验房后发现房子尺寸和 listing 不一致：你能做什么、卖家要不要赔

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1) MPAC：政府评估的「Above Grade Living Area」，通常不包含地下室和车库——但 MPAC 数据本身可能 5–10 年没更新；

2) 建筑商图纸（builder’s plan）：新房常用，包含「sellable square footage」——这是按外墙外缘测算，比实际可使用面积大 5–10%；

3) iGuide / Matterport 专业测绘：第三方持牌测绘服务，按 ANSI Z765 标准，相对最准；

4) 卖家自报：最不可靠，但常见。

关键点：同一套房用不同方法测，可能出现 15–20% 的差距。「2,500 sqft」按建筑商图纸和按 ANSI 标准能差出 300–400 平尺。

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标准 OREA APS 第 3 条会写明面积「approximate, not to be relied upon」，这是卖方和经纪常用的防御条款。但这不是无限保护伞：

• 如果面积偏差 ≤ 5%，且 listing 上写明「approximate」，法庭一般认为是合理浮动，买家很难追责；
• 如果偏差 5–10%，进入「灰色地带」——能否追责取决于经纪是否「明知或应当知道」（reckless misrepresentation）；
• 如果偏差 >10%，且有证据显示卖家或经纪知情，构成实质性 misrepresentation，买家可以申诉 RECO 或起诉。

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如果你的 offer 有 conditional on inspection（验房条件），那验房阶段是最好的发现 + 处理时机：

• 验房师通常会做基础测量（地板尺寸、房间长宽），可以快速比对 listing；
• 你可以追加付费请 iGuide/Matterport 做精确测量（$300–$600）；
• 如果差距超 5%，在 conditional period 内可以提出修改 offer 或 walk away，押金能拿回；
• 一旦 conditional period 结束、firm 了 deal，你的选项会大幅缩水。

过了 firm 阶段才发现，路就难走多了。

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如果验房条件还没结束：

• 第一步：立刻请专业测绘（iGuide / Matterport / 持牌 appraiser）出具书面报告——这是唯一有公信力的「客观证据」；
• 第二步：通过买方经纪向卖方提交书面「amendment」（修改 offer），按差距 × GTA 单价合理减价（5% 偏差按合理范围减 $30K–$50K 不算过分）；
• 第三步：卖方拒绝就「不解除验房条件」（fail to fulfill condition）——offer 自动失效，押金原路退回。

这是损失最小、最干净的路径。

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如果你已经解除验房条件、firm 了 deal，但还没 close：

• 立刻请律师 review APS：逐字看是否有可援引的 representation 条款或附加条件；
• 书面留证：给卖方律师发 demand letter，要求减价 / 让步 / 提供赔偿，明确「保留追究权利」；
• 评估卖方反应：大部分卖方为了顺利 close 会同意小额让步（$10K–$30K）；态度强硬的卖方就要权衡是否进入诉讼；
• 不要拒绝 close：如果你拒绝 close 而无法律依据，会被反追责，押金可能被没收 + 卖方损失追讨。

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Close 后发现，路最难走，但不是没希望：

• RECO 投诉：如果买卖经纪在 listing 中明显存在「明知或应知」的虚标，可以向 RECO（Real Estate Council of Ontario）投诉。RECO 不会判赔偿，但能罚款 / 吊销 / 留档，对经纪是实质压力——很多经纪宁愿协商赔偿也不愿被立案；
• 民事诉讼 misrepresentation：对卖家或卖方经纪起诉，要求按实际偏差损失赔偿。门槛高（要证明对方「知情」+ 自己「依赖该信息做决定」），律师费 $15K–$50K+，胜诉率不确定；
• 面积偏差 + 减税：申请 MPAC 重新评估（按实际较小面积重新算 CVA），降低未来 property tax 长期负担。

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Markham 一套独立屋 listing 写 2,800 sqft，验房阶段我建议客户付 $450 请 iGuide 测量，结果出来 2,580 sqft——少了 220 平尺，约 8%。

我们的策略：
• 出具 iGuide 报告作为客观证据；
• 通过 amendment 提出减价 $45,000（按 GTA 单价 $700/平尺 计算，220 平尺 ≈ $154K，让步要求合理）；
• 卖方初期拒绝，我们当天发不接受验房条件的通知；
• 3 天后卖方回头同意 $40,000 减价，最终成交。

关键：没有 iGuide 这份客观报告，单凭「我觉得不对」根本不可能成功议价。

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Aurora 一套楼花交接，listing 写 2,400 sqft，客户已经签 firm offer 后在 walk-through 测量发现实际 2,110 sqft（少 12%）。

我们的应对：
• 立刻请律师 review APS，附件中确实写「approximate」；
• 律师以 misrepresentation 名义发 demand letter，要求 $80K 减价；
• 经过 4 周律师函往返，最终卖方让步 $25,000 + 一年 property tax；
• 我们 close 了，但客户保留权利后续如有进一步证据可补诉。

教训：firm 之后空间会小很多，但不是零——前提是有专业测绘 + 律师介入，光靠经纪谈很难。

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Mississauga 一套 condo，listing 写 1,150 sqft + den，买家 close 1 年后翻租约时发现实际 980 sqft + den（少 15%）。

客户来找我咨询，我们的判断：
• 民事诉讼成本高、胜算不确定，不建议作为首选；
• 用「向 RECO 投诉卖方经纪虚标」作为筹码，先发律师函给卖方经纪，明确要求 $30K 赔偿，否则正式立案；
• 卖方经纪在 6 周内通过自己的 brokerage 出面协商，最终私下和解 $20,000。

关键：这条路成功率不高（很多经纪会硬扛），但成本远低于诉讼，是 close 后发现的常见折中方案。