卖房时 minor variance 还在审或刚批下来：调整委员会的决定跟着房子走吗，上诉期没过能不能成交

决定书上那行「最后上诉日」，比「已批准」三个字更值得卖家先看。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想一位卖家：为了加建后院的一间工作室，他去年向调整委员会申请了一项 minor variance，这周终于收到了委员会寄来的决定书，上面写着「批准」。他准备下周挂牌，挂牌文案里想写一句「已获调整委员会批准」。
翻到决定书最后，有一行他之前没留意：最后上诉日期，还在挂牌日之后。
这篇就从这行日期讲起——它意味着什么、谁还能在这个日期前动这份决定、决定书里还有哪些字卖家必须自己读懂，以及想在合同里处理这件事时，OREA 的 ZONING-1 条款原文写了什么、没写什么。

先找到那个日期：决定作出日与最后上诉日

Planning Act s.45(10) 要求委员会的秘书-司库在决定作出后不迟于 10 天，把经证明的决定副本寄给申请人，并附上向审裁处上诉的最后日期通知。

上诉期本身规定在 s.45(12)：自决定作出起 20 天内。注意起算点是「决定作出之日」（the making of the decision），不是你收到信的那天——你拿到决定书时，20 天可能已经走掉一部分。所以别自己从收信日往后数，直接以通知上印的那个日期为准。

s.45(14) 接着写：如果在这 20 天内没有人提交上诉通知，委员会的决定就是 final and binding，秘书-司库会通知申请人，并把经证明的决定副本存档到市政 clerk 处。上诉如果后来全部撤回，s.45(13.2) 与 s.45(15) 也规定决定成为 final and binding。

同一份「批准」，在两个时间段里分量不同

决定书里，卖家必须逐字读的三处

第一处：期限。s.45(9) 写明，委员会给出的批准「may be for such time and subject to such terms and conditions as the committee considers advisable and as are set out in the decision」。Planning Act 本身没有给 minor variance 规定一个统一的失效期——有没有期限、期限多长，要看这一份决定书里写了什么。决定书没写，你就不能替它补；决定书写了，那就是你要告诉买方的事实。

第二处：条件。同一款允许委员会附加条款与条件，并且要求写在决定书里。条件是否已经满足、还剩哪些没做，卖家自己要先列清楚。

第三处：有没有要求签协议。s.45(9.1) 允许委员会要求业主就这些条件与市政签一份或多份协议；s.45(9.2) 规定这份协议可以登记在土地上，市政可以对业主，以及在 Registry Act 与 Land Titles Act 约束下，对该土地所有后续业主执行。换句话说，如果决定书要求了这类协议、而协议又已经登记，它就不只是你和市政之间的事：依 s.45(9.2)，市政可以拿它去约束下一任业主——买方及其律师有理由去查它。

此外，s.45(8.1) 要求决定必须书面、由同意的成员签署、并写明理由。理由部分值得读，它说明了委员会是怎样理解这项 variance 的范围。

这个决定跟着房子走吗：条文怎么写，没写什么

s.45(1) 的写法是：委员会依「the owner of any land, building or structure」或其书面授权的人提出的申请，可以批准对 by-law 的 minor variance，批准的对象是「in respect of the land, building or structure or the use thereof」，前提是委员会认为维持了 by-law 与 official plan 的一般意图和目的。

从这段措辞看，批准指向的是土地、建筑或其用途，而不是申请人这个人。但要说清楚：法条没有直接写「随业主转让」或「随房子走」这样的字样。所以我不会在挂牌材料里写「批准随房屋一并转让」，这是一个条文本身没有给出的结论。

另一个容易被忽略的点是：如果决定书附带了 s.45(9.1) 的协议并已登记，那份协议依 s.45(9.2) 可以对后续业主执行——这一层是条文明写的，和上面那个推断不是一回事。

谁还能上诉：2022 年修法后的名单

现行 s.45(12) 列出可以上诉的人：申请人、部长、以及对该事项有利益关系的 specified person 或 public body，期限是决定作出后 20 天内，通过向委员会秘书-司库提交上诉通知、写明反对理由并缴纳审裁处规定的费用。这一款的现行文字来自 More Homes Built Faster Act, 2022（2022, c. 21, Sched. 9, s.13(2)），修订表记载的生效日是 2022 年 11 月 28 日。

「specified person」在 s.1(1) 是一张封闭清单：当地电力公司、Ontario Power Generation、Hydro One、天然气公司、油气管道公司、铁路公司、电信基础设施公司、NAV Canada、特定机场、骨料场许可持有人等。「public body」指市政、local board、医院、省或联邦政府的部门机构及官员、First Nation。

对照这两个定义，邻居个人、一般居民不在可上诉的名单里。但这不等于上诉期内什么都不会发生——申请人自己、市政（属 public body）以及清单上的主体，在 20 天内仍然有权上诉。

房子在多伦多：上诉不去 OLT，去 TLAB

Planning Act s.45(12) 原文说的上诉对象是「the Tribunal」，即 Ontario Land Tribunal。但多伦多是例外：City of Toronto Act, 2006 s.115 允许市政府设立地方上诉机构，并可授权它审理 Planning Act s.45(12) 的上诉；s.115(6)(c) 写明，授权后相关上诉向该上诉机构提出，不向 Ontario Land Tribunal 提出。

多伦多设立的就是 Toronto Local Appeal Body（TLAB）。按市政府 TLAB 页面的说法，TLAB「hears and decides on appeals of Committee of Adjustment decisions for minor zoning variances and land severances」，自 2017 年 5 月 3 日起接手这类上诉。对卖家来说，这意味着：如果你的决定被上诉，后续的程序、时间和材料要按 TLAB 走，不是按 OLT 走。

申请还在审就挂牌：法条只写了谁能申请

s.45(1) 规定的申请人是土地、建筑或构筑物的业主，或经业主书面授权的人。如果你在申请审理期间卖房、成交后业主换人，这份在审申请由谁继续、需不需要新业主出具书面授权——法条没有直接写。这一点我建议在签约前就和委员会秘书处、你的律师确认，而不是等到成交后再处理。

同样要分清：申请还在审，意味着连「决定」都还没有。这时对外能说的只是「已提交申请，尚待委员会决定」，听证日期以委员会的通知为准。

上诉期没过，能不能成交

就 Planning Act 而言，法条里没有一条禁止在 20 天上诉期内签约或成交。我能确认的只是：法律没有禁止，但在 s.45(14) 规定的 final and binding 之前，决定仍可能被有资格的人上诉，而审裁处依 s.45(18) 可以驳回上诉，也可以作出委员会原本能作出的任何决定。

所以问题不在「能不能」，在「风险由谁承担、写在哪里」。如果买卖双方都把这项 variance 当成交易的前提，那就应该把它写进合同条件里，而不是靠口头上的「已经批了」。

OREA ZONING-1：由卖方负责取得时，条款原文写了什么

OREA 条款库（2026 年 1 月 1 日版）里的 ZONING-1「Condition – Re-zoning/Minor Variance」，原文是：本 Offer 以 [Buyer/Seller] 自费取得 [re-zoning/minor variance]、允许该物业作 [具体 variance/用途] 为条件；买卖双方同意以 diligent 的方式推进取得；除非 [Buyer/Seller] 在约定期限前书面通知对方「this condition is fulfilled」，否则本 Offer 成为 null and void，定金全额无扣减退还给买方。

如果括号里填的是 Seller，对卖家意味着三件事：费用由你承担；推进取得的义务是双方的，但发出「条件已满足」通知的是你；期限一到你没发通知，交易作废、定金全退。

条款原文没有界定「obtaining」指的是委员会作出批准决定，还是决定已 final and binding——这两个时间点之间正好隔着 20 天上诉期。条款库也注明这些条款只是指引，不是规定措辞。条件以哪个时间点为准、具体 variance 内容怎么描述，签约前请让你的律师把措辞写清楚。

条款库在 ZONING-1 下还附了一条官方注：如果买方希望在 variance 未获批时仍保留购买权，应加入 Waiver。这是条款库对买方一侧的说明，卖家知道有这条注即可。

挂牌前和签约前，卖家自己先做的几件事

按时间先后排，拿到决定书就可以开始。