租客把房子弄坏了，房东该发 N5 还是 N7？选表格之前先问自己能不能证明「故意」

两张表都要求损坏超出正常范围，真正的分界在主观状态：N5 管故意或过失、给租客 7 天补救；N7 只管故意、10 天、不可补救。修理费则是另一条线，按租客在住还是已搬走走 L2 或 L10。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

设想一个场景：你约了师傅上门换热水器，顺便进单位看一眼，发现卧室门板中间裂开一道，像是被踹的；厨房台面上有一块烫焦的圆印。你拍了照，打开 Landlord and Tenant Board（LTB）的表格页，N5 和 N7 两张表的理由栏里都写着 damage。

这时候冒出来的念头可能是「坏得这么厉害，应该发重的那张」。但《Residential Tenancies Act, 2006》（下称 RTA）划线的地方不在损坏程度，而在你能证明的主观状态。选错的代价是实打实的：一边是申请被驳回，一边是租客付了钱、通知作废。另外，让租客走和让租客赔在法律上是两条线，后者有自己的条文和表格。下面把这两件事分开讲。

先拆掉一个误区：两张表都要求 undue damage

RTA s.62(1) 的措辞是租客、单位里的其他占用人或租客允许进入楼内的人「wilfully or negligently causes undue damage」；s.63(1)(a) 的措辞是「wilfully causes undue damage」。两句话里都有 undue——也就是说，N7 并不是「损坏更严重」的升级版，N5 也不是「小损坏」专用。两者的差别只在前面那个词：s.62 是故意或过失，s.63(1)(a) 只有故意。

至于什么不算 undue，LTB 的 L2 申请说明写了一句：「Normal wear and tear is not considered undue damage.」正常使用造成的磨损，两张表都用不上。

N7 这张表里还装着别的理由：严重危及他人安全（s.66）、以与住宅用途不符的方式使用单位，造成或可合理预期造成明显更大的损坏（s.63(1)(b)）、房东本人住在不超过 3 个住宅单位的楼里而租客严重干扰房东（s.65）。本文只谈损坏这一项；拔烟雾报警器电池这类安全问题该走哪张表，站内另有一篇单独拆。

N5 和 N7：同一处损坏，两套规则

选错表格，代价长什么样

第一种：发了 N7，听证时证明不了故意。LTB 的 N7 说明写得很直接：基于 Reason 2（故意损坏）申请 L2，你需要在听证时证明损坏是故意造成的，「If you cannot prove the damage was wilful your application will be dismissed.」申请被驳回，就意味着这张通知走到头了；条文对后续能否就同一处损坏重新发 N5 没有专门规定，以 LTB 裁决为准。

第二种：发了 N5，租客在 7 天内把钱付了。s.62(3) 规定通知作废；LTB 的 N5 说明也写明，租客在 7 天内纠正了问题，通知即作废，你不能凭这张通知申请驱逐。这对房东不一定是坏结果——房子修好了、费用有人出了——但如果你的目标是结束租约，这张通知就到此为止。

根据 LTB 的 N5 说明，「If you are unsure whether you can prove to the Landlord and Tenant Board (LTB) that the damage was done wilfully, you should use the N5 Notice.」N7 说明也给出同样方向：不确定能否证明故意，可考虑改发 N5。

N5 发出之后，日子按这个顺序走

N5 的几个期限来自不同条文，放在一条线上看最清楚。计日方法按 LTB 的 N5 说明：不算送达当天；当面送达的话，11 月 15 日送达，终止日最早可填 12 月 5 日；邮寄要再加 5 天，快递加 1 个工作日。

6 个月内又出事：s.68 的第二张通知

N5 的补救权不是无限次的。s.68 规定：此前已按 s.62、64 或 67 发过通知，在那张通知送达后超过 7 天、不足 6 个月内又出现可发通知的事由（包括再次损坏），房东可以发一张终止日不早于第 14 天的通知。LTB 的 N5 说明把它叫作 6 个月内的第二张 N5：如果第一张给过租客 7 天纠正，第二张不能被作废，送达后即可申请。

要注意 s.68(1)(a) 列出的「前一张通知」只有 s.62、64、67——s.63 的 N7 不在其中。换句话说，计算这条「6 个月再犯」的起点，看的是你之前有没有发过 N5 类通知。

修理费是另一条线：RTA s.89

s.34 规定，租客对其本人、单位其他占用人或其允许进入者故意或过失造成的 undue damage 负有修理责任。真正让房东拿到钱的程序在 s.89：房东可以申请命令租客或前租客支付已发生或将发生的合理修理费，不宜修的支付更换费。

这条线和终止是分开的。L2 说明写明，你可以申请租客欠你的钱，无论是否同时申请终止租约和驱逐；也就是说，可以只追修理费、不赶人。申请时要写清每一项修理或更换的费用和计算方法，还没修的可以附估价；证据要在听证前按 Notice of Hearing 或 LTB Rule 19 的期限交给租客和 LTB。

租客搬走之后才发现损坏，也不是没有办法：s.89(1.1) 允许在租客停止占有后不迟于一年内申请，前提是对方在 2021 年 9 月 1 日或之后才搬走（s.89(1)(b)，对应条文修订于 2021-09-01 生效）。拿到付款命令之后怎么执行，站内另有一篇专讲。

追修理费：租客在住 vs 已经搬走

N5 七天里付的钱，和 s.89 是什么关系

N5 的补救内容本身就包括「付合理修理费」，所以容易把它和 s.89 的赔偿混成一件事。条文上它们是两套机制：s.62(3) 只规定租客照做后通知作废，并没有写房东因此丧失 s.89 下的其他权利，也没有写反过来的结论。租客补救付的钱够不够、还能不能就差额另行申请，条文没有规定，以 LTB 裁决为准。实操上能做的，是在 N5 里把每一项修理或更换的金额写清楚，让「照做了没有」有一个可核对的标准。