卖家在挂牌合同里作了哪些保证：出售授权、第三方权益、保险与赔偿条款
Form 200 里有好几句「卖家保证」，签的时候一笔带过。真正决定后果的是第 9 条：哪一句说错了，经纪因此受的损失，连同拿不到的佣金，都由你来赔。
签挂牌合同时，卖家到底向经纪保证了哪些事？保证错了要承担什么？
Form 200 里卖家作的承诺分两类：一类是「我保证这是真的」，一类是「我同意你这样做」。前者包括：首页确认没有其他挂牌或佣金协议；第 8 条保证你有权签这份出售授权、并已把优先购买权、option、地役权、按揭等第三方权益告诉经纪；第 9 条保证物业有保险（含个人责任险）；第 10 条保证不需要配偶同意，或配偶已签。后者是第 5 条同意经纪另收推荐费、第 11 条授权经纪向政府和按揭方等查物业信息。「保证」类说错了，第 9 条要求你赔偿经纪和合作经纪因此受的损失，明文包括拿不到的佣金。
来源：OREA Form 200 Listing Agreement – Seller Representation Agreement，首页及第 5、8、9、10、11 条（OREA Forms Explained 注释版，2026）
我是 Arthur Zhao。
挂牌合同第一页，价格栏下面有一个小椭圆框，要卖家签名字缩写。很多人签得很快，以为是「我看过这一页」的意思。其实那一框签的是一句保证：这套房子没有跟任何别的经纪公司签着挂牌合同或佣金协议。
Form 200 里这样的保证不止一处。它们分散在第 8、9、10 条和签字页，单看每句都很平常，合起来是一张你对经纪作出的事实清单。这篇按条讲清每一句保证了什么、为什么要你保证，以及其中某句不属实时，后果怎样经第 9 条落回你身上。另外两条要你签字同意的安排，第 5 条和第 11 条，也一并讲。
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首页的缩写框：「没有别的挂牌协议」
原文是：The Seller hereby represents and warrants that the Seller is not a party to any other listing agreement for the Property or agreement to pay commission to any other real estate brokerage for the sale of the Property.
保证的范围有两样：别的挂牌合同，以及向别的经纪公司付佣金的协议。后一样容易被忽略，比如你曾答应过某位经纪「如果他带来的买家买了，就付他佣金」，这也算。
根据 OREA 对 Form 200 的注释，这句保证是为了帮经纪遵守一项执业义务：未经同意，不得与另一家经纪公司的客户沟通。你签了这一框，经纪就有书面依据相信你不是别家的客户。
有一个例外：如果房子是和另一家经纪公司联合挂牌（co-listed），这一框不签缩写，另一家经纪公司写进合同的附表（Schedule）里。
如果你手上还有一份没到期的旧挂牌合同，这一框就不能如实签。先处理旧合同，再签新的。怎样合法解除，见签了挂牌合同不想卖了，怎么解除？。
第 8 条：你有权卖，也把别人的权利说清楚了
第 8 条 WARRANTY 一句话里包着两项保证。
第一项：你有签这份出售授权的独家权力（exclusive authority and power to execute this Authority）。也就是说，签字的人确实有权把这处物业交给经纪去卖。
第二项：物业上的第三方权益或主张，你已经告诉了挂牌经纪。条文举的例子是：优先购买权（rights of first refusal）、选择权（options）、地役权（easements）、按揭（mortgages）、产权负担（encumbrances），以及其他会影响出售的事项。
注意条文的措辞是「which may affect the sale of the Property」，管的是可能影响出售的权益，不是只管登记在产权上的那几项。有人对这处物业握着优先购买权或选择权，买家的 offer 就可能卡在别人手里；有地役权，买家的律师查产权时会问到。
这些事你不说，经纪就按「没有」去推销。条文本身不规定说漏了会怎样，后果写在下一条。
第 9 条的两个方向：你放弃追究什么，你承担赔偿什么
⚠️赔偿范围包括佣金。第 9 条明文写着 including but not limited to loss of the Commission payable under this Agreement：如果因为你的保证或陈述不实，经纪拿不到本应拿到的佣金，这笔损失也在你的赔偿范围里。
第 9 条的保险保证：不只是房子有保险
第 9 条后半段还有一项保证：物业有保险，而且包括个人责任险，覆盖因发生在物业上的任何事情、导致他人身体受伤或财产受损而引起的索赔和诉讼。根据 OREA 的注释，卖家同时保证这份保险会一直维持到成交（up to the time of completion）。
紧接着是一项专门的赔偿：任何来过或参观过这处物业的人（anyone who attends or visits the Property），如果向挂牌经纪公司、合作经纪公司或它们的员工、经纪、销售代表提出索赔，由你赔偿。挂牌期间进出你家的人，有买家、买方经纪、验房师、估价师，这一句覆盖的就是这些人。
来访者受伤时房主本身要负什么责任，是《占用人责任法》管的另一件事；这里讲的只是你在合同里对经纪作的保险保证和赔偿承诺。保单具体覆盖什么，只有你的保险公司能回答。
第 10 条：配偶同意
原文：The Seller hereby warrants that spousal consent is not necessary under the provisions of the Family Law Act, R.S.O. 1990, unless the spouse of the Seller has executed the consent hereinafter provided.
意思是：你保证依《家庭法》出售不需要配偶同意；如果需要，配偶就在合同签字页的 Spousal Consent 栏签字。OREA 注释说明，签约时就确认这件事，是为了出售时能拿到必要的同意。
这一条的风险在于「不在产权上的配偶」。产权只写你一个人的名字，不等于不需要配偶同意。《家庭法》第 18(1) 条规定，你有权益、且你和配偶通常作为家庭住所居住的物业，就是婚姻住所；第 21(1) 条规定，处分婚姻住所须另一方配偶加入文书或同意交易，另有分居协议放弃、法院命令等例外。你的情况落在哪一种，拿不准就在签挂牌合同前问律师，而不是等 offer 来了再说。
💡 我个人的判断是：这几条里最值得花时间的，不是第 9 条本身，而是喂给第 9 条的那些「事实」。第 9 条的赔偿是按「你说的对不对」来算的，而你说的话分散在首页缩写框、第 8 条、第 10 条、签字页，以及 data form 上的每一栏。赔偿条款读得再仔细也改变不了它的结论；真正能降低风险的，是签字前把那张第三方权益清单和 data form 逐项核对一遍。
第 11 条：授权经纪去查，不是把责任推给你
第 11 条 VERIFICATION OF INFORMATION 是一项授权：你允许挂牌经纪向监管机构、政府部门、按揭方或其他人（any regulatory authorities, governments, mortgagees or others）取得影响这处物业的任何信息；同意在合理需要时再签补充授权；并委任挂牌经纪或其授权代表作为你的代理人（attorney），签署取得这些信息所需的文件；同时指示上述机构把信息交给经纪。
根据 OREA 注释，签约时就确认这些信息，是为了避免对物业作出不实陈述（misrepresentation）。
这条常被读反。它的主语是经纪去查，它本身并不规定卖家要为挂牌信息的准确性负责。
你对自己提供的信息负什么责，写在别处：一是第 9 条，违反你在合同和 data form 里所作的保证或陈述，要赔偿经纪的损失；二是签字页那句，你确认合同里和所附 data form 上关于物业的陈述，就你所知、所得信息和所信而言是真实的（true to the best of my knowledge, information and belief）。
反过来看，第 11 条对你是有用的：经纪能直接拿到按揭余额、许可记录之类的信息，挂牌资料就少一些靠记忆填的空。
ℹ️第 11 条是授权，第 9 条和签字页才是责任。分清这一点，就不会误以为「既然经纪会去查，我填错了也没关系」。
第 5 条：你同意经纪另收推荐费
原文：The Seller acknowledges that the Listing Brokerage may be receiving a finder’s fee, reward and/or referral incentive, and the Seller consents to any such benefit being received and retained by the Listing Brokerage in addition to the Commission as described above.
签了这条，就是同意挂牌经纪公司在你付的佣金之外，还可能收取并保留推荐费、奖励或转介绍激励。OREA 注释补了一句：到这类利益真正发生时，经纪仍须按 TRESA 的要求向你披露。所以这一条是事先同意，不是免除披露。想知道你这单具体可能有哪些，签约时直接问。
顺带一条：第 6 条，有人直接找你
挂牌期内，任何来源的询问你都要立即告诉挂牌经纪，收到的 offer 要在你接受或拒绝前先交给经纪。如果某个挂牌期内的询问最终让你在挂牌期内、或到期后的 holdover 期内接受了有效 offer，你要按合同付佣金，在经纪书面要求后 5 天内支付。绕开经纪私下成交，佣金照付。
签 Form 200 前，按「找谁确认」把这几件事做完
每一项对应合同里的一句保证或同意。
- ☐翻出所有跟这处物业有关的旧挂牌合同和佣金承诺，确认都已到期或已解除，再签首页的缩写框
- ☐列出按揭、优先购买权、option、地役权等你知道的第三方权益，交给经纪（第 8 条）
- ☐逐栏核对 data form 上的每一项，拿不准的先标出来，交给经纪去查或问律师，别凭印象填
- ☐确认现有保单含个人责任险，并会一直有效到成交（第 9 条）
- ☐说明房子是自住、空置、出租中还是在装修，问清这些情况下保单是否照常覆盖
- ☐确认产权上谁有权签这份出售授权，共有、遗产或公司持有的情况尤其要问（第 8 条）
- ☐确认依《家庭法》是否需要配偶同意，需要就让配偶在签字页的 Spousal Consent 栏签字（第 10 条）
- ☐问清这单可能涉及哪些推荐费或奖励（第 5 条）
- ☐商定第 11 条授权下经纪会去哪些机构查哪些信息
ℹ️本文只解释 Form 200 条文的字面意思，不构成法律意见。某一句保证在你的情况下是否属实、违反了会怎样处理，请在签约前咨询房产律师。
- OREA Form 200 Listing Agreement – Seller Representation Agreement Authority to Offer for Sale，首页、第 5、6、8、9、10、11 条及签字页（OREA Forms Explained 注释版，© 2026）
- OREA Form 271 Listing Agreement – Seller Designated Representation Agreement（指定代理版挂牌合同，上述条款编号与 Form 200 相同）
- Family Law Act, R.S.O. 1990, c. F.3，第 18(1)、21(1) 条（e-Laws 现行合并版）
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常见问题 FAQ
我跟上一个经纪的挂牌合同还没到期，能直接跟新经纪签吗？
Form 200 首页要你签缩写保证：你没有跟任何别的经纪公司签着挂牌合同或佣金协议。旧合同还有效时，这句保证就不属实，按第 9 条，因保证不实给经纪造成的损失要由你赔偿。先合法解除或等旧合同到期，再签新的。
看房的人在我家受伤，告了经纪，跟我有关系吗？
有。Form 200 第 9 条规定，任何来过或参观过物业的人向挂牌经纪或合作经纪提出的索赔，由卖家赔偿；同一条里卖家还保证物业有含个人责任险的保险，并维持到成交。保单具体赔不赔，要问你自己的保险公司。
经纪除了佣金还收推荐费，我签字就算同意了吗？
是。Form 200 第 5 条写明，卖家同意挂牌经纪公司在佣金之外收取并保留推荐费、奖励或转介绍激励。根据 OREA 的注释，这类利益真正发生时，经纪仍须按 TRESA 向你披露。
房子只写我一个人的名字，挂牌还要配偶签字吗？
不一定，但不能想当然。Form 200 第 10 条要你保证依安省《家庭法》出售不需要配偶同意，否则配偶要在签字页的 Spousal Consent 栏签字。是否需要由《家庭法》决定，产权上没有配偶名字不等于不需要，拿不准先问律师。
合同第 11 条是不是说挂牌信息错了全算我的？
不是。Form 200 第 11 条是你授权经纪向政府、监管机构和按揭方等取得物业信息，并委任经纪代你签取得信息的文件，它本身不规定谁对信息负责。卖家对信息的责任来自第 9 条的赔偿和签字页「就我所知属实」的确认。
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