卖出租房 / 度假屋前先搞懂 ACB 与资本性改良：省下的可能是几万块税
同样一笔装修，认成「资本性改良」能抬高成本基础、少交资本利得税；认成「日常维修」就只是当年抵扣。20 年下来，收据在不在，直接决定你卖房时多交多少税。
卖出租房或度假屋时，为什么要搞懂 ACB 和资本性改良？
因为它直接决定你交多少税。调整后成本基础（ACB）= 买入价 + 购置成本（律师费、地税转让税、佣金）+ 历年资本性改良的花费。资本利得 = 卖出价 − ACB − 卖出费用，所以每一笔有据可查的资本性改良都抬高 ACB、缩小利得、少交税。关键是分清资本性改良（有持久 / 提升性效益，如整个换屋顶、加建、换炉）和日常维修（恢复原状，如补漏、重刷漆）——前者进 ACB，后者当年抵扣。据 CRA（2026）。
来源：CRA（canada.ca：Definitions for capital gains / Current or capital expenses / T4037，2026）
我是 Arthur Zhao。很多客户卖出租房或度假屋时才第一次听说 ACB，然后为找不到当年的装修收据懊恼——因为那些收据本可以帮他们少交好几万的税。这篇讲清楚 ACB 是什么、哪些花费算「资本性改良」能进成本基础、哪些只是当年抵扣的维修，以及一个很多人忽略的坑：如果你之前报过 CCA 折旧，卖房时会被「回收」。注：本文数字示例仅为说明，非 CRA 官方数字；具体请咨询会计师。
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ACB 到底包含什么
资本性改良 vs 日常维修：核心分界
💡 这个区别两头都重要：日常维修可在当年全额抵扣租金收入（T776）；资本性改良不能当年全额抵扣——它要么加进 ACB降低卖房时的资本利得，要么通过 CCA（资本成本补贴 / 折旧）逐年折旧。所以认真追踪资本性改良，正是你在卖房那一刻少交税的护身符：ACB 越高 = 利得越小 = 税越少。据 CRA（2026）。
2026 纳入率确认为 50%
⚠️最常见也最贵的错：不留收据。没有资本性改良的凭证，CRA 可以不认这笔 ACB 加项、按更大的利得征税。20 年持有下来，丢失的装修收据直接抬高应税利得。规则是保存到持有期 + 卖出后 6 年。
自住豁免 vs 出租 / 度假屋，以及 CCA 回收的坑
符合自住豁免（PRE）的物业，利得一般全免，追踪改良就没那么重要（但 2016 年起卖房即使全免也必须申报，Schedule 3 + T2091）。而出租房或度假屋（第二 / 娱乐物业）是应税的——这正是勤记 ACB 能真金白银省税的地方。另一个坑：如果你在出租房上报过 CCA 折旧，卖价高于建筑的未折旧成本（UCC）时会触发回收（recapture）：以前扣掉的 CCA 在卖出年全额加回收入（按普通收入征税，不是按 50% 资本利得率）。所以很多出租业主干脆不报 CCA。据 CRA（T4037，2026）。
常见问题 FAQ
到底哪些能加进物业的 ACB？
你的买入价，加购置成本（律师费、地税转让税、佣金），加历年资本性改良与添加的成本——整个换屋顶、加建、换新炉 / 空调、装修好的地下室、把烂木台阶换成混凝土。不能加日常维修、重刷漆等当年费用。据 CRA（2026）。
换新屋顶算维修还是改良？
看情况。换整个屋顶（持久效益、提升）是资本性改良→加进 ACB 或走 CCA；只补 / 重铺一处漏水把屋顶恢复原状是日常支出→当年抵扣。据 CRA / TurboTax Canada（2024）。
2026 年资本利得纳入率还是 50% 吗？
是。2024 年提到三分之二的提案先被推迟、后于 2025 年 3 月 21 日取消、从未成法。你的利得一半计入应税收入。据 加拿大政府 / CRA（2025）。
卖自住主屋也需要搞这些吗？
通常不用为了交税——自住豁免一般把利得全免。但你仍必须申报（Schedule 3 + T2091，2016 年起要求）。而出租房或度假屋的利得应税，所以追踪每笔资本性改良才真能少交税。据 CRA（T2091IND）。
我在出租房上报过折旧（CCA），会影响卖房吗？
会。如果卖价高于建筑的未折旧成本，历年扣掉的 CCA 会在卖出年被回收、加回收入，按普通收入而非 50% 资本利得率征税。这就是很多出租业主选择不报 CCA 的原因。据 CRA（T4037）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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