出租房每年怎么报税：T776 能扣哪些费用、维修和装修的税务区别、要不要申报 CCA 折旧

年度报税的两个判断题：一笔花出去的钱算「当年全额扣的维修」还是「要慢慢折旧的装修」？以及那个会计师常帮你勾、却未必对你有利的建筑折旧（CCA）——到底要不要报。

我是 Arthur Zhao。做了十几年地产，我见过太多房东在出租第一年报税时才发现：这远不是把租金填进一栏那么简单。

安省（其实全加拿大都一样）的出租房年度报税走 CRA 的 T776（Statement of Real Estate Rentals，附在你的 T1 后面）。核心逻辑很朴素——用毛租金减去可扣费用，得出净租金，再并入你当年的个人收入报税。真正难的是两个判断题：一笔花出去的钱，算「当年就能全额扣的维修」，还是「要慢慢折旧的装修改良」？以及那个很多会计师会顺手帮你勾、却未必对你有利的选项——建筑折旧 CCA，到底该不该报。

这篇把这两件事讲清楚。先说明：这不是针对你个人情况的税务建议，落笔前请咨询持牌会计师（CPA）。

先搞清楚：T776 报的是「净租金」

出租收入不是按毛租金交税，而是按净租金——也就是毛租金减去当年合理发生的可扣费用。你把这笔净租金（或净亏损）算在 T776 表上，再把结果并入个人报税表 T1 的总收入，按你的边际税率交税。

两点常被忽略：一是费用必须是「为赚取租金而发生」的，纯个人开销不能扣；二是如果房子是多人共有，收入和费用要按各自的产权份额分摊，各报各的。真实的可扣费用（利息、地税这些）是可以造成租金亏损、并用来抵扣你当年其他收入的——但后面会讲到，CCA 折旧不行。

T776 上能扣的常见费用（按 CRA 行号）

CRA 在 T4036 指南里逐行列出了可扣费用，最常用的是这几项：

• 广告费（Line 8521）——招租挂牌、平台推广
• 保险（Line 8690）——房屋保险保费
• 利息与银行费用（Line 8710）——只扣房贷的利息部分，本金不能扣
• 办公费用（Line 8810）
• 专业服务费（Line 8860）——会计、部分法律费
• 管理与行政费（Line 8871）——付给物业管理公司的费用
• 维修与保养（Line 8960）——见下一节的关键区别
• 工资福利（Line 9060）
• 地税（Line 9180）
• 差旅（Line 9200）
• 水电气（Line 9220，若由你承担）

提醒：如果你出租的是自住房的一部分（比如地下室 basement），这些费用要按出租面积或使用比例分摊，只能扣属于出租那部分。

最容易报错的一题：维修 vs 装修

CRA 实际会问你的四个问题

边界模糊时，T4036 给了一套四问测试，按顺序问：

1. 这笔支出有长期好处吗？——给木屋外墙贴乙烯基壁板（长期）＝资本；粉刷同一面墙（短期反复）＝维修。
2. 是维持还是改良？——修好破损的木台阶（恢复原状）＝维修；把木台阶换成水泥台阶（超越原状）＝资本。
3. 是物业的一部分，还是独立资产？——重新布线是建筑的一部分，只要没改良超原状就是维修；买台冰箱放进出租屋是独立资产＝资本。
4. 金额多大？——只有前三问都无法判定时才用这条：相对物业价值特别大的，倾向资本。

CRA 自己的例子：把漏水的屋顶补丁重铺、用原砖修复砖墙，都是「恢复原状」，属维修，当年全额扣。

CCA 是什么：建筑按 4% 折旧，但它是一个选择权

当你有一笔装修 / 改良（capital expense），或者建筑本身，它们的成本不是当年一次扣掉，而是通过 CCA（Capital Cost Allowance，资本成本折让）逐年折旧。

出租建筑通常归入 Class 1，折旧率 4%（余额递减法）——这往往是房东能拿到的最大一笔折旧。三条必须记住的规则：

• 土地不能折旧。只有建筑部分能进 Class 1，买入成本里要把地价单独拆出来。
• 购入或改用当年有 half-year rule（半年规则 / 50% 规则）：第一年只能按当年净增加额的一半计算 CCA。
• CCA 不能用来制造或扩大租金亏损。它最多把你的应税净租金降到 0，不能像真实费用那样做出亏损去抵别的收入。

注意最后一条的含义：CCA 是「选择权」，不是每年必报的义务。你可以选择报多少、或者一分不报。而这个选择，直接牵动下面出售时的税。

要不要申报 CCA：省下的是「延后」，不是「免掉」