安省出租房谁负责修？房东 vs 租客维修责任全解

第一步：搞清楚大原则——房东的核心义务是维修和保养

我接触过太多华人房东和租客，一遇到房子坏了就吵“到底该谁出钱”。先把大原则说清楚：维修和保养的主体责任在房东。根据《住宅租赁法》第 20 条，房东必须把出租单位和整栋住宅维持在良好维修状态、适合居住，并符合健康、安全、住房和维修标准。

这不是“房东客气一下”的服务，而是法律义务。房东提供给租客的所有东西——从屋顶、墙体、管道，到房东配的家电——都必须保持在可正常使用的状态。坏了、用旧了，房东要负责修或换。

第三步：租客负责什么——日常清洁 + 自己造成的损坏

租客不是什么都不用管。法律给租客划了两块明确责任：

• 日常清洁：根据 LTB，租客必须把单位保持在大多数人会认为“普通、正常”的清洁标准。不需要一尘不染，但不能脏到滋生虫害或造成健康隐患。
• 自己造成的损坏：租客必须修复或赔偿非正常磨损的损坏。LTB 的原话是——这种损坏“可能由租客、他们的访客或其他人造成”。无论是故意（wilful）还是疏忽（negligent），只要不是正常使用的自然磨损，租客都要买单。

举例：地毯随时间变旧是正常磨损，房东修；但租客把红酒泼在地毯上留下大片污渍，或访客踢破了门，这是租客的责任。

第四步：家电谁修？看是谁提供的

家电的维修责任，关键看这台家电是不是房东提供的。

• 房东配的家电（冰箱、炉灶、洗碗机、租约里包含的洗衣机等）属于“房东提供给租客的东西”，必须保持在可正常工作的状态。自然损坏或用旧了，房东负责修或换——租客不需要自掏腰包。
• 租客自己买的家电，则由租客自己负责。

但有个例外要分清：如果是租客或访客把房东的家电弄坏了（比如把炉灶门摔断、洗碗机里塞进异物搞坏），那就回到第三步的逻辑——这是租客造成的损坏，由租客承担。判断的核心始终是：是自然损耗，还是人为损坏？

第五步：除虫、暖气、水电——这些核心服务通常归房东

有几类问题，房东几乎跑不掉：

• 除虫：根据 LTB，房东必须采取措施控制蟑螂、老鼠等虫害。除非能证明是某个租客的行为直接导致，否则虫害治理一般是房东的责任。
• 核心服务（vital services）：包括热水和冷水、燃料、电、煤气，以及暖气（9 月 1 日至次年 6 月 15 日）。LTB 明确：房东不能切断对租客的核心服务的合理供应，即使租客欠租也不行。

这意味着房东用“断水断电断暖气”逼租客就范，是违法的——这点华人房东尤其要记牢，气头上断个暖气，可能反过来被 LTB 重罚。

租客遇到房东不修，最容易犯的错就是“那我扣租金”。这是错的。

不该做：根据 LTB，即使租客觉得维修很差，也不应扣留任何部分的租金。擅自扣租，反而可能让房东拿到欠租通知（N4），把你自己置于被驱逐的风险里。

该做（正确顺序）：

• 书面要求维修。ACTO 建议：理想做法是书面通知房东问题、并要求修复——留下白纸黑字的记录。
• 升级投诉。房东不及时处理，可以打 311（物业标准）或联系公共卫生部门，看问题类型而定。
• 向 LTB 提交 T6 申请。如果房东仍不响应或拖延，租客可以向 LTB 提交 T6（关于维修的租客申请）。LTB 可以命令房东修复问题、或因房东违法而判赔租客款项（如租金减免）。

反过来对房东，我的建议很直接：收到维修请求，及时响应、留好记录。不要拖。房东的维修义务是法定的，拖延不仅可能被 T6 申请告到 LTB，还可能被判赔偿租客的相关损失（比如租客财物因失修受损的费用）。

实操上：建立一个维修请求的接收渠道（短信、邮件、表单都行），每次报修和处理都留时间戳；上门维修按 RTA 规定提前 24 小时书面通知（紧急情况除外）；保留收据和沟通记录。一旦真进了 LTB，有完整记录的房东和“口说无凭”的房东，结果天差地别。

我租之前就告诉租客这个地方有点小毛病，他也同意了，以后是不是就归他修？

不是。根据 LTB，房东的维修义务适用于所有租约，即使单位出租时状况不好、租客明知仍同意租住，房东照样要负责维修。租约里写“现状出租、租客自负维修”这类条款在 RTA 面前通常无效。

租客把房东配的洗碗机弄坏了，谁出钱？

看损坏原因。如果是自然损耗或用旧了，房东负责修或换；但如果是租客或访客人为弄坏（故意或疏忽造成的非正常损坏），则由租客修复或赔偿。判断核心是：自然损耗还是人为损坏。

房子有蟑螂，是房东管还是租客管？

通常是房东。根据 LTB，房东必须采取措施控制蟑螂、老鼠等虫害。除非能证明是某个租客的行为直接导致，否则除虫一般是房东的责任。租客这边要配合保持日常清洁、不滋生虫害。

房东一直不修，我能不能先扣着租金逼他？

不能。根据 LTB，即使你觉得维修很差，也不应扣留任何部分租金，否则可能被房东发欠租通知（N4），反而让自己面临驱逐风险。正确做法是书面要求维修，再不行向 LTB 提交 T6 申请。

我交了 T6 申请，LTB 能给我什么？

LTB 可以命令房东在指定时间内完成维修，或因房东违反维修义务而判给租客款项——例如租金减免、或赔偿你因失修受损财物的合理费用。具体救济视案情而定，准备好书面报修记录和证据很关键。