卖掉度假屋或出租房的那一年，会不会被替代最低税（AMT）找上门

同一年的收入，税法要你算两遍：一遍普通税，一遍最低税，交高的那个。资本利得在第二本账里是全额计入的，这就是大额卖房那年容易撞上它的原因。

我是 Arthur Zhao。
一个很常见的画面：度假屋去年夏天卖掉了，成交顺利，律师费、佣金都结清。到了第二年四月，会计师或报税软件在普通所得税之外又多算出一行，标着 line 41700 Minimum tax，旁边附了一张 Form T691。很多卖家这时才第一次听说「替代最低税」这个词。
它不是罚款，也不是针对房子的专门税种，而是联邦所得税法里一套平行的算法。卖房那一年它之所以容易冒出来，原因藏在资本利得的计入方式里。这篇把它的结构拆开讲清楚，好让你在挂牌之前，就能和会计师把这件事摆上桌面。

两本账，取高的那本

Income Tax Act 第 127.5 条的逻辑很直接：个人按常规规则（Division E）算出的税，如果低于第 127.51 条算出的 minimum amount，就按 minimum amount 交（还会再减去特殊外国税收抵免等项目）。

所以替代最低税不是在普通税之上再叠加一笔，而是一个下限：普通税够高，第二本账就只是算一算、不用交；普通税因为各种优惠被压得很低，下限就会接管。

卖房那一年的问题在于，资本利得在两本账里的分量不一样。普通税里，第 38(a) 条规定应税资本利得是资本利得的 ½；而在 AMT 这本账里，第 127.52(1)(d) 条要求把第 38(a)、(b) 条和第 41 条里的那个分数一律读作「1/1」。同一笔收益，一边只进一半，一边全部进去。

公式拆开看：20.5%、豁免额、抵免

第 127.51 条给出的公式是 A × (B − C) − D：

• A = 20.5%，AMT 的单一税率；
• B = 调整后应税收入（adjusted taxable income），按第 127.52 条把普通应税收入重新算一遍，资本利得全额计入就发生在这一步；
• C = 豁免额，对个人（非信托）而言，是第 117(2)(d) 条所列的那个金额，也就是联邦第四档税率的起点，随该条每年的金额变化；
• D = 基本最低税抵免（第 127.531 条），其中基本个人金额等大部分抵免只按 1/2 计入，慈善捐款抵免按 4/5 计入。

示意（只说明结构，不是任何人的税额）：同样一笔 100 的资本利得，普通税的应税收入里进 50，AMT 的调整后应税收入里进 100。

同一年，两本账里差在哪

哪些卖家更容易碰到

CRA 的 Line 41700 页面列出的最常见情形，第一条就是申报了应税资本利得（line 12700）。和卖房人关系比较近的，还有：

• 出租房申报了折旧（capital cost allowance），由此产生或扩大了出租亏损；
• 为赚取投资收益而付的利息和融资费用（line 22100）；
• 往年结转下来的非资本亏损（line 25200）；
• 申请了联邦股息税收抵免（line 40425）。

按公式的结构推断（这是推断，不是 CRA 原句）：资本利得在全年收入里占比越大、同一年其他收入越少，两本账之间的差距越容易对 AMT 有利；反过来，如果当年工资或经营收入本来就很高，普通税往往已经高过那个下限。

出租房还多一层：在 AMT 这本账里，出租物业的折旧和借款费用不能再随意制造亏损，上限是出租收入加上卖出出租物业得到的净应税资本利得（第 127.52(1)(b) 条）。

CRA 的粗筛：$177,882 这条线怎么用

根据 CRA（2026）的 Line 41700 页面，判断 2025 税年要不要细算，做法是把上面那张清单（B 类）里你申报过的扣除金额加总，有 line 12700 应税资本利得的，再加上 Schedule 3 第 19700 行的金额：

• 合计 $177,882 或以下：很可能不用交最低税；
• 超过 $177,882：可能要交，需要填 Form T691，结果填到报税表 line 41700。

两点要留意。第一，这只是筛子，超过了是「可能要交」，不等于一定要交。第二，这个数字是 2025 税年口径，豁免额随第 117(2)(d) 条每年的金额变化，以后的年份要看当年的数。

主要住所豁免：为什么自住房一般碰不到

主要住所豁免（第 40(2)(b) 条）的写法，是直接规定个人处置主要住所时的收益本身等于一个公式算出的金额：原本的收益，减去按「1 加上被指定为主要住所的年数」占持有年数比例对应的那一部分。

按条文结构推断（不是 CRA 原句）：被豁免掉的那部分根本不形成资本利得，也就进不了第 38 条的计入分数，自然也不会被第 127.52(1)(d) 读成全额。所以自住房若全部年份都可以指定为主要住所，通常不会因为卖房本身把 AMT 税基推高。

度假屋的情况在于：它可能只有部分年份被指定为主要住所，或者完全没有指定。没有被豁免掉的那部分收益，就会在 AMT 这本账里全额计入。哪些年份指定给哪一处房产，是要和会计师在报税时一起定的事。

两个容易漏掉的边界

省级部分。CRA 页面提示，可能还需要填 Form 428（安省居民是 ON428）或 Form T2203，计算最低税对应的省级附加税。省级的比例本文不展开，以当年的省级表格为准。

去世那一年。第 127.55(c) 条规定，个人去世的那个税年，第 127.5 条不适用。度假屋如果是在业主去世那一年处置，那个税年不会有 AMT 问题；但遗产规划本身另有很多需要律师和会计师判断的环节，不能只看这一条。

按时间顺序，可以这样准备

以下是行动提示，不是税务意见；具体怎么做，以你的会计师意见为准。