卖出安省出租房，税单到底怎么算：资本增值 + CCA 折旧回收全解
投资房不是自住房——增值有一半计税，而你当年报过的折旧，卖房时会被 100% 全额追回
在安省卖出一套出租/投资房，要交哪些税？
卖出非自住的出租/投资房时，主要面对两项税务：一是资本增值（capital gain）——用售价减去成本基础（ACB）再减去卖房费用得出增值，目前按 50% 计入率把一半增值并入当年应税收入；二是 CCA 折旧回收（recapture）——如果你过去每年报税时对楼体报过折旧（CCA），卖房时这部分折旧会被「追回」，并作为普通收入 100% 全额计税，没有减半优惠。自住房可用主要住所豁免（principal residence exemption）免税，但出租房不适用。
来源：CRA《Capital Gains 2025》(T4037) 及 T776 Line 9947 Recaptured CCA (2025)
很多 GTA 的房东在卖出租房时，只盯着「涨了多少」，却在报税季被两张税单打个措手不及：一张是资本增值税，另一张——往往更意外——是折旧回收（CCA recapture）。我做经纪这些年，见过太多人在持有期为了少交租金税而年年报折旧，结果卖房那一年发现这些折旧要一次性、按普通收入全额补回来。这篇文章我把出租房的税务链条拆开讲清楚：增值怎么算、计入率现在到底是多少、折旧回收的坑在哪、以及和自住房豁免的关键区别。声明在前：以下是通用科普，不构成税务建议，动手前请务必找持牌 CPA 按你的具体数字核算。
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第一步：算出你的应税金额（照这个顺序走）
② 减去成本基础（ACB）：当初买入价 + 购入相关费用（律师费、土地转让税）+ 资本性改建支出。
③ 减去卖房费用（Outlays & Expenses）：经纪佣金、卖方律师费、广告费等。
④ 得出资本增值：售价 − ACB − 卖房费用 = 资本增值。
⑤ 按 50% 计入：一半增值并入当年应税收入。
⑥ 再加上 CCA 折旧回收：若报过折旧，回收部分 100% 计税。根据 CRA (2025)，公式为「资本增值 = 售价 − ACB − 卖房费用」。
计入率现在是多少？50% ——请认准这个数字
这是最容易被过时文章误导的地方。2024 年 6 月 25 日联邦政府曾提议：个人年度超过 25 万加元的资本增值部分，计入率从 50% 升到 66.67%。但这项提议一波三折——2025 年 1 月 31 日财政部宣布把生效日推迟到 2026 年 1 月 1 日；随后2025 年 3 月 21 日政府宣布彻底取消这项加税。结果是：2025 和 2026 纳税年度，计入率仍为 50%，66.67% 从未成为法律。如果你读到任何还在讲「67%」的资料，那是已作废的旧提议。
⚠️最常见的意外：房东以为只交「涨幅的一半税」，忽略了历年报过的 CCA 折旧会在卖房当年被 100% 全额追回、按普通收入课税。卖房前一定要先查清楚你到底报过多少折旧。
💡 持有期间，为了压低每年的租金应税收入，很多房东会对楼体（不含土地）申报 CCA 折旧。好处是当下少交税；代价是——卖房那一年，只要售价高于折余成本（UCC），你历年扣掉的折旧会被全额「回收」并作为普通收入 100% 计税，按你的边际税率征收，没有资本增值的减半优惠。换句话说，报折旧是把税「延后」而非「省掉」，卖房时连本带账一次结清。正因如此，CRA 的 T4036《Rental Income》指南把 CCA 设为可选项——你有权不报。
举个数字例子（说明用，非你的实际数字）
假设楼体买入成本 40 万，持有期累计报了 6 万折旧（折余成本 UCC 降到 34 万），卖房时楼体部分卖 45 万：
• 折旧回收 = 6 万（全额计税，普通收入）
• 资本增值 = 45 万 − 40 万 = 5 万（其中 50% 即 2.5 万计入应税）
合计当年新增应税约 8.5 万。若当初没报那 6 万折旧，这块回收就不存在——但你持有期每年的租金税会更高。孰优孰劣取决于你的税率轨迹，这正是要交给 CPA 测算的地方。
和自住房的根本区别：豁免 vs 全额课税
自住房在符合条件时可用主要住所豁免（Principal Residence Exemption），出售增值可全部或大部分免税；而出租/投资房不享受这项豁免，增值照 50% 计入、折旧照 100% 回收。这就是为什么「同样涨 20 万，自住房可能一分税不用交，出租房却要交一大笔」。一处房产在某些年份自住、某些年份出租时，豁免只能按自住年份比例计算，账会更复杂。
ℹ️计入率、豁免年份比例、45(2) 资格都会随你的具体情况和当年规则变动。动手前请以 CRA 官方与你的持牌 CPA 核算为准，本文仅作通用科普。
改变用途（Change of Use）与 45(2) 选择
当一处房产从自住转为出租（或反过来），税法视为「按公允市值视同卖出并重新买入」，可能当场触发增值。45(2) 选择允许你把自住转出租时的这次「视同出售」递延，并最多再把该房当作主要住所额外 4 年。但有一条硬门槛：根据 CRA，一旦你对该房报过 CCA 折旧，就不能作 45(2) 选择；且选择期间你要如实申报租金净收入、不能报折旧。这项选择需在改变用途当年，随报税表附一封签名信件申报。
💡 ① 成交时机：资本增值计入你成交年份的收入，若某一年收入本就很高，把成交放到收入较低的年份可能降低边际税负。
② 保留所有单据：买入费用、历年资本性改建都能抬高 ACB、压低增值——单据丢了就等于多交税。
③ 是否报折旧：短期内要卖、且未来税率可能更高时，很多人选择不报 CCA 以避开回收；长期持有、当下税率高时报折旧的现金流价值又更大。没有标准答案，要按你的持有年限和税率轨迹算账。
落地建议
卖出租房前，先把三样东西备齐：买入合同与费用单据、历年报税中的 CCA/UCC 记录、以及本次的卖房费用清单。带着这些去找持牌 CPA 或税务会计，让他们按你的真实数字测算增值 + 回收的合并税负，并确认当年计入率与最新规则。地产这一端我能帮你把成交价、时机和交易结构谈到最优；税务这一端务必让专业人士拍板。
常见问题 FAQ
2025 到 2026 年，加拿大资本增值的计入率到底是多少？
是 50%。2024 年提议对个人超 25 万部分升到 66.67%，但在 2025 年 1 月 31 日先被推迟、又在 2025 年 3 月 21 日被政府彻底取消，从未成为法律。根据 CRA (2025)，2025 和 2026 年计入率维持 50%。
什么是 CCA 折旧回收？为什么它 100% 计税？
持有期间你对楼体报的折旧（CCA）压低了当年租金税；卖房时若售价高于折余成本（UCC），这些折旧会被「回收」，作为普通收入 100% 并入当年应税，按你的边际税率征收，没有资本增值的 50% 减半。它记在 T776 的 Line 9947。
出租房能用自住房那样的免税豁免吗？
不能。主要住所豁免（Principal Residence Exemption）只适用于自住房。纯出租/投资房的增值照 50% 计入、折旧照 100% 回收，不享豁免。若房产某些年份自住、某些年份出租，豁免只能按自住年份比例计算。
如果我从没报过 CCA 折旧，卖房时是不是就没有回收？
是的。折旧回收只针对你实际扣除过的 CCA。没报过折旧就没有回收，卖房时只面对资本增值（50% 计入）。这也是很多打算短期出售的房东选择不报折旧的原因，但要权衡持有期每年更高的租金税。
45(2) 选择我能用吗？
看情况。45(2) 主要用于自住转出租时递延「视同出售」，并可最多额外 4 年当作主要住所。但根据 CRA，只要你对该房报过 CCA，就不能作这项选择，且选择期间不能报折旧。是否适用要由 CPA 按你的历史申报判断。
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