Airbnb 这类平台会把房东收入报给 CRA：数字平台申报规则对短租房东意味着什么

平台让你补填 SIN 和出生日期，不是例行公事。按《所得税法》Part XX，你在平台上收到的每一季租金，次年 1 月底前会同时出现在 CRA 和你自己手里。

你登录出租平台的账户，页面弹出一条提示：请补充你的 SIN、出生日期，并确认每个房源的地址。你的第一反应可能是：这是不是钓鱼？平台要这些干什么？

我是 Arthur Zhao，AZ Real Estate Partners 的经纪。这条提示背后有一部真实的联邦法律：加拿大《所得税法》新增的 Part XX，也就是数字平台申报规则。它不要求房东做什么新申报，它要求的是平台：每年把在平台上出租房子的人是谁、房子在哪、每个季度收了多少钱，整理好交给 CRA，再给房东本人一份。

这篇顺着这份信息的去向讲：先看你的平台在不在规则里，再看你会不会被列为申报对象，然后是平台报什么、什么时候报、它会向你要什么，最后是你这边该怎么接住这份信息。本文只讲规则本身，不构成个案税务意见；你自己的情况请与会计师确认。

第一道筛子：你用的东西算不算法律里的「平台」

Part XX 第 282(1) 条给 platform 下的定义，是让卖方和其他用户连接起来、提供相关服务的软件（网站、手机 app 都算），并且把「收取和支付对价」也算在里面。出租房屋就是条文列明的第一种相关服务：「the rental of real or immovable property」。

同一条定义又排除了三类软件，前提是它们只做下面这件事、没有进一步介入：

• 只处理付款；
• 只做挂牌或广告（listing or advertising）；
• 只把用户转到别的平台。

所以本文说的「平台」，指的是撮合你和租客、并经手租金的那一类。一个只让你登房源广告、租客线下直接把钱转给你的网站，按定义的文字看不在范围内——这是我根据条文做的推论，具体平台的安排要看它自己的说明。

另外，平台在不在加拿大不是关键。按第 282(1) 条 reporting platform operator 的定义，不在加拿大、也不在伙伴管辖区的平台，只要撮合的是位于加拿大的不动产出租，同样是申报义务人。

第二道筛子：你会不会被列为申报对象

条文里的层层定义可以压成三个问题：

• 你当年有没有在平台上真正出租或收到租金？申报对象必须是 active seller，即在申报期（一个日历年）内提供过服务或收到过对价的卖方。只是挂着房源、整年没成交也没收款的，不符合这个定义。
• 你是否属于被排除的卖方（excluded seller）？排除名单只有四类：政府实体；上市实体及其关联实体；平台就同一个房源地址撮合超过 2,000 次出租的实体；以及卖货少于 30 次且对价不超过 $2,800 的小卖家。
• 你或房子跟加拿大有没有连接？你住在加拿大，或者出租的房子在加拿大，就满足这一条。

两个容易看错的地方要单独说。第一，2,000 次那一条的主语是 entity，第 270(1) 条把它定义为自然人以外的人或法律安排（公司、合伙、信托、基金会等），个人房东套不上。第二，30 次和 $2,800 那一条只针对卖货，不针对出租。合起来就是：条文没有给个人房东设「收入太少不用报」的门槛。

个人房东和用公司名义出租的房东，平台收集的信息不一样

平台报上去的是哪些内容

根据《所得税法》第 292(c) 条，对出租不动产的申报对象，平台要报的是：

• 上面那张表里收集的身份信息；
• 平台手里有的其他税号；
• 收款账户的识别信息（在条文规定的条件下）；收款账户的持有人如果不是你本人，还要报持有人姓名；
• 你居住的管辖区；
• 每个房源的地址，有的话连同土地登记号；
• 每个季度付给你或记入你账上的对价总额，以及每个房源对应的出租次数；
• 每个季度平台扣收的费用、佣金或税款；
• 如果平台有这些数据：每个房源当年出租的天数和房源类型。

第 291(7) 条还规定，金额按实际付款或入账的那个季度归属。也就是说，CRA 拿到的不是一个笼统的全年数，而是分房源、分季度的明细。

时间线：12 月 31 日和 1 月 31 日

规则里有两个日子要记：

• 12 月 31 日：第 288(1) 条要求平台在申报期当年的 12 月 31 日前做完尽职调查，也就是把你的身份信息和房源地址收齐。截至 2024 年 1 月 1 日已经在平台登记的老用户，第 288(2) 条允许平台延到它第二个申报期的 12 月 31 日。所以老房东被要求补资料，时间上可能比新房东晚。
• 次年 1 月 31 日：第 291(1) 条要求平台在这个日期前把信息报给 CRA；第 291(2) 条要求平台在同一期限内把同样的信息提供给你本人。

如果另一个平台已经或将会就你履行申报，第 291(3) 条允许这个平台不再重复报。

平台向你要 SIN：给，但要确认是平台本身在要

Part XX 里的税号（TIN）在加拿大包括社会保险号 SIN 和 business number。第 284(1) 条要求平台就个人卖方收集姓名、主要住址、税号和出生日期。

根据 CRA 官方页面的说明，如果你不向平台提供税号，CRA 可以就每一次未提供对你处以 $500 罚款。CRA 同一页还提到，平台可能为了确认你是不是申报对象，向你要关于你本人或你业务的更多信息。

反过来，SIN 和出生日期都是敏感的身份信息，一旦落到冒充平台的人手里，麻烦远不止一张罚单。CRA 的提醒是：只把信息交给可信的来源。实际操作上，从你自己打开的平台 app 或网站账户里填写，而不是点短信、邮件里的链接。

平台报了，不等于你就不用报

这套规则管的是平台的信息申报义务，不改变房东自己的申报义务：租金收入本来就要在你自己的报税表里申报，有没有平台的这份信息都一样。

它也不决定你的费用能不能扣。短租的费用在什么条件下可以扣除，是另一套规则管的事，和平台报不报你是两回事，别混在一起判断。

房子或人在境外：信息可能跨境

根据 CRA 的说明，CRA 会把收到的信息与已经采纳类似规则的伙伴管辖区交换，条件是卖方住在该伙伴管辖区，或者出租的不动产位于该伙伴管辖区；反过来，CRA 也会从伙伴管辖区收到加拿大居民卖方的信息。哪些地方是伙伴管辖区，第 282(1) 条规定由部长在 CRA 网站上公布或以其他方式指定。

对住在加拿大、同时在别处通过平台出租房子的人来说，这意味着境外那套房子的出租信息，也可能经这个渠道回到 CRA。具体是否适用，要看那个地方在不在伙伴名单上，以及你的情况，请咨询会计师。

按风险从高到低，房东可以先做这几件事

排序按的是「做漏了代价有多大」，不是时间先后：