出租房每年怎么报税：T776 能扣哪些费用、维修和装修的税务区别、要不要申报 CCA 折旧
年度报税的两个判断题：一笔花出去的钱算「当年全额扣的维修」还是「要慢慢折旧的装修」？以及那个会计师常帮你勾、却未必对你有利的建筑折旧（CCA）——到底要不要报。
我出租房子，每年报税时 CRA 的 T776 表上能扣哪些费用？维修和装修有什么区别？要不要申报建筑折旧 CCA？
安省出租房的年度报税走 CRA 的 T776 表：毛租金减去可扣费用得出净租金，并入你的个人收入。可扣项包括利息（只扣利息不扣本金）、地税、保险、维修、管理费、水电等。关键区别在维修 vs 装修：维修（current expense）当年全额扣，装修改良（capital expense）要计入资产成本、按 CCA 逐年折旧——建筑属 Class 1，折旧率 4%。CCA 是选择权、不是义务：它不能用来制造或扩大租金亏损，而且一旦申报，日后出售会触发 recapture（把扣过的折旧计回收入），自住转出租的房子还可能因此丧失主要住宅豁免。
来源：CRA《Rental Income》指南 T4036（Rev. 21）；Income Tax Folio S1-F3-C2（Principal Residence）与 S3-F4-C1（CCA）（2026 年 7 月查阅）
我是 Arthur Zhao。做了十几年地产，我见过太多房东在出租第一年报税时才发现：这远不是把租金填进一栏那么简单。
安省（其实全加拿大都一样）的出租房年度报税走 CRA 的 T776（Statement of Real Estate Rentals，附在你的 T1 后面）。核心逻辑很朴素——用毛租金减去可扣费用，得出净租金，再并入你当年的个人收入报税。真正难的是两个判断题：一笔花出去的钱，算「当年就能全额扣的维修」，还是「要慢慢折旧的装修改良」？以及那个很多会计师会顺手帮你勾、却未必对你有利的选项——建筑折旧 CCA，到底该不该报。
这篇把这两件事讲清楚。先说明：这不是针对你个人情况的税务建议，落笔前请咨询持牌会计师（CPA）。
→
→
→
→
先搞清楚：T776 报的是「净租金」
出租收入不是按毛租金交税，而是按净租金——也就是毛租金减去当年合理发生的可扣费用。你把这笔净租金（或净亏损）算在 T776 表上，再把结果并入个人报税表 T1 的总收入，按你的边际税率交税。
两点常被忽略：一是费用必须是「为赚取租金而发生」的，纯个人开销不能扣；二是如果房子是多人共有，收入和费用要按各自的产权份额分摊，各报各的。真实的可扣费用（利息、地税这些）是可以造成租金亏损、并用来抵扣你当年其他收入的——但后面会讲到，CCA 折旧不行。
T776 上能扣的常见费用（按 CRA 行号）
CRA 在 T4036 指南里逐行列出了可扣费用，最常用的是这几项：
- 广告费（Line 8521）——招租挂牌、平台推广
- 保险（Line 8690）——房屋保险保费
- 利息与银行费用（Line 8710）——只扣房贷的利息部分，本金不能扣
- 办公费用（Line 8810）
- 专业服务费（Line 8860）——会计、部分法律费
- 管理与行政费（Line 8871）——付给物业管理公司的费用
- 维修与保养（Line 8960）——见下一节的关键区别
- 工资福利（Line 9060）
- 地税（Line 9180）
- 差旅（Line 9200）
- 水电气（Line 9220，若由你承担）
提醒：如果你出租的是自住房的一部分（比如地下室 basement），这些费用要按出租面积或使用比例分摊，只能扣属于出租那部分。
ℹ️只有为赚取租金而发生的费用才能扣。出租自住房的一部分（如地下室）时，费用要按出租面积或使用比例分摊，只扣属于出租那部分。
最容易报错的一题：维修 vs 装修
CRA 实际会问你的四个问题
边界模糊时，T4036 给了一套四问测试，按顺序问：
- 这笔支出有长期好处吗？——给木屋外墙贴乙烯基壁板（长期）＝资本；粉刷同一面墙（短期反复）＝维修。
- 是维持还是改良？——修好破损的木台阶（恢复原状）＝维修；把木台阶换成水泥台阶（超越原状）＝资本。
- 是物业的一部分，还是独立资产？——重新布线是建筑的一部分，只要没改良超原状就是维修；买台冰箱放进出租屋是独立资产＝资本。
- 金额多大？——只有前三问都无法判定时才用这条：相对物业价值特别大的，倾向资本。
CRA 自己的例子：把漏水的屋顶补丁重铺、用原砖修复砖墙，都是「恢复原状」，属维修，当年全额扣。
CCA 是什么：建筑按 4% 折旧，但它是一个选择权
当你有一笔装修 / 改良（capital expense），或者建筑本身，它们的成本不是当年一次扣掉，而是通过 CCA（Capital Cost Allowance，资本成本折让）逐年折旧。
出租建筑通常归入 Class 1，折旧率 4%（余额递减法）——这往往是房东能拿到的最大一笔折旧。三条必须记住的规则：
- 土地不能折旧。只有建筑部分能进 Class 1，买入成本里要把地价单独拆出来。
- 购入或改用当年有 half-year rule（半年规则 / 50% 规则）：第一年只能按当年净增加额的一半计算 CCA。
- CCA 不能用来制造或扩大租金亏损。它最多把你的应税净租金降到 0，不能像真实费用那样做出亏损去抵别的收入。
注意最后一条的含义：CCA 是「选择权」，不是每年必报的义务。你可以选择报多少、或者一分不报。而这个选择，直接牵动下面出售时的税。
⚠️CCA 不能用来制造或扩大租金亏损（T4036 明文规定）；而且购入或改用当年受 half-year rule 限制，第一年只能按一半计算。
要不要申报 CCA：省下的是「延后」，不是「免掉」
🚨自住房改出租的关键陷阱：如果你做了 subsection 45(2) election 来保留最多 4 年的主要住宅豁免，一旦对该物业申报 CCA，CRA 会视该 election 在申报当年的第一天失效——你就失去了这段豁免。
💡 我个人的判断是：对大多数房东——尤其是自住房改为出租、想守住主要住宅豁免的人——除非有清晰的税务规划理由，我倾向先不申报 CCA。它是一个选择权，你随时可以在某一年开始报；但一旦报了、又动了 45(2) 豁免，代价往往在多年后卖房时才浮现，那时已经回不去了。要不要报、报多少，值得让你的持牌会计师结合你的持有计划单独算一遍。
常见问题 FAQ
出租房每年一定要报 CCA 折旧吗？
不是。CCA 是选择权、不是义务（CRA T4036）。你可以完全不报，也可以只报一部分。很多人不报，正是为了避免日后出售时的 recapture，以及保住主要住宅豁免。
我换了一个全新屋顶，能当维修在当年全额扣吗？
通常不能。整个屋顶更换属于改良 / capital expense，要按 CCA 逐年折旧。但如果只是把漏水处的瓦片补漏、重铺几块、让屋顶恢复到原来的状态，CRA 把它视为维修（current expense），当年全额扣（T4036 原文例子）。
房贷月供能全额扣吗？
不能。只有利息部分可扣（T776 的 Line 8710），偿还本金的部分不可扣。所以月供里能报税的，只是利息那一块。
报了 CCA，将来卖房时会怎样？
会触发 recapture：你过去几年扣掉的折旧，在卖房那一年被全额计回你的收入，按普通收入税率交税。同时 CCA 降低了建筑的成本基础，让出售时的资本增值更大。等于当年省的税，卖房时很可能连本带利还回去。
出租亏损能抵扣我的工资等其他收入吗？
真实费用（利息、地税、保险、维修等）造成的租金净亏损，通常可以抵扣你当年的其他收入。但 CCA 折旧不行——它最多把净租金降到 0，不能用来制造或扩大亏损（T4036）。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
GTA 地产专家 Arthur Zhao 为您解答买房、卖房、出租的所有问题
Discover more from GTA Real Estate Broker | Arthur Zhao
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
