验房后买家要降价、要返现、要你先修：卖家每个选项的代价，先看条款和条件期

同一张修理清单，条件期没过时是一场谈判，合同 firm 之后只是一个请求。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
验房结束的当晚，对方经纪发来三样东西：一份验房报告、一张标红的问题清单，以及一份已经填好的 Form 120——「Delete」一栏划掉原价，「Insert」一栏写着新价格，底下是买方签名，和一个今晚就到期的回复时限。
人的第一反应是算账：这个数我能不能接受。我建议先把计算器放下，翻出你签过的那份 offer，找两样东西：验房条件用的是哪一种写法，条件截止时间是哪一刻、现在过了没有。降价、成交返现、先修好、留 holdback，这四个选项各要你付出什么，答案都挂在这两样东西上。

第一件事：你签的是哪一种验房条件

OREA 的条款库（2026-01-01 版）里，验房条件有好几种写法。它们是给经纪参考的范本，你合同里实际打进去的文字才算数，所以请对照原合同读，不要只认条款代码。和这个话题关系最大的是三种：

INSP-1（通用版）：买方自费请验房师，取得一份令买方满意的报告，满意与否由买方「sole and absolute discretion」决定。条件为买方单方利益而设，买方可以在时限内书面放弃。

INSP-4（Seller Allowed to Remedy）：条件写成「报告令买方满意；如不满意，则报告揭示的缺陷是卖方 willing and able to remedy in a good workmanlike manner 的」。同一条款还写明，买方有权让验房师回来复查，并对修复结果的二次检查感到满意。它和 INSP-1 一样，仍然要求买方在截止前书面确认条件已满足，否则 offer null and void；也仍然写明条件为买方利益、可由买方放弃。

INSP-3（Limited Inspection）：把满意标准换成一个可量化的门槛——验房公司书面认为全部缺陷可以在合同填写的金额以内修好。

差别落在卖家身上是这样的：INSP-1 下，买方「不满意」不需要给理由；INSP-4 把「卖方愿意且能够修」写进了条件本身，给了卖方一个以修代让的切入口，但修得好不好，条款又交还给买方的复查。INSP-4 在争议中具体怎么解释，法条和条款都没有直接写，属于律师按个案判断的范围。

第二件事：条件期还开着，还是已经 firm

选项一：直接降价

做法是用 Form 120，在「Delete」里删去原成交价，在「Insert」里写入新价格，双方签署。

你付出的：一个确定的数，写进合同，成交时少收这么多。好处也在这里——没有后续履约问题，不需要再约定谁修、修到什么程度。

附带影响：根据安省《Land Transfer Tax Act》（2026 年现行版本），土地转让税按「value of the consideration」计算（s.2(1)），而 s.1(1) 的定义第 (a) 项把 gross sale price 列在其中。按条文推论，合同价改了，计税基础随之改变。具体金额由律师按改后的合同处理。

选项二：合同价不动，成交时给买方返现

做法同样是 Form 120，只是不动价格，而是插入一条：成交时卖方给买方一笔抵扣（credit）。

你付出的：账面上和降价接近，都是少收一笔钱；差别在于合同价保持原样。

要留意的地方：《Land Transfer Tax Act》s.1(1) 定义「value of the consideration」时，除了 gross sale price，还把买方承担的负债、买方作为安排一部分给予的任何利益都列了进去。成交返现会不会减少计税的 consideration，条文没有直接写——这个问题请交给双方律师按 LTTA 的定义处理，不要自己下结论。

写这条抵扣时，至少写清四件事：金额、性质（抵的是什么）、在什么时间点给、以什么方式体现在成交文件里。最后一项由律师落实。

选项三：成交前由卖方先修好

你保住了价格，换来的是一项要履行的义务，以及一段不由你完全掌控的验收。

如果合同用的是 INSP-4，条款已经写明买方有权让验房师回来复查修复结果。如果是事后用 Form 120 加入修复约定，OREA 条款库里卖方修复类条款的写法（例如 MAINT-2、MAINT-3）可以作参考：写明修什么、成交前完成、费用由卖方承担，并允许买方在约定时间进场检查是否以 good workmanlike manner 完成。条款库另有 INSP-15，给买方在成交前再进场检查一次的权利。

你付出的：修复的实际成本由你承担，报价超出预期的部分也是你的；工期要赶在成交日之前；验收标准写得越模糊，成交前越可能出现「这不算修好」的分歧。所以修复范围要写到具体项目，不要写成「修好验房报告里的问题」这种整句。

选项四：成交时留一笔 holdback

holdback 指成交时从卖方应收款里扣下一笔钱，等约定的事完成后再放给卖方；没完成时按约定另作处理。

先说清楚：安省法条没有规定验房后的 holdback 该怎么做。它完全是双方的书面约定，所以约定本身就是全部规则。至少要写清：
· 金额是多少；
· 这笔钱由谁持有；
· 什么条件下、什么时间放款给卖方；
· 如果约定的事没有做成，这笔钱怎么处理。

你付出的：成交当天少拿到一部分房款，而且什么时候能拿回来，取决于你写下的放款条件是否清楚、能否被验证。写得含糊，等于把这笔钱的去向交给了以后的争执。

写下来，而且写在对的表格上

不管选哪一个，OREA 为修改已签合同准备的表格是 Form 120（Amendment to Agreement of Purchase and Sale）。这张表的结构本身就是一份检查单：
· 写明原合同的日期和物业，确认改的是哪一份合同；
· 「Delete」写删除的内容，「Insert」写加入的内容；
· 有一个 irrevocability 时限，过时未被接受，这份修改要约即 null and void；
· 声明除本次修改外，原合同其他条款保持不变；
· 如需配偶同意，有配偶签字处。

为什么一定要落在纸上：Form 100 第 26 段写明，这份协议（含附表）构成买卖双方的全部协议，协议之外没有任何影响它的 representation、warranty、collateral agreement 或 condition。换句话说，电话里一句「我会修」「我给你补一点」，没写进合同，就不在合同里。

如果谈不拢，交易失效

在 INSP-1 的文字下，条件既未被确认满足、也未被放弃，offer 到期 null and void，定金全额无扣除退还买方。

如果你的合同里还加了 OREA 条款库的 INSP-12（Delivery of Report），买方在拿回定金之前，要把验房报告和相关报价的真实副本交给卖方。这一条不在 INSP-1 本身里，要看你的合同有没有另外写进去。拿到这份报告之后，下一轮出售时怎么处理报告里提到的问题，涉及卖方的披露责任，建议和律师单独讨论。

回复买方之前，你可以逐项过一遍