买商铺或换租客改用途前，先查停车位：分区条例的最低车位要求、豁免与 minor variance
旧铺位门口那几个车位够不够，从来不是看出来的，是按条例里「新用途那一行」算出来的。用途一换，原来的保护可能就不跟着走了。
在安省，商铺改用途时的停车位要求从哪里来？不达标还有没有出路？
要求来自市政的 zoning by-law：Planning Act s.34(1) 第 6 项授权市政按 by-law 列明的用途，要求业主或占用人提供并维持停车设施，所以用途一换，车位就按新用途重算。这里有一层省级限制和两个出口：位于受保护的主要公交站区等法定区域的土地，by-law 不得要求提供汽车停车位（s.34(1.1)）；不在这些区域、又达不到要求时，可以与市议会签付款豁免协议（s.40），或向 committee of adjustment 申请 minor variance（s.45）。
来源：Planning Act, R.S.O. 1990, c. P.13, s.34、s.40、s.45（e-Laws 合并文本，2026-07-01 起）
我是 Arthur Zhao。
想象一间临街的零售铺位：门口划了四个车位，前任租客卖了十几年服装。现在有人想把它租给一家餐馆，或者一间牙科诊所；也有买家看中它，打算自己开店换个业态。看铺的时候，大家讨论的是排烟、上下水、装修预算——停车位通常是最后才有人想起来问的一项，而且常常是在交了押金、递了申请之后，被市政的审图意见退回来才想起。
问题在于，那四个车位「够不够」，取决于的不是眼睛看到的车位，而是 zoning by-law 里新用途对应的那一行规则，以及这间铺位换了用途之后，还能不能继续享受原来的「旧状态保护」。这篇把省法框架、多伦多的一个具体例子、以及不达标时的两个正规出口拆开讲，最后给一张签约前可以照着做的清单。
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停车位要求是按「用途」写的，这是一切的起点
安省市政能在 zoning by-law 里规定停车位，权力来自 Planning Act s.34(1) 第 6 项：by-law 可以要求为「by-law 所列用途」而建造或使用的建筑，其业主或占用人在非公路用地上提供并维持装卸或停车设施。
注意两个关键词。第一是「用途」：车位数通常挂在用途上，零售、餐饮、诊所、办公各有各的算法，所以同一个铺位换一种生意，答案可能完全不同。第二是「业主或占用人」：义务既可以落在业主身上，也可以落在占用人（例如租客）身上，买家和租客都不能假设这是对方的事。
另外，s.34(6) 允许 by-law 设置占用证明（certificate of occupancy）制度：设了的话，没有这张证明就不能改变土地或建筑的用途类型；但只要新用途不被 by-law 禁止，证明不得拒发。换句话说，「改用途」在不少地方本身就是一个要经过市政的动作，不是换块招牌就完事。
继续原用途 vs 改成新用途：旧状态保护跟不跟着走
省法的上限：公交站一带，市政不能要求最低车位
2024 年 Planning Act 加入了 s.34(1.1)（2024, c.16, Sched.12）：位于下列区域的土地，zoning by-law 不得要求业主或占用人提供停车设施（自行车停车除外）：
- (a) 依 s.16(15) 或 (16) 划定的受保护主要公交站区（
protected major transit station area）； - (b) 官方规划划定的、围绕现有或规划中高等级公交站点、并定有每公顷居民与就业最低密度的区域（以该政策是为符合省级规划或政策声明而必须写入的为限）；
- (c) 规例另行指定的其他区域。
s.34(1.2) 规定，by-law 中违反这条限制的条款无效；s.16(22) 对官方规划也设了同样的限制。
2026 年又加了 s.34(1.1.1)（2026, c.8, Sched.7）：zoning by-law 不得要求提供电动车充电设备（EVSE）。
对买家的实际意义是：同一个城市里，铺位在不在这些区域内，结论可能截然相反。区域的边界写在各市官方规划和相关图件里，要逐个地块查，不能凭「离地铁站不远」来估。
一个城市的例子：多伦多 By-law 89-2022 当时怎么写
以下只是一个城市在某个时点的条文，用来说明「查条例」时要看哪些位置，不代表其他城市，也不代表多伦多的现行版本。
根据 City of Toronto（2021）By-law 89-2022（市议会 2021 年 12 月 15 至 17 日会议通过），Zoning By-law 569-2013 的停车位表 Table 200.5.10.1 被改写。在新表里，零售店（Retail Store）、零售服务（Retail Service）、个人服务店（Personal Service Shop）、餐饮（Eating Establishment）、医疗办公（Medical Office）等被归入 Tier 4，办公（不含医疗办公）归入 Tier 2，两者都只列了最高停车率。Tier 4 的上限是每 100 平方米建筑面积：Parking Zone A 3.5 个、Parking Zone B 4.0 个、其他区域 6.0 个。
89-2022 同时在 200.5.10.1(7) 加入 (C)：「if a minimum is not specified for a use, no parking spaces are required」。这句后来被 By-law 223-2025（市议会 2025 年 2 月 5 日采纳、3 月 27 日表决通过）改成：没有最低数的用途，除无障碍车位外不要求车位。也就是说，「没有最低车位」不等于「什么车位都不用管」，无障碍车位另有一套计算规则。
另一组条文对改用途更关键：89-2022 写入的 200.5.10.11(1)。按当时的文本，合法现有建筑的合法车位数如果少于要求数，就以现有数为它的最低数；如果多于最高数，就以现有数为它的最高数；而 (C) 规定，合法现有建筑的合法车位数「may not be reduced」——不得减少。
这意味着在当时的文本下，想把门口车位改成户外座位或者扩出去做别的用途，碰到的可能不是「最低车位」，而是「现有车位不能减」。
⚠️上面引用的多伦多 200.5.10.11(1)(C) 是 By-law 89-2022 当时的文本。此后 By-law 223-2025 已在相关条文中为无障碍车位改造设了例外，市政府 2025 年的委员会材料里还出现过专门修改这一款的草案；现行写法以 toronto.ca 上 Zoning By-law 569-2013 的最新 office consolidation 为准，动手前务必核对。
这两个出口都要市政点头：s.40 付款豁免与 s.45 minor variance
如果地块不在 s.34(1.1) 的区域里，新用途确实有最低车位要求、现场又做不出来，Planning Act 给了两条正规路径。它们解决的问题不一样，不是二选一的替代品。
💡 我个人的判断是：商铺改用途的停车位风险，正在从「车位不够」转向「车位动不得」。像多伦多这样大面积取消商业最低车位之后，买家容易松一口气，但现有车位能不能减、无障碍车位怎么算、地块到底适用哪部条例，这几件事反而更容易被漏看。签约前把问题写成书面查询交给市政和律师，比在交接后再去补救便宜得多。
多伦多以外：不要把任何一个城市的答案搬过去
Planning Act 只给了框架：授权、省级上限、豁免协议和 minor variance。具体到「餐馆每 100 平方米要几个车位」「诊所有没有最低数」，各市 zoning by-law 的规定差异很大，而且会随修订变化。
即使在多伦多，569-2013 也不一定覆盖每一块地，部分地块仍适用前市政时期的 by-law。所以第一步永远是确认你这块地适用哪一部 zoning by-law，再去查那部条例的现行合并文本，必要时向本市 zoning 部门书面查询。
改用途前的停车位核查清单
按交易推进的顺序排，越早做越便宜：
- ☐确认地块适用哪一部 zoning by-law，以及所在的分区
- ☐在该 by-law 的现行合并文本里找到新用途对应的停车率那一行，看有没有最低数、有没有最高数
- ☐核对地块是否位于 s.34(1.1) 所说的受保护主要公交站区或官方规划划定的高等级公交站区域
- ☐向卖方或房东索取现有车位的合法依据（批准图纸、过往许可、已登记的 s.40 协议）
- ☐让律师在 title search 中查有无已登记的 s.40 协议及未付款项
- ☐向市政 zoning 部门书面查询新用途的车位要求，并把结果作为条件期内的核查事项
- ☐确认本市是否要求改用途前取得占用证明或其他许可
- ☐如果计划减少或改造现有车位，先确认现行条文是否允许
- ☐达不到要求时，评估走 s.40 付款豁免协议还是 s.45 minor variance，并把时间和费用算进计划
商业地块重新区划（Zoning By-law Amendment）：当你想要的用途不在允许清单里，怎么申请 →商业开发的场地规划审批（Site Plan Approval）：图纸怎么过市政这一关 →商业与就业用地（Employment Lands）分区：这块地到底能做什么生意 →第一次租房完全指南 →
常见问题 FAQ
我买的铺位原来是服装店，改成餐馆要不要多加停车位？
要按餐馆这个新用途在本市 zoning by-law 里的停车率重新对照，原来零售用途的「旧状态保护」不会自动延续。Planning Act s.34(9)(a) 只保护「继续用于原用途」的合法使用。有没有最低车位、要多少，各市规定不同，以本市现行条例和 zoning 部门的书面答复为准。
离地铁站很近的商铺，是不是就不用管停车位了？
如果土地位于 Planning Act s.34(1.1) 所列的受保护主要公交站区等法定区域，zoning by-law 不得要求提供汽车停车位（自行车停车除外）。但「很近」不等于「在区域内」，边界由官方规划和相关图件划定，要逐块地查证；无障碍车位、自行车车位等也可能另有规定。
车位不够，能不能交钱给市政换豁免？
可以申请，但不是自动的。Planning Act s.40 允许市议会与业主或占用人签协议豁免车位要求，协议必须约定向市政付款并写明计算依据；金额和政策由各市决定。协议可以登记在土地上，到期未付的款项享有优先留置权地位。
minor variance 能用来减少停车位吗？
停车位要求是 zoning by-law 的条文，可以向 committee of adjustment 申请 minor variance。Planning Act s.45(1) 要求偏离须维持 by-law 和官方规划的总体意图与目的，s.45(1.0.1) 还要求符合规例及本市自定的标准（如有）。能否获批是个案判断，事先不能保证。
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