卖掉出租房或度假屋的那一年，资本利得会不会让你的 OAS 被追回、GIS 被停？

会进收入的是利得的一半和折旧收回，不是卖价；真正要提前看懂的是时间差——每月预扣和 GIS 停发都从卖房次年的 7 月开始。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

设想一个场景：父亲 2025 年卖掉了湖边那栋度假屋，2026 年春天你帮他把 2025 年的税报完，补缴了一笔税，以为事情到此为止。到了 2026 年 7 月，他打电话问你：这个月 OAS 怎么少了一截，GIS 那一笔怎么没进账？

卖房那年本身风平浪静，变化却出现在一年多以后——这不是巧合，而是两部法律各自的时间设计：Income Tax Act（下称 ITA）的 OAS 回收税有「当年结算」和「次年 7 月起预扣」两个钟，Old Age Security Act（下称 OAS Act）的 GIS 则按「上一个日历年」的收入决定 7 月开始的那一期。

这篇写给准备卖出租房或度假屋（不是自住房）的 65 岁以上屋主，以及帮父母打理这件事的子女。只讲机制：哪部分算收入、两项福利各看哪一年、钟怎么走。哪一年卖、怎么安排，需要会计按你家的完整收入来算，这里不替你做这个决定。

第一层：卖房的钱里，哪些会变成收入

先把一个直觉纠正过来：卖价本身不是收入，资本利得也不是全额进收入。

ITA s.38(a) 规定，处置财产的 taxable capital gain 等于资本利得的二分之一（本文引用的是 2026-09-21 现行文本）。所以如果一栋度假屋算出来的资本利得是 $200,000（假设数字，仅作演示），进入当年收入的是 $100,000。

出租房多一层：如果过去几年在申报出租收入时抵扣过折旧（CCA），卖出后该类财产的未折旧资本成本（UCC）在年末出现超额，ITA s.13(1) 要求把超额计入当年收入——这就是 recapture。它不是资本利得，不打对折，全额计入。

反过来，如果这处物业有若干年被指定为你的主要住所，ITA s.40(2)(b) 会按公式减少利得；被主要住所豁免抵掉的那部分，不是资本利得，也就不进收入。公式本身和指定规则这里不展开。

利得怎么算准（买入成本、资本性改良）以及房子部分出租时怎么分摊，站内各有一篇专文。

第二层：同一笔收入，被两部法律各读一遍

OAS 回收税和 GIS 都以 ITA 算出来的收入为起点，但各自又做了调整。

OAS 回收税看 adjusted income（ITA s.180.2(1)）：就是 Part I 下的当年收入，只剔除几类与本题无关的项目（育儿福利类、s.79 处置收益、s.40(3.21) 收益，以及不扣 s.20(1)(ww)、s.60(w)(y)(z) 几项扣除）。卖房产生的 taxable capital gain 和 recapture 都在 Part I 收入里，所以都进 adjusted income。

GIS 看 OAS Act s.2 定义的 income：同样是按 ITA 计算的当年收入，再做几项扣减——例如 OAS 本身的福利不算（s.2(c)(i)），就业和自雇收入有专门的扣除额（s.2(b.1)：2020 年 7 月以后的月份适用，最多为头 $5,000 加上接下来 $10,000 的一半）。条文里没有针对资本利得的扣除，taxable capital gain 照 ITA 的结果计入。

换句话说，卖房这一笔，两边都躲不开；区别在于两边用这笔收入去决定哪一段时间的钱。

OAS 回收税和 GIS：同一笔收入，两套规则

OAS 回收税：一笔税，两个钟

第一个钟：当年结算。ITA s.180.2(2) 规定，个人每年要缴的回收税是两者取小：(a) 当年计入收入的 OAS（减去 s.60(n)(i) 允许的扣除）；(b) adjusted income 超过门槛部分的 15%。卖房那一年的 adjusted income 被抬高，这一年的回收税就在报这一年的税时算出、结清（s.180.2(5)）。

第二个钟：次年 7 月起的预扣。s.180.2(3)(4) 规定，每月发放 OAS 时，按「base taxation year」的 adjusted income 用条文公式算出预扣额，最多扣到当月 OAS 全额。base taxation year 的定义（s.180.2(1)）是：1–6 月看前两年，7–12 月看前一年。代入一下：2025 年卖房，2025 年就是 2026 年 7–12 月和 2027 年 1–6 月的 base taxation year。canada.ca 的门槛表也是这样对应的——2025 收入年对应的回收期为 2026 年 7 月至 2027 年 6 月。

两个钟并不重复收同一笔税：s.180.2(3) 写明，预扣是「on account of」付款那一年应缴的回收税，也就是预缴；那一年最终欠多少，仍按那一年自己的 adjusted income 计算，s.180.2(6) 把 Part I 的评税与退税条文（ss.158–167 等）一并适用到这一部分。多扣或少扣的具体差额，以你报税后的评税结果为准。

门槛数字：按收入年份对照

根据 Service Canada（2026）在「Old Age Security pension recovery tax」页（2026-09-29 更新）公布的数字：

该页脚注说明：每年 1 月至 9 月表中数字为按 OAS 最高金额估算，10 月至 12 月为最终数；上表 2026 年的数字取自 2026-09-29 的版本。CRA 的 line 23500 说明页（2026-01-20 更新）给出的 2025 税年门槛同为 $93,454。

页面自带的算例：2025 年收入 $100,000，超出门槛 $6,546，乘以 15%，回收额为 $981.90。

GIS：卖房那一年决定的是下一期

GIS 以「支付期」为单位核定和发放：每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日（OAS Act s.2「payment period」，s.11(1) 按支付期内的每个月发放）。按 s.10 的定义，每一期看的是「base calendar year」——该支付期开始前最后一个结束的日历年；申请时要申报的也是这一年的收入（s.14(1)）。

所以 2025 年卖房，2025 年的收入（含 taxable capital gain 和 recapture）决定的是 2026 年 7 月至 2027 年 6 月这一期。根据 Service Canada（2026）的 GIS 资格页（2026-10-01 更新），年收入须低于以下上限：

• 单身、离婚或丧偶：低于 $23,112
• 配偶领取全额 OAS：夫妻合计低于 $30,528
• 配偶领取 Allowance：夫妻合计低于 $42,768
• 配偶不领 OAS：夫妻合计低于 $55,392

夫妻情形看的是合计收入，所以利得记在哪一方名下，都进这个合计数。

一笔资本利得只属于它发生的那一年。下一期（2027 年 7 月起）看 2026 年的收入，如果那一年没有类似的一次性收入，就按 2026 年的实际数字重新计算。

为什么不能按估计收入重新申报

OAS Act s.14 确实有按「估计收入」申报的通道，但它是一张封闭清单：s.14(2)、(3)、(5) 处理的是申请人或其配偶不再任职、受雇或经营业务（即退休）；s.14(4)、(6) 处理的是养老金收入终止或减少。估计收入的算法也是围绕这两件事设计的——把剩余的养老金收入按月折算成年数、去掉已经停止的工作或业务收入。

卖掉一处物业产生的一次性资本利得，不属于这两类中的任何一类，所以不能拿这条去说「明年没有这笔收入了，请按估计数给我发 GIS」。这一期就是按 base calendar year 的实际收入走。

这篇刻意不回答的问题

以下问题都会影响最终数字，但它们需要看你家的完整情况，不属于机制说明：该在哪一年卖、要不要分开处理、收入在夫妻之间怎么安排、能否用其他税务手段摊开利得。本文也不列 GIS 的具体发放金额，不涉及安省层面的老年补助。

安省老年屋主地税补助是另一套规则，资格怎么看，站内另有一篇专门拆。