出租屋大装修或后院加建期间，房贷利息和地税能当年抵扣吗？
施工那几个月的持有成本，税法不让当年直接扣，但也没让它作废：要么进房子的成本，要么用同年的出租所得来抵。
出租屋装修或加建期间付的房贷利息和地税，能在当年报税时抵扣吗？
原则上不能当年直接扣，但这笔钱也不会作废。加拿大《所得税法》第 18(3.1) 条规定：可合理归属于建筑物施工、装修或改建期间、与施工相关的支出，以及这段时间持有楼下土地和必要附属用地的支出，计算收入时不得扣除，而是计入建筑物的成本。出口有一个：第 20(29) 条允许在这些支出总额与当年该楼（或该部分）出租所得两者较少者的范围内当年扣除。施工期在实际完工日与建筑物 all or substantially all 投入使用日两者较早者结束（第 18(3.3) 条）。
来源：Income Tax Act（加拿大联邦《所得税法》）s.18(3.1)–(3.3)、s.20(29)，Justice Laws Website（2026-10-15 版本）
我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想这样一条时间线：一栋出租屋三月份腾空，拆到只剩结构，九月才重新招租。这半年里，房贷照月付，地税照期交，账上一分租金都没进来。到了第二年报税，最顺手的做法是把这半年的利息和地税照常列进出租收支表——反正都是为了出租才花的钱。
问题在于，联邦《所得税法》里有一条专门管的就是「这半年」。它不问你花钱的目的，只问这笔钱是不是落在施工期里。这篇只讲施工期的持有成本：哪些被拦、拦到哪天、被拦下的钱去了哪里。至于一笔工程本身算维修还是算资本性装修，是另一个问题，不在本篇范围内。
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这条法律拦的是哪段时间、哪些钱
第 18(3.1) 条开头一句是 Notwithstanding any other provision of this Act，也就是说，即使别的条文本来允许扣，落进它范围的支出也要先让路。它拦下两类支出：
- 施工本身相关的成本：可合理视为归属于建筑物 construction, renovation or alteration 期间、并与这次施工相关的支出；
- 这段时间持有土地的成本：一是建筑物正下方的土地，二是紧挨着它、用作或打算用作停车位、车道、院子、花园等用途、并且为使用这栋建筑所必需的土地。
利息被第 18(3.2) 条点名纳入：即使一笔借款不能对应到某栋具体的楼或某块具体的地，只要结合全部情况可以合理认为它是用于施工或持有土地的，它的利息也算。换句话说，如果工程款是从别的贷款里借出来的，钱没有直接挂在这栋出租屋上，条文仍可能把这部分利息算进来。
地税是因为持有这块土地而发生的费用，属于条文所说的土地持有成本的一种；不过法条本身用的是概括写法，没有逐项点名 property tax。
施工方也不限于你本人。条文写明，施工由你、与你非公平交易（non-arm’s length）的人、你作为 specified shareholder 的公司、或你分成 10% 或以上的合伙进行，或代表他们进行，都在范围内。
ℹ️本篇只讲施工期的持有成本。一笔工程本身是当年可扣的维修，还是要资本化的装修，是另一套判断，不由第 18(3.1) 条决定。
被拦下来的钱去了哪里
听到「不能扣」，容易以为这笔钱白花了。条文的第二半句恰好相反：第 18(3.1)(b) 条规定，这些支出在原本可以扣除的范围内，要计入建筑物的 cost 或 capital cost。也就是说，它没有消失，而是从「今年的费用」变成了「这栋楼的账面成本」。进入成本之后具体怎么体现在以后的申报里，按个案找会计师处理。
同一句括号里，条文还明确放行了几类扣除，不受这条限制：
- 第 20(1)(a) 条的折旧扣除（CCA）；
- 第 20(1)(aa) 条：为主要用于赚取收入的建筑物周边做 landscaping 支付的款项；
- 第 20(1)(qq) 条：为让行动不便的人能进入建筑物、或在建筑物内行动而做的 prescribed 装修或改建；
- 第 20(29) 条：下一节要讲的出租所得出口。
施工期到哪一天结束
这一点直接决定有多少钱落在施工期里。第 18(3.3) 条给的终点是两个日子中较早的那一个：
- 施工、装修或改建实际完成之日；
- 建筑物的 all or substantially all 已经用于这次施工所要实现的用途之日。
举个方向性的例子：一栋楼已经基本全部租出去住人了，只剩一些收尾工作还没做完，那么按第二个日子，施工期可能在入住那天就已经结束，而不是等收尾完工。反过来，如果工程完工了，但楼一直空着没租出去，按第一个日子，施工期在完工那天结束。
「substantially all」具体是多少，法条本身没有给数字，这里也不替你下结论；有争议的情形交给会计师按事实判断。
两种施工方式，第 20(29) 条的效果不一样
⚠️房子由公司或合伙持有、与亲属共同出资施工、或房子部分自住时，条文会牵涉关联方和分摊问题。本文只讲法条字面，个案请找会计师判断。
一个用假设数字的演算
以下数字全部是假设，只用来说明两条法条怎么咬合，不代表任何真实案例或 CRA 的计算口径：
- 施工期内付的房贷利息加上同期地税，合计 $9,000（假设）；
- 同一年这栋楼的出租所得（不计 s.20(28) 和 s.20(29)）为 $4,000（假设）。
按第 20(29) 条，当年可以扣的是 $9,000 和 $4,000 中较少的那个，也就是 $4,000。剩下的 $5,000，按第 18(3.1)(b) 条计入建筑物成本。
如果同一年这栋楼完全没有出租所得，第 20(29) 条就扣不出钱，这 $9,000 在原本可以扣除的范围内整笔计入建筑物成本。
💡 我个人的判断是：这条规则真正影响金额的，不是「能不能扣」，而是施工期的两端怎么落日期。利息和地税是按天发生的，施工期多算一个月、少算一个月，进成本和进当年费用的金额就跟着变。所以与其报税时回头倒推，不如在工程进行中就把完工日、租客入住日这两个日子留下书面凭据，让会计师有据可依。
交给会计师之前，手上该有的东西
按工程的时间顺序准备，报税时不用倒推：
- ☐写下这次工程是装修、改建还是新建（比如后院单独一栋 garden suite），以及涉及哪栋建筑
- ☐列出为这次工程借的每一笔钱，包括不是挂在这栋出租屋上的贷款
- ☐确认房子的持有方式：个人、公司还是合伙，以及是否部分自住
- ☐把施工期内的利息、地税单独记账，不和其他月份混在一起
- ☐单独记录施工期间同一建筑仍有的租金收入和对应费用
- ☐landscaping 和无障碍改造的发票分开保存，它们在 s.18(3.1) 的括号里被单独放行
- ☐留存工程实际完工的书面凭据（如承包商的完工确认）
- ☐留存租客实际入住、建筑投入使用的日期凭据（如租约起租日）
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常见问题 FAQ
出租屋装修那几个月的房贷利息，能在当年报税时扣吗？
按《所得税法》第 18(3.1) 条，可合理归属于施工期、与施工相关的利息不能当年直接扣，而是计入建筑物成本。例外是第 20(29) 条：同一年这栋楼有出租所得的，可以在这些支出总额与出租所得两者较少者的范围内当年扣除。
装修期间交的地税算不算？
第 18(3.1) 条把施工期内持有楼下土地、以及紧邻且为使用该建筑所必需的停车位、车道、院子、花园等土地的成本也列入不得扣除的范围。地税是持有土地发生的费用，属于这类土地持有成本的一种；法条用的是概括写法，没有逐项点名 property tax。
在后院加建 garden suite，也适用这条规定吗？
第 18(3.1) 条写的是建筑物的 construction, renovation or alteration，没有区分新建、加建还是翻新。如果 garden suite 是一栋新建筑，它的建造按条文字面属于 construction；具体哪块土地、哪笔利息归到这项工程，交会计师按个案判断。
施工期到哪天算结束？
按第 18(3.3) 条，取两个日子中较早的一个：施工实际完成之日，以及建筑物 all or substantially all 已用于施工所要实现的用途之日。所以如果收尾工作还没做完、楼已经基本全部租出去，施工期可能在入住那天就结束了。
不能当年扣的利息和地税，是不是就亏掉了？
不是。第 18(3.1)(b) 条规定，这些支出在原本可以扣除的范围内计入建筑物的 cost 或 capital cost，只是从当年费用变成了这栋楼的成本。进成本之后在以后年度怎么体现，按个案找会计师处理。
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