房东要卖房，作为租客你有哪些权利？看房通知、租约、N12 补偿一次讲清

收到中介的看房通知，不等于收到搬家通知。安省法律把租客的位置保护得比你想的稳——前提是你知道哪几条线不能被越过。

我是 Arthur Zhao。做了十二年地产、也代理过一百多单房东租务，我发现租客最容易被吓到的一刻，往往是手机上跳出中介的一条看房通知——尤其是刚来加拿大的留学生和新移民，第一反应是「房东要卖房，是不是要赶我走？」

先把最紧的那根弦松一松：在安省，房子挂牌卖不卖，和你要不要搬家，是两件被法律分开处理的事。看房有看房的规矩，卖出有卖出的后果，真正能动到你租约的只有一种情形。这篇我站在租客这边，把每个阶段你手里到底握着哪些牌，一条条摊开讲清楚——不煽动对立，只讲你在法律上站在哪。

第一句要记住的话：卖房 ≠ 终止租约

很多租客一听说房东要卖，就默认自己得开始找下家。这个默认是错的。

安省《住宅租赁法》(RTA) 把「业主是谁」和「租约是否有效」彻底分开：房东有权随时卖房，但买卖行为本身不会终止任何一份有效租约。According to 安省地产法庭(LTB)，物业易主后，买家就站到了原房东的位置上，继承原来的租约、押金和全部权利义务。

换句话说，挂牌那一刻，你的租约一个字都没变。会变的只是——过一阵子，付房租的对象可能换了个人。

看房阶段：房东能做什么、不能做什么

房子真卖掉之后：买家自动成为你的新房东

成交交割那天，你的房东身份就从卖家转到了买家身上。你不需要重新签约，也不需要交新押金。

据安省地产法庭指引与业界通行做法，原租约条款全部延续，你之前交的「最后一个月租金押金」(last month’s rent deposit) 会由卖家转交给买家，继续替你保管、抵你最后一个月的房租。

如果你签的是固定期限租约（比如一年 lease），买家必须履行到期满为止——买家不能因为「我刚买的」就把没到期的固定租约提前作废（据 Landlord’s Self Help Centre）。租约到期后转为月租(month-to-month)，你依然是合法租客，规则不变。

唯一能让你搬走的路：一份合法的 N12

看房也好、易主也好，都动不了你的居住权。真正能让你被要求搬离的，只有一种：买家（或其近亲）真心要自住，并依法发出 N12 通知。它的合法要件，缺一不可（据 LTB《解释指引 12》与 N12 表格）：

① 真实自住意图：买家本人，或其配偶、子女、父母、或提供护理的看护，打算搬进来当主要住所、并住满至少一年；
② 房型限制：买家自用的 N12，只能用于不超过 3 个出租单位的物业（独立屋、半独立、三单元以内）；
③ 通知期：至少提前 60 天，且终止日必须落在一个租期的最后一天；
④ 补偿：必须在终止日之前，付给你 一个月租金的补偿，或提供你能接受的替代单位。

任何一条不满足，这份 N12 在 LTB 面前都可能被判无效。

别被误导：两种 N12，补偿都得给

收到 N12 之后，按这个顺序做

先深呼吸。N12 是一封「通知」，不是「驱逐令」。下面四步，每一步都在保护你的权利、也在为可能的抗辩攒证据。

N12 被滥用：搬走后发现没人真住，怎么办

安省对「假自用」的 N12 设了专门的救济。据 LTB《T5 申请指引》，如果房东以 s.48/49/50 为由发通知、你因此搬走、而合理期限内根本没人搬进来自住，你可以在搬走后一年内提交 T5。LTB 可以判给你的，包括：

• 你新租房一年内多付的租金差额；
• 合理的搬家与仓储开支；
• 租金减免；
• 对房东的行政罚款（最高可达 $50,000）；
• 以及最高相当于12 个月租金的一般性赔偿。

换句话说，拿「自住」当幌子赶人，对房东是有真实代价的。这也是为什么——真自住的 N12，房东通常会规规矩矩把补偿和通知都做足。

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