在安省做短租没按市政规定登记，房贷利息、地税还能抵税吗？看懂联邦「不合规短租」扣除规则

联邦所得税法 s.67.7 不罚款，它只拿走扣除：城市要求登记而你没登记的那些天，短租相关的费用一分都扣不了。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
想象一位房东：自住的房子里，把地下室放上短租平台，周末接待游客，一直没去市府登记。到了报税的时候，他把房贷利息、地税、水电、清洁费、平台服务费按比例分摊，列进短租收入的费用里。
问题是，联邦《所得税法》里有一条 s.67.7，专门管「不合规短租」。它不开罚单，也不管你在市政那边有没有被查到，它只问一件事：在那段时间里，你的短租按当地规定算不算合规。不合规，相关费用就不能扣。
下面按条文拆开讲：什么叫不合规、扣不了的钱怎么算、多伦多的规定怎么接上联邦这条，以及哪些情形条文本身没有写清楚。

联邦这条规则，先看清它的三个定义

根据 Justice Laws Website 上的《所得税法》合并文本（current to 2026-09-30），s.67.7(1) 一共给了几个定义，其中三个决定了你会不会被卷进来：
短租（short-term rental）：住宅物业「rented or offered for rent for a period of less than 90 consecutive days」——出租或招租期少于 90 个连续日。注意「offered for rent」：挂出来招租也算，不一定要真有人入住。
住宅物业（residential property）：位于加拿大、按适用法律允许作居住用途的 house、apartment、condo 单位、cottage、mobile home、trailer、houseboat 等的全部或任何一部分。所以只出租一个房间、一个地下室，也在范围内。
不合规短租（non-compliant short-term rental）：某个时点，短租所在的省或城市 (a) 不允许在该地点经营这个短租；或者 (b) 要求登记、牌照或许可才能经营，而这个短租没有符合全部适用的登记、牌照和许可要求。
(b) 的措辞是「all applicable」——不是「有登记号就行」，而是当地适用的各项要求都要满足。

扣不了的钱怎么算：按天数，不是一刀切

s.67.7(2) 开头是「Notwithstanding any other provision of this Act」——尽管本法其他条文怎么规定，在「不合规金额」的范围内，与短租有关的任何金额都不能扣。
「不合规金额」的公式是 A × B ÷ C：
A ＝ 如果没有这条规则，当年本可就该物业作短租用途扣除的全部金额；
B ＝ 当年该物业属于不合规短租的天数；
C ＝ 当年该物业属于短租的天数。
读法很直接：如果一年里有一段时间合规、一段时间不合规，只有不合规那段对应的比例被拿掉；如果全年做短租的每一天都不合规，B 等于 C，A 就整笔不能扣。
所以「哪一天开始登记成功」这个日期，在这条公式里有实际意义——它决定 B 从哪里停止计数。

联邦 s.67.7 与多伦多 Chapter 547：两把尺子不一样长

多伦多的规定，要接上联邦哪一款

多伦多的短租条例是 Municipal Code Chapter 547。和 s.67.7 相关的几条：
§547-1.2 B：未在 Municipal Licensing and Standards 登记，不得从事短租经营者业务。
§547-4.2 A、B：经营者在任何时候只被视为有一个主要住所；物业不是经营者当时的主要住所，就不得用作短租出租或广告。条例对「主要住所」的定义是经营者 ordinarily resides 的住宅单元，且不超过一个单元。
根据多伦多市府（City of Toronto）短租经营者页面（2026 年读取），登记要每年续期；经营者要代收并上缴 6% 的 Municipal Accommodation Tax；一个人同一时间只能有一个主要住所，因此不能合法经营一个以上的短租；住 condo 的，要先确认 condo 的 bylaws 和 rules 允许短租。
把这些对到 s.67.7 的两款上：没登记、或登记过期没续，对应的是 (b)「要求登记而未全部符合」；用不是自己主要住所的房子做 28 天以下短租，则可能落入 (a)「不允许在该地点经营」——这是推断，s.67.7 没有点名任何城市，个案要找会计师判断。

条文没写清的两种情形

情形一：出租期在 28 到 89 天之间。这个区间在联邦口径下是短租（少于 90 天），但不在多伦多 Chapter 547 的短租定义内（少于 28 天），多伦多对它不要求短租登记。按条文字面，(b) 看的是「该地是否要求登记」，而多伦多的登记要求只覆盖 28 天以下；s.67.7 没有直接说这种情况算不算合规。如果你的出租落在这个区间，建议找会计师按个案判断，别自己下结论。
情形二：多伦多以外的城市。s.67.7 对每个地方的判断都回到当地规定。安省其他城市有没有短租登记、牌照或主要住所的要求，要各自去查当地条例，不能拿多伦多的规定去套。

2024 年的过渡安排，和不受一般期限限制的重评估

s.67.7(3) 视同合规：如果短租所在的省或城市要求登记、牌照或许可，而这个短租在 2024 年 12 月 31 日当日或之前符合了全部适用要求，那么在 2024 纳税年度，它被视为不是不合规短租。也就是说，条文本身给了 2024 纳税年度一个补登记的窗口。至于这条规则对哪些年度开始适用，条文的适用条款不在 Justice Laws 的合并文本里（页面注明「Application provisions are not included in the consolidated text」），本文不写具体起始日期。
s.67.7(4) 重评估：尽管 s.152(4) 至 (5) 有一般的重评估期限，条文允许部长为执行 (2) 对任何纳税年度作出评估、重评估和追加评估。换句话说，这条规则下的扣除，不能指望「过了几年就安全」。

不能扣的是什么，收入又怎么办

s.67.7(2) 的用语是「no amount is deductible… in respect of a short-term rental」——与短租有关的任何金额。条文没有逐项列清单；按这个用语，房贷利息、地税、水电、清洁、平台服务费这类与短租相关的支出，都在它覆盖的范围内（这几项是举例，不是条文原文）。
收入一侧，条文只管扣除，没有说不合规短租的收入可以不报。按条文结构推断：费用扣不了，收入仍然要照常申报——不合规的那段时间，等于按毛收入纳税。

做短租的房东，可以按这几步自查

按从「能不能做」到「怎么报」的顺序排：