卖合同之前，证书就应该已经拿到手。

法院这一步通常不是最慢的：遗产受托人任命证书申请一般在 15 个工作日内处理完；材料不全或需法官裁决的会更久^[1]。真正花时间的是前后两头：申请前要找齐遗嘱、做估值、家里人对价格达成一致；卖完以后还有报税和 CRA 清税证明。

本页从地产经纪的角度讲流程。要不要申请证书、由谁申请、遗产的税怎么报，请向遗产律师和会计确认。

01 · 谁能卖

谁有权签字

签挂牌协议和买卖合同的，是遗产受托人，也就是大家常说的遗嘱执行人。有遗嘱的，遗嘱里指定受托人，再由法院签发遗产受托人委任证书（Certificate of Appointment of Estate Trustee）确认。没有遗嘱的：没有遗嘱时，配偶或同居伴侣通常有优先申请权，其次是成年近亲；法院可指定最合适的亲属^[1]。

什么情况下要交保证金

规定是：无遗嘱、申请人不是遗嘱指定的受托人、或指定受托人住在安省/加拿大/英联邦国家以外时，须提交遗产管理保证金（bond）；金额为遗产价值的两倍，除非法官另有裁定^[1]。保证金会让申请多花时间和费用，这也是要尽早启动法院程序的原因之一。

小额遗产的简化程序

安省给小额遗产留了一条简化通道：价值不超过 150,000 加元的遗产（2021 年 4 月 1 日起的定义）可选用简化的小额遗产证书（Small Estate Certificate）程序^[2]。速度快，小额遗产申请通常在五个工作日内处理完^[2]；但小额遗产申请须在向法院递交前 30 天，先送达所有有权分得遗产的人^[2]。适用范围也窄：小额遗产证书只授权处理证书上列明的资产；之后发现新资产，总额仍不超过 150,000 加元的可申请修订证书，超过的须改申请完整的受托人任命证书^[2]。大多伦多的房子很少能落在这个上限以内，原因见为什么大多伦多的房子很少能走小额遗产程序。

小额遗产的价值上限，是否可以先扣除按揭再算，省政府页面没有写明。打算走这条路之前，先问遗产律师。

有两位以上共同执行人的，必须共同行事；意见不合时卖房会卡住，见共同执行人对卖房意见不合怎么办。

02 · 申请之前

哪些房子不进遗产

去世者名下的房子，不一定都进遗产：凭生存者取得权自动归共有人的房产不进入遗产，也不计入遗产管理税的计税价值^[1]。这类房子的做法是：联权共有人之一去世后，土地登记官在收到附有产权总监规定证据的申请（即 survivorship application）后，从地块登记簿上删除去世者的名字^[3]。具体步骤见联权共有人去世后的产权过户申请。

已婚业主要特别注意的例外

联名不等于一定自动归对方。按安省《家庭法》，已婚者与配偶以外的人以联权方式共有婚姻住所，去世时该联权视为在去世前一刻已被切断，在世共有人不能凭生存者取得权获得其份额^[4]。常见的情况是：父亲或母亲还在婚内，却把房子和成年子女联名。

配偶还住在房子里

《家庭法》还规定，对婚姻住所没有产权、但去世时住在其中的配偶，可在对方去世后 60 天内免租继续居住，遗产不得要求其搬出^[4]。卖房计划要把这段时间留出来。

03 · 省税

遗产管理税和遗产信息申报

大家说的「遗嘱认证费」，在安省叫遗产管理税（Estate Administration Tax）。遗产价值不超过 50,000 加元的，不交遗产管理税（2020 年 1 月 1 日及之后申请的）^[5]；超过的部分，超过 50,000 加元的部分，每 1,000 加元（不足 1,000 加元按 1,000 加元计）征 15 加元^[5]。省财政部自己举的例子：价值 240,000 加元的遗产，税额为 2,850 加元（省财政部官方算例）^[5]。

• 怎么估值：安省房产按去世当日的评估价值计入，可扣除按揭等产权负担；即使去世后不久卖得更高或更低，也以去世当日价值为准^[5]。
• 哪些不计入：因共有关系自动归在世共有人的资产，以及安省以外的房产，不计入遗产价值^[5]。
• 哪些不能扣：地产佣金、丧葬费、律师费、信用卡欠款和信用额度都不能从遗产价值中扣除^[5]。
• 谁付、什么时候付：遗产管理税由遗产本身支付，不是由遗产受托人个人支付^[5]；税款在向法院申请遗产证书时以押金形式预缴；证书签发后押金即转为税款；不申请或未获签发证书则不产生此税^[5]。

拿到证书以后的申报

按《遗产管理税法》，遗产证书签发后 180 个日历日内，必须向省财政部提交遗产信息申报表（Estate Information Return），即使遗产价值为 0 也要报^[5]。之后发现遗漏的，发现原申报不完整或有误（证书签发后四年内发现）或发现新资产的，须在 60 个日历日内提交更正申报^[5]。罚则不轻：不申报或虚假申报，可被处至少 1,000 加元、最高为应缴税额两倍的罚款，或最长两年监禁，或两者并处^[5]；另外，支持申报内容的记录与账册须保存四年^[5]。详细说明见房子的遗产管理税怎么算。

04 · 联邦税

身故报税、遗产报税和清税证明

所得税和省里的遗产管理税是两条线。CRA 的规定是：人去世时，税务上视为在去世前一刻按公平市价卖出了全部资本财产（包括房产）；产生的资本增值报在最终报税表上，除非财产转给配偶/同居伴侣或适用其他例外^[6]。留给配偶的：留给加拿大税务居民配偶/同居伴侣的财产，在去世后 36 个月内归属对方的，可延后计税（rollover）^[6]。

如果是自住房

CRA 写得很清楚：去世者自住房（principal residence）的增值要免税，遗产代理人仍须在最终报税表的 Schedule 3 和 T1255 表上做自住房指定，即使增值全部免税也要报^[6]。免税有截止日：去世者的自住房指定只覆盖到去世当日为止^[6]。所以，遗产在去世后卖房的，增值部分（成交价减去最终报税表上申报的去世当日公平市价及出售费用）报在遗产的 T3 报税表上^[6]。房子迟迟没卖、房价又涨了，遗产就可能要交税，哪怕父母生前一分没交。CRA 也说明了例外：符合条件的受益人可以把房子指定为自己的自住房，某些信托另有规定；先问会计，再判断要不要交税。

截止日期和清税证明

• 最终报税表截止日：1 月 1 日至 10 月 31 日去世的，为次年 4 月 30 日；11 月或 12 月去世的，为去世后六个月的同一天（去世者或其配偶经营生意的，截止日可能是 6 月 15 日）^[7]。
• 清税证明的作用：CRA 清税证明（clearance certificate）确认去世者及遗产的税款已结清；没拿到就分配遗产、而又有欠税的，遗产代理人须在已分配资产价值范围内个人承担^[8]。
• 什么时候申请：用 TX19 表申请，须在各项报税表已提交并收到评估通知、欠款已付清或已提供担保之后；不要和报税表同时提交^[8]。
• 要等多久：CRA 在 45 天内寄出收件确认，材料齐全时审核最长可达 120 天，需要审计的会更久^[8]。

所以很多遗产会先留下一部分房款，等清税证明到了再全部分配，见每个遗产受托人都该拿的 CRA 清税证明。

卖方是非居民的情况

卖方是非居民的，适用第 116 条：非居民出售加拿大不动产，须在出售后 10 天内向 CRA 申报（T2062 表），并缴纳税款或提供可接受的担保^[9]；而且卖方未取得合规证明时，买方可能须替卖方承担税款，并有权从房款中预扣 25%（某些类型财产为 50%），扣除证明限额部分^[9]。遗产本身算不算非居民，要看受托人在哪里管理遗产，这要问会计。见非居民卖房与 116 条清税。

05 · 等待期间

空着的房子怎么管

从去世到交房，房子照样要有暖气、有保险、有人去看。保险最要紧：多数房屋保险公司把连续空置 30 天的房子视为空置，继承来的房子也可能被算作空置；对策包括定期巡查、加购空置附加条款或单独买空置房保险^[10]。尽早打电话给保险公司，把保单里关于空置的条款读清楚。

空置税

多伦多空置税自 2024 年起为物业评估值（CVA）的 3%；2026 年度占用状态须在 2027 年 4 月 30 日前申报，未申报即视为空置^[11]。遗产有豁免：多伦多空置税对登记业主已去世的空置房屋给予豁免，最长连续三个税年（去世当年及之后两年），以死亡证明为凭；但每年仍须提交占用申报^[11]。房子卖出的那一年，物业成交当年可申请产权转移豁免；若前业主未申报，新业主须承担前业主的空置税，所以卖方应把空置税申报副本交给买方^[11]。

多伦多以外，要向所在城市确认：自 2024 年 3 月 27 日起，安省所有单层级及上层级市政（包括约克区）都有权开征空置税；省级政策框架建议对登记业主已去世的房屋给予豁免^[12]。

• 冬天暖气不能停，安排定期有人上门查看。
• 信件转寄，车道和草坪有人打理。
• 尽早用书面方式说定：在卖出交房之前，地税、保险、水电由谁垫付、以后怎么归还，房子这段时间租不租出去。从遗嘱认证到交房往往要几个月，没有记录的垫款是家里最常见的争执之一。
• 屋里的东西怎么处理，由受托人和家人决定；定价策略清楚以后，再决定是清空还是布置后出售。

06 · 出售

遗产房怎么挂牌、怎么卖

受托人拿到授权以后，卖房本身和普通卖房差不多，只有几处不同。挂牌协议由受托人签；和所有挂牌协议一样，卖方代理（挂牌）协议必须写明生效日和到期日，到期日须显著标在第一页并由客户在旁草签，还须写明佣金的计算与支付方式^[13]。签字的规矩见谁有权签挂牌协议。

• 如果有受益人想留下房子、不想卖，在签挂牌协议之前就向遗产律师提出：能不能改为把房子过户给这位受益人，要看遗嘱怎么写。
• 定价用大家都看得到的依据：兄弟姐妹、共同执行人、受益人同时拿到同一份可比成交。
• 卖方披露只能基于受托人实际知道的情况；挂牌前做一次验房，能提前回答买家的问题。
• 交房日期围绕遗产来定：委任证书、配偶的居住期，以及律师注销按揭所需的时间。

可能让遗产分配停下来的申请

按《继承法改革法》，受扶养人申请扶养费一般须在遗产证书签发后六个月内提出；受托人一旦被送达申请通知，未经所有申请权人同意或法院命令，不得分配遗产^[14]；见受扶养人申请扶养费对遗产卖房的影响。时间拖太久也有后果：遗产代理人在去世后三年内未处理的不动产，除非已在登记处登记 caution，将归属受益人（适用于 Land Titles 土地时须受《土地产权法》约束）^[15]。具体到你家房子的产权怎么适用，要问遗产律师。

07 · 没有遗嘱

没有遗嘱的情况

没有遗嘱时，由安省《继承法改革法》决定谁继承。在世的已婚配偶先拿优先份额：配偶优先份额：2021 年 3 月 1 日及之后去世的为 350,000 加元（此前去世的为 200,000 加元）^[16]。剩下的部分：优先份额之后的剩余部分：配偶与一个子女时配偶得一半，与两个及以上子女时配偶得三分之一；没有子女或其他直系后代时，配偶取得全部^[14]。

• 同居伴侣：没有遗嘱时，同居伴侣（common-law spouse）不能依《继承法改革法》继承遗产^[17]，不过仍可以申请担任遗产受托人。
• 已婚配偶也可以改走《家庭法》：已婚的在世配偶如选择按《家庭法》分割净家庭财产（equalization），须在配偶去世后六个月内提交在世配偶选择书（Election of Surviving Spouse）^[17]。

详见安省没有遗嘱：房子归谁、谁能卖。

常见问题

资料来源

1. Ontario Ministry of the Attorney General — Apply for probate of an estate · https://www.ontario.ca/page/apply-probate-estate · 核实于 2026-11-07
2. Ontario Ministry of the Attorney General — Probate of a small estate · https://www.ontario.ca/page/probate-small-estate · 核实于 2026-11-07
3. Ontario e-Laws — Land Titles Act, s. 123 · https://www.ontario.ca/laws/statute/90l05 · 核实于 2026-11-07
4. Ontario e-Laws — Family Law Act, s. 26(1) · https://www.ontario.ca/laws/statute/90f03 · 核实于 2026-11-07
5. Ontario Ministry of Finance — Estate Administration Tax · https://www.ontario.ca/page/estate-administration-tax · 核实于 2026-11-07
6. Canada Revenue Agency — Taxable capital gains on property, investments, and belongings (Prepare tax returns for someone who died) · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/doing-taxes-someone-died/prepare-returns/report-income/capital-gains.html · 核实于 2026-11-07
7. Canada Revenue Agency — Filing and payment due dates (Prepare tax returns for someone who died) · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/doing-taxes-someone-died/prepare-returns/filing-deadlines.html · 核实于 2026-11-07
8. Canada Revenue Agency — Apply for a clearance certificate · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/doing-taxes-someone-died/clearance-certificate.html · 核实于 2026-11-07
9. Canada Revenue Agency — Disposing of or acquiring certain Canadian property · https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/international-non-residents/information-been-moved/disposing-acquiring-certain-canadian-property.html · 核实于 2026-11-07
10. General Insurance OmbudService (GIO) — Vacant property risk and what that could mean under your insurance policy · https://giocanada.org/vacant-property-risk-and-your-insurance-policy/ · 核实于 2026-11-07
11. City of Toronto — Vacant Home Tax · https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/ · 核实于 2026-11-07
12. Ontario Ministry of Finance — Municipal Vacant Home Tax · https://www.ontario.ca/page/municipal-vacant-home-tax · 核实于 2026-11-07
13. RECO — Bulletin 2.3 Representation agreements · https://www.reco.on.ca/agents-and-brokerages/reco-bulletins/reco-bulletin-2-3-representation-agreements/ · 核实于 2026-11-07
14. Ontario e-Laws — Succession Law Reform Act, ss. 61 and 67 · https://www.ontario.ca/laws/statute/90s26 · 核实于 2026-11-07
15. Ontario e-Laws — Estates Administration Act, s. 9(1) · https://www.ontario.ca/laws/statute/90e22 · 核实于 2026-11-07
16. Ontario e-Laws — O. Reg. 54/95 (General) under the Succession Law Reform Act · https://www.ontario.ca/laws/regulation/950054 · 核实于 2026-11-07
17. Ontario Ministry of the Attorney General — Administering estates · https://www.ontario.ca/page/administering-estates · 核实于 2026-11-07

遗产、继承与税务规则以安省政府、法院和 CRA 官网为准，处理时间以官方公布的一般情况为准，不是保证。每个遗产的情况不同：谁有权签字、能不能卖、税怎么报，请向遗产律师和会计确认。本页为一般信息，不构成法律或税务建议。