租客想刷墙、钻孔挂电视：安省房东能不能拦，退租时没恢复原状又该找谁赔

能不能拦，看标准租约第 12 条把这件事放进哪个篮子；退租后要赔，押金帮不上忙，路只有一条：一年内去 LTB。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想你是房东，手机上收到这样一条消息：「客厅那面墙我想刷成墨绿色，电视想用壁挂支架挂上去，厨房那盏灯太暗，我自己换一个，可以吗？」
一条消息里其实装了三件事，而它们在法律上不在一个篮子里。房东回「可以」或「不行」之前，最好先弄清两件事：哪些你有权拦，哪些你拦不了；以及万一租客没打招呼就做了、搬走时又没恢复，你手里到底还剩什么工具。如果你心里的答案是「到时候扣押金」——在安省，这条路一开始就不存在。

翻遍 RTA，没有一条叫「租客装修」

先说一个容易出乎意料的事实：安省《Residential Tenancies Act, 2006》（RTA）全文里，没有一条直接规定租客能不能刷墙、钻孔、换灯具。RTA 里唯一一句「租客不得改动」的话，是 s.35(1) 管门锁的：未经房东同意，租客不得改动出入单元或楼宇的门锁系统。
真正回答「能不能改」的，是 2018 年起多数住宅租约必须使用的Standard Form of Lease（标准租约，表格号 2229E）第 12 条。ontario.ca 的标准租约指南对这一条写得很直白：这一节不能改；双方想加细节，只能写进第 15 条附加条款。
所以讨论这件事，起点不是 RTA 的某一条，而是这份租约第 12 条的三句话。

标准租约第 12 条：两个篮子，两套规则

附加条款能写「不许打孔」吗

第 12 条的原文是：装饰物品「受第 15 条附加条款中任何合理限制的约束」。所以房东不是完全没有手段，可以在签约时把限制写进附加条款。
但附加条款有一道硬边界。RTA s.4(1) 规定，租约中与 RTA 或其规例不一致的条款无效；标准租约第 15 条本身也写明：附加条款不能拿走租客在 RTA 下的权利或责任，与 RTA 或本表其他条款冲突的条款无效、不可执行。
落到这件事上：「挂画须用无痕挂钩」「钻孔前须书面通知」这类写法，是在给装饰物品加条件；如果条款写成「禁止在墙上挂任何东西」，它还算不算第 12 条允许的「合理限制」，还是已经把第 12 条给租客的权利拿掉了——法条没有直接写，最终由 LTB 按个案判断。
写附加条款时，ontario.ca 指南也给了形式要求：用平实语言写清一方必须做或不得做什么；打字的话字号不小于 10 磅（10 points）。

退租时没恢复原状：押金这条路是空的

「大不了从押金里扣」这个念头，在安省站不住。
RTA s.105(1)：房东唯一可以收取的保证金，是按 s.106 收取的租金押金（rent deposit）。s.106(2) 规定这笔押金不得超过一个租期的租金和一个月租金中较低者；s.106(10) 规定房东必须把它用来支付租约终止前最后一个租期的租金。标准租约第 8 条的注释说得更直接：这笔钱不能当作损坏押金使用。
换句话说，等租客搬走时，这笔押金已经变成了最后一个月的房租，账上没有一分钱是留给修墙的。至于第 9 条的可退钥匙押金，租约写明它是用来覆盖未归还钥匙、遥控器或门禁卡的更换成本，也不是修缮基金。

真要追偿：s.89，一年，一个门槛

房东真正的追偿工具是 RTA s.89(1)：房东可以向房东与租客委员会（LTB）申请命令，要求租客或前租客支付修复受损财产的合理费用；修复不合理时，支付更换的合理费用。
时限：s.89(1.1) 规定，申请可以在租客仍住在单元里时提出，或者在租客或前租客不再占有单元后不迟于一年提出。LTB 的 L10 表格说明页同样写明：租客搬走后超过一年，不能再提交这份申请；租客还住着时，L10 不能用，非欠租的金钱请求走 L2。
门槛：s.89(1)(a) 要求损坏是租客、其他住户或租客允许进入的人故意或疏忽造成的 undue damage。这与 s.34 的租客修缮责任是同一个标准。
减损义务：s.16 规定，因对方违约而有权索赔的一方，有义务采取合理步骤减少自己的损失。换成实际操作就是：修复方案和报价要经得起「合理」二字的推敲，留好修复前的照片和收据。

正常磨损和 undue damage，界线写在哪里

「正常磨损（wear and tear）不用赔」这句话，出处不在 RTA 正文里。一手出处在标准租约附录「General Information」的 Part J：租客要为本人、访客或同住者造成的损坏负责，无论是故意还是不够小心造成的；但这不包括单元随时间正常使用而产生的损坏（wear and tear）。租客没修的，房东可以向 LTB 申请。
需要说清楚的是：LTB 的 Interpretation Guideline 5（管房东维修义务那份）并没有给 wear and tear 下定义；挂画留下的钉孔、换了颜色的墙、拆掉支架后的螺丝孔，哪一种算正常使用、哪一种算 undue damage，没有一手条文给出清单，只能由 LTB 按个案事实判断。
还有一个法条没有直接写的问题：如果租客未经同意换了灯具，但施工规范、没有造成任何破坏，这算不算 s.89 意义上的「损坏」？s.89 的要件是 undue damage，而不是「违反了第 12 条」——两者不一定重合。房东如果打算以此索赔，应当准备好说明究竟哪里受损、修复花了多少，而不只是「他没经我同意」。

租客还住着时发现：N5 和 N7 的分界

如果问题在租住期间就暴露了，RTA 还给了两条终止通知的路径，分界点在「故意」能不能证明。
N5（RTA s.62）：适用于故意或疏忽造成的 undue damage。终止日不得早于通知送达后第 20 天，通知必须要求租客在 7 天内修复或支付合理修复费用；租客 7 天内照办，或做出房东满意的安排，通知即作废（s.62(3)）。
N7（RTA s.63(1)(a)）：只适用于故意造成的 undue damage。终止日可以早到通知后第 10 天，而且不适用 s.62 的 7 天补救（s.63(3)）。LTB 的 N7 填写说明明确提醒：以这个理由申请，房东要在听证中证明损坏是故意造成的，证明不了申请就会被驳回；拿不准的，可以考虑改用 N5。
放回刷墙、挂电视这个场景：租客的出发点如果是布置自己的家，要证明「故意造成损坏」，房东手里需要的证据会比想象中多。即使走 N5，它的核心也是「7 天内修好或付钱」——如果对方照办，通知本身就作废了。

按时间点准备：三个时刻，各做几件事

下面按「签约、租客开口、交还钥匙」三个时刻排，每一条都对应上文的一个条文。