亏本卖掉投资房，那笔亏损就能抵税吗？三道关下，它可能归零、被「冻结」，或递延给别人

「卖亏了自然能抵税」这个想法不一定成立：在加拿大税法里，自用物业、建筑物折旧、以及卖给配偶或自己的公司，都可能让这笔亏损用不上。而「用不上」背后不是一回事：有的按成本滚转、有的递延到将来，都不是简单的「亏损没了」。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。一套出租房或投资物业，如果最后是亏本卖掉的，业主可能会下意识地想：亏了这么多，报税时总能拿这笔亏损去抵别的收益吧？这个直觉在不少情况下对，但在加拿大税法里，有三种常见情形会让这笔亏损用不上——而其中一些，严格说不是「用不上」，而是被滚转或推迟到了将来。这篇文章不谈某一笔具体交易该怎么报，只把这三道关背后的规则讲清楚。真要落到你自己的数字上，请先找会计师。

先说结论：亏损能不能用，取决于三件事

「亏本卖房 ＝ 能抵税」这个等式之所以不一定成立，是因为税法在三个不同的点上设了关卡：物业是不是自用的、卖的部分是土地还是建筑物、以及买方是谁。三关里，前两关决定亏损能不能算数，第三关决定就算算数、这笔亏损归谁、什么时候用。下面逐关拆开讲。

第一关：自用物业的亏损，税法上直接归零

据加拿大《所得税法》s.40(2)(g)(iii)，处置 personal-use property（自用物业，且不属于 listed personal property）的亏损为零。而 s.54 对自用物业的定义，是主要供纳税人本人、或与其 related 的人个人使用或享受而持有的财产——自住房、自用的度假屋都落在这一类里。换句话说，如果这套房主要是自己住、或自己度假用的，卖亏了，这笔亏损在税法上不能用。这一关和后面两关不同：它针对的是物业的用途性质，一旦被归为自用，亏损就到此为止。

第二关：出租房要拆成土地和建筑物，建筑物部分不产生资本损失

如果是真正用于出租、投资的物业，还要再往下拆一层：土地和建筑物要分开看。据 s.39(1)(b)，处置 depreciable property（折旧资产）产生的亏损不计入资本损失——出租房的建筑物正属于折旧资产这一类。所以，能不能产生资本损失的，通常只剩下土地那一部分。建筑物那部分的亏损走的是另一套规则（很快会在第三关再遇到它）。这里要记住的一点是：出租房卖亏了，不等于整套房都能算出一笔资本损失——要看亏在土地上还是建筑物上。

第三关：卖给配偶或自己控制的公司——亏损可能被滚转，也可能被「冻结」

前两关如果都过了——比如卖的是纯投资的地、或出租房里土地那部分确实产生了资本损失——还有第三关：你把它卖给了谁。这里配偶和公司走的是两套不同的规则。

卖给配偶：默认根本不实现这笔亏损。据 s.73(1)、(1.01)(a)，个人（非信托）把 capital property 转让给配偶或同居伴侣、且转让时双方均为加拿大居民，除非你在当年报税表里选择（elect）不适用本款，否则视同按成本处置——非折旧资产按转让前的 adjusted cost base（调整后成本基数）、折旧资产按相应的 UCC 比例——受让方也以同一金额取得。换句话说，无论你名义上以多少「卖」给配偶，默认都是按成本滚转，那笔账面亏损当年并不实现。只有当你主动 elect 不适用 s.73、改按实际对价计算时，才轮到下面的 superficial loss 规则登场。

elect out 之后、以及卖给自己控制的公司：superficial loss 登场。据 s.54，如果在处置前 30 天起、到处置后 30 天止的这段期间里，你本人或与你 affiliated 的人取得了同一财产（或与之相同的财产，即 substituted property），并且在这段期间结束时仍然拥有它，那么这笔亏损就构成 superficial loss（表面亏损）。据 s.40(2)(g)(i)，构成 superficial loss 的那部分亏损当年为零。据 s.251.1(1)，你和你的配偶或同居伴侣是 affiliated；一家公司和控制它的人、以及那个人的配偶／同居伴侣，也是 affiliated——所以卖给自己控制的公司、只要公司期末仍持有，就正好落进 superficial loss（s.73 只管转让给配偶，不适用于卖给公司）。

如果卖给 affiliated 的人的是建筑物这类折旧资产，且处置后第 30 天对方仍拥有，据 s.13(21.2)，你在建筑物上这部分亏损同样会被限制或递延——机制不同，方向一致。

谁算 affiliated、谁不算：卖给配偶／自己的公司 vs 卖给成年子女

容易和 superficial loss 混淆的另一条规则：低价卖给关联人，按市价计税

还有一条规则容易和 superficial loss 搅在一起，其实是两码事。据 s.69(1)(b)，如果你把财产低于公允市值卖给与你非公平交易（arm’s length 之外）的人，或者干脆是赠与，税法会把你的处置收入视同等于 fair market value（公允市值）。举个纯示意的算术：假设一套房市价 80 万、你以 50 万「卖」给成年子女——税上并不按 50 万算，而是按 80 万这个市价算你的处置收入（此处数字仅为说明规则，不代表任何真实交易）。这条规则和 superficial loss 的区别在于：superficial loss 管的是「亏损被递延」，而 s.69(1)(b) 管的是「成交价被拉回市价」。卖给成年子女不构成 affiliated、因此不触发 superficial loss，但完全可能撞上 s.69(1)(b)。