非居民卖加拿大房产：Section 116 合规证明全流程（25% 预扣是怎么回事）
Arthur Zhao · AZ Real Estate Partners
非居民卖加拿大房产，那笔 25% 的预扣到底是什么？根据加拿大税务局（CRA）规定，当一名非居民处置（出售）加拿大应税物业（taxable Canadian property）而又没有取得 CRA 的合规证明（Certificate of Compliance）时，买方在法律上有权、且在很多情况下被要求从成交价里预扣 25% 的毛收益（gross proceeds）；对于某些物业（例如出租屋的折旧部分、非资本性质的房产、资源/林业物业，需用 T2062A 申报的那一类），预扣比例是 50%。这笔钱不是税本身，而是 CRA 用来确保非居民卖方先把资本利得税结清的一道保险——卖方拿到合规证明，预扣才能解除（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。这是我作为大多伦多地区经纪 Arthur Zhao 在 AZ Real Estate Partners 经常要帮非居民业主提前讲清楚的一件事，因为它直接决定你最终能拿到多少钱、什么时候拿到。
我先把最容易被误解的一点摆在前面：很多非居民业主以为「房子是我的，卖了钱当然全归我」。在加拿大不是这样。只要你在出售时是非税务居民，加拿大税务局（CRA）就把这笔交易当成一次需要先结税的处置。它的执行机制不是去追你这个人，而是直接卡住买方——让买方在没有看到 CRA 合规证明之前，扣下成交价的一大块。所以这道流程能不能顺利走完，决定的不是「要不要交税」，而是「你的成交款会不会被冻在律师信托账户里好几个月」。
⚠️ 重点风险
核心风险：没有合规证明，买方依法预扣 25%（某些物业 50%）。根据 CRA 规定，如果在成交时卖方还没拿到 Section 116 合规证明，买方依据《所得税法》第 116(5) 条会对卖方的税款承担连带责任，因此买方有权从成交价里预扣 25% 的毛收益（用 T2062A 申报的某些物业为 50%），并须在取得物业当月月底起 30 天内把这笔钱汇给加拿大税务局（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。注意：是按毛成交价算，不是按你的利润算——一套 150 万的房子，预扣就是 37.5 万。
在挂牌前就确认税务身份
- 判断你在「成交日」是不是加拿大税务居民——这是 CRA 看的时点，不是你买房时的身份。
- 找一位跨境会计师先估算资本利得和应缴税，心里有数预扣会冻多少钱。
- 整理购入成本、装修资本性支出、历年是否申报过出租收入（影响是走 T2062 还是 T2062A）。
向 CRA 申请合规证明（T2062 / T2062A）
- 资本性质的房产（如自住或单纯增值的物业）用 T2062 申报。
- 涉及折旧、出租多年、或属于非资本性质/资源林业物业的，用 T2062A（这一类对应 50% 的预扣口径）。
- 可以在交易完成前先就「拟议处置」申请，CRA 满意后会先发 T2064；正式成交后再发 T2068 这张最终合规证明（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。
先缴税或提供担保，换取证明
- CRA 不会白发证明：你需要就这笔处置预缴应缴的税款，或提供 CRA 可接受的担保。
- 缴付后 CRA 在证明上写明一个证明额度（certificate limit）——预扣是按「毛收益减去证明额度」来算的，额度足够时预扣就归零。
- 这一步通常是整个时间线里最慢的环节，所以越早申请越好。
10 天通知义务（这是硬规定）
- 根据《所得税法》第 116(3) 条，非居民卖方须在处置应税物业后10 天内通知 CRA。
- 逾期未通知，按第 162(7) 条罚款：每天 25 加元，最低 100 加元，最高 2,500 加元（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。
- 金额不大，但它说明 CRA 把「按时申报」当成硬性合规，别因为觉得罚款小就拖。
律师的 holdback 与 comfort letter
- 现实里证明常常在成交日还没下来。标准做法是：你的房产律师从成交款里扣留（holdback）相当于 25%（或 50%）的金额放进信托账户，而不是直接交给你。
- 会计师拿到 CRA 的证明（T2068）后，律师按证明额度结清，把多扣的部分退还给你。
- 有时律师之间会用一封 comfort letter 安排过渡，但本质上钱还是被卡住，直到合规证明落地。所以「拿到证明」= 「拿到尾款」。
把这条链路连起来看：身份判定 → 申请 T2062/T2062A → 预缴税款拿到 T2064/T2068 → 律师 holdback → 解冻尾款。任何一环拖延，受影响的都是你账户里那笔钱到账的时间。我的经验是，非居民卖家最该做的一件事，是在签约前就把跨境会计师和房产律师拉进群，让申请和挂牌并行推进，而不是等成交后才开始补流程——那样资金被冻几个月几乎是必然的。
本文为一般性信息，不构成税务或法律意见。Section 116 的具体适用、预扣比例和应缴税额取决于你的物业类型、持有方式和个人情况。在挂牌或成交前，请务必咨询持牌的跨境会计师和加拿大房产律师。文中所有数字与流程引自 CRA / Canada.ca（2026）。
常见问题
Q: 25% 是按我的利润还是按整个成交价算？
按毛成交价（gross proceeds）算，不是按利润。根据 CRA，没有合规证明时买方预扣的是成交价的 25%（某些物业 50%）减去证明额度。所以即使你这套房没怎么增值，预扣仍可能是一大笔现金，要提前准备好资金安排（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。
Q: 我什么时候必须通知 CRA？
根据《所得税法》第 116(3) 条，非居民卖方须在处置物业后 10 天内通知 CRA。逾期按第 162(7) 条罚款，每天 25 加元，最低 100、最高 2,500 加元（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。实务中通常由你的会计师代为提交申请。
Q: 合规证明要等多久？会不会影响我拿钱？
CRA 的处理时间因案而异，且常常在成交日之后才发出证明。这正是为什么律师会先 holdback 一笔钱在信托账户——证明（T2068）下来、按证明额度结清后，多扣的部分才退还给你。越早申请，资金被冻的时间越短。
Q: T2062 和 T2062A 有什么区别？
T2062 用于资本性质的应税加拿大物业（如自住或纯增值的房产）；T2062A 用于折旧性物业、非资本性质的加拿大房产、以及资源/林业物业——后者对应 50% 的预扣口径。用哪张表取决于你的物业类型和历年是否申报过出租与折旧，应由跨境会计师判定（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。
Q: 如果买方没扣这笔钱会怎样？
对买方风险很大。根据第 116(5) 条，若卖方未取得合规证明，买方可能要替卖方承担这笔税款，并须在取得物业当月月底起 30 天内汇给 CRA。所以你会看到几乎所有买方律师都坚持预扣——这不是刁难，是保护买方自己（According to the CRA / Canada.ca, 2026）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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