联名房产一方去世后：房子已归在世业主，为什么还要做 survivorship 申请

法律上，房子在那一刻就转给了在世的联名人；但登记簿不会自己改。中间隔着一份申请、一组只能由律师签的声明，还有一条专门针对婚姻住宅的例外。

我是 Arthur Zhao。

先生走了几个月，太太在律师那里处理一些后续文件，顺手调出房子的登记信息，看到业主那一栏仍然并排写着两个人的名字。她的第一反应可能是：「房子不是两个人联名的吗？他不在了，房子自然是我的，为什么名字还在？」

她理解的前半句没错，后半句是容易想错的地方。房子归谁，和登记簿上写谁，在安省的土地登记制度里是两件事。前者在去世那一刻由法律决定；后者要有人提交申请，登记处才会改。

这篇讲清楚：这份申请到底在证明什么，为什么分权共有的房子不走这条路，为什么律师一定会问「他去世时结婚了吗、这是不是你们的家」，以及一条当初加名字时容易忽略的例外——已婚一方和成年子女联名、配偶不在名上的那种安排。

房子归谁，和登记簿写谁，是两件事

根据《Land Titles Act》s.123 的原文，适用的前提是：两人或以上以 joint tenants 登记为业主，其中一人去世，而且从登记簿看，死者的权益已经依 right of survivorship 转给在世业主。在这种情况下，land registrar「可以在收到载有 Director of Titles 指定证据的申请后」，从 parcel register 上删除死者的名字。

这句话里有两个时间点：

• 权益转移——法条用的是过去式「has passed」，也就是说在世者取得那一份，靠的是联名本身的 survivorship 效果，不是遗嘱，也不需要等遗产处理完；
• 名字删除——要等申请递进去、证据齐了，登记处才动。

所以 survivorship 申请不是「把房子转给在世者」，那一步法律已经完成了；它做的是让登记簿和法律事实对上。

同样是两个人的名字，持有方式不同，去世后走的路完全不同

这份申请到底要证明什么

s.123 本身没有列证据清单，只说「Director of Titles 指定的证据」。2000 年的《Red Tape Reduction Act, 2000》（2000 年 12 月 6 日宣告生效）修改了 s.123 和 s.124，把原来「按规定方式提交证据」改成「按 Director of Titles 指定的方式」。随后 Director of Titles 发出 Bulletin 2000-6（2000 年 12 月 20 日），列出 survivorship 申请可以使用的一组声明，大意是：

• 申请人与死者以 joint tenant 方式持有这处物业；
• 依 right of survivorship，申请人有权成为业主；
• 死亡日期；
• 一条 Family Law Act 声明（下一节专门讲）。

Bulletin 写得很明确：这些声明只能由律师（solicitor）作出，并由律师签署。

死亡本身也要有证明。另一份 Bulletin 93006（1993 年 10 月 15 日发布）说明，殡仪服务方（funeral director，或持牌的 Transfer Services Establishment）出具的死亡声明，可以作为 land titles 系统下 survivorship 申请的死亡证明。

换句话说，在世业主自己知道「房子是我的」并不够；登记处要的是一位律师愿意签字确认的几项事实，其中最需要判断的，是婚姻那一项。

关键反例：已婚的人和配偶以外的人联名持有婚姻住宅

《Family Law Act》s.26(1) 原文是：已婚一方去世时，如果他以 joint tenant 身份持有婚姻住宅的权益，联名对象是第三人、而不是另一方配偶，那么这个联名关系「视为在死亡前一刻已被切断」。

放到常见的家庭安排里看：父亲和母亲住在一套房子里，产权登记的是父亲和成年儿子联名，母亲不在名上。父亲去世时，这套房子是父母的家庭住所，即 s.18(1) 所说的婚姻住宅（matrimonial home）。按 s.26(1)，父亲和儿子之间的联名在死亡前一刻被视为切断——父亲那一份不会依 survivorship 自动归儿子，而是作为他自己的一份，按遗产那条路处理（这是从「切断」推出的结果，具体分配要看遗嘱和遗产法，不在本文范围）。

这正是 Bulletin 2000-6 要求 survivorship 申请必须附 Family Law Act 声明的原因。对 1986 年 3 月 1 日或之后发生的死亡，律师要在下面三句里确认其中一句成立：

• 死者与在世联名人在死者去世时是彼此的配偶；
• 死者去世时没有配偶；
• 这处物业在死者去世时不是 Family Law Act 意义上死者的婚姻住宅。

三句都不成立——也就是死者已婚、联名的不是配偶、房子又是婚姻住宅——就不是一份普通的 survivorship 申请能处理的情形。

还有一点：s.26(2) 规定，对房子没有产权、但在对方去世时住在里面的配偶，可以对死者的遗产主张免租继续居住 60 天。上面例子里的母亲，就是这条保护的对象。

如果一直不申请，会怎样

法条能确定的只有一件事：s.123 的删除是「在收到申请后」进行的，不申请，登记簿上就会一直显示死者仍是联名业主。这不会改变在世者依 survivorship 取得的权益，但登记簿和实际情况是对不上的。

实务上，在世业主日后出售或再融资时，律师通常会先把这一步处理掉，再做后面的登记——这是实务做法，不是法条条文；具体卡在哪一步、要多久，取决于个案和经办律师。

另外两种情形要先排除：

• 登记簿上有 「No Survivorship」 记载：按 s.65(2)，任何一位业主去世后，除法院命令外不得作登记处置，不能按普通 survivorship 处理；
• 最后一位在世联名人也去世了：那是 s.120 的情形，由 land registrar 指定登记为业主的人，也不是本文这份申请。

在世业主可以先做的几件事

这份清单按「先判断走哪条路、再准备材料」排列。判断那一组，比准备那一组更容易出错。