把房子低价租给父母或成年子女：这笔钱要不要报税、亏损能不能抵、房子还算不算主要住所
家人每月塞给你的那笔钱，会同时被三本账翻出来看：每年的所得税、卖房那天的主要住所豁免、还有《住宅租赁法》。三本账问的其实是同一个问题：这套房子到底拿来干什么。
把自己的房子以低于市价的价格给父母或成年子女住，税务和法律上要过哪几关？
三关，分别看三本账。一是每年的所得税：家人只付一小笔钱分担开销，CRA 视为 cost-sharing，不报收入、不扣费用；以低于给陌生人的价格出租而亏钱，不能申报出租亏损；按与其他租客相同的价格出租、并预期获利，才可以申报亏损。二是卖房时的主要住所：ITA s.54 的居住要件清单里有子女（不限年龄），没有父母。三是租赁法：RTA s.5(i) 只在与业主或其近亲共用厨房或浴室且对方住在同一栋楼时才不适用，没有一般性的亲属豁免。
来源：CRA T4036 Rental Income（Rev. 25）；Income Tax Act s.54、s.45（Justice Laws 全文，2026-10-07 下载）；Residential Tenancies Act, 2006 s.5（安省 e-Laws，2026-10-09 核对）
我是 Arthur Zhao。
设想一个场景：父母退休后搬来多伦多长住，你手上那套 condo 正好空出来。钥匙交过去那天，父母坚持每个月给你转一笔钱，说「不能白住」。金额不大，远低于同楼层挂牌的租金，大家都觉得这是一份心意。
可这一笔转账，会同时被三本账拿去看。所得税那本问：这算不算租金，房子的开销能不能拿来扣？卖房那本问：这套房子还能不能指定为主要住所，免掉资本利得税？租赁法那本问：父母算不算租客，RTA 管不管？
如果住进去的不是父母，而是工作了的成年子女，前两本账的答案还不完全一样。下面一本一本翻。
第一本账：家人给的钱，CRA 分成三档
根据 CRA 的 T4036 Rental Income 指南（Rev. 25），能扣的只有为赚取收入而发生的费用。按这条原则，指南在「Renting below fair market value」一节把家人付钱的情况分成三档：
- 分摊开销：你让儿女或其他与你同住的人付一小笔钱，帮忙分担房屋维护或伙食。这笔钱不报收入，你也不能申报出租费用。指南把它叫做
cost-sharing arrangement，并明说这种安排不能申报出租亏损。 - 低于市价出租：你以低于给陌生人的价格把房子租给认识的人，结果亏钱，不能申报出租亏损。指南还写到，出租费用持续高于租金收入时，可能因为这项出租不被视为收入来源（source of income）而不允许申报亏损。
- 按市价出租：你按与其他租客相同的价格租给亲属，并且预期获利，可以申报出租亏损。
为什么第三档的亏损重要？T4036 的「Rental losses」一节写明：费用是为赚取收入而发生的，出租亏损可以抵你的其他收入。前两档就拿不到这个效果。
回到开头那对父母：他们每月转的那笔钱，落在哪一档，取决于事实——是不是同住、是分担开销还是按月收租、价格和市场比差多少。指南给的是分档标准，个案落在哪档，交给会计师看完整事实再定。
第二本账先看名单：成年子女和父母，在主要住所条文里待遇不同
卖房那天：豁免不会自动发生
T4036 讲主要住所的那一章写明，一处房产要在某一年算主要住所，条件包括：你、你的现任或前任配偶/同居伴侣、或你的任何子女在该年某段时间住过；而且你要把它指定为主要住所。卖出时，须在 Schedule 3 申报这次处置，并填 T2091(IND)。指南写明，CRA 只在你申报了处置时才给主要住所豁免；迟交的指定，CRA 在某些情况下可以接受，但可能罚款。
所以前面那张对照表解决的是「能不能指定」，这里解决的是「指定了要报」。两步缺一步，豁免都落不了地。
⚠️主要住所豁免要申报才拿得到：卖出当年在 Schedule 3 报处置并填 T2091(IND)。T4036 写明，迟交指定可能被罚款。
条文没有回答的那一格：象征性收费，算不算「改作出租」
ITA s.45(1)(a) 规定：财产原本为其他目的取得，后来开始用于赚取或产生收入（for the purpose of gaining or producing income），视为在那一刻按公平市价处置、并立即按同额重新取得。部分用途改变时，s.45(1)(c) 按比例处理。T4036 的「Change in use」一节把这叫做 change in use：把主要住所全部或部分改为出租，视为按公平市价出售；属于主要住所那些年份的增值不用交税；而因为自用住房属于 personal-use property，这次视同出售如果亏损，不能申报。
问题出在交叉点上。s.45(1) 的触发词是「用于赚取收入」；T4036 又把家人分摊开销定性为 cost-sharing、不报收入、不扣费用。但指南没有明说，这种分摊安排会不会触发 change in use。条文以是否用于赚取收入为触发点；分摊费用的安排落在哪一边，指南没有明文，只能交给会计师按事实判断。
还有一个结构上的细节。T4036 提到，把主要住所全部改为出租时，可以选择视为没有开始出租用途；选择期间不能申报 CCA，租金收入减费用仍要申报，最多可把该物业指定为主要住所 4 年（同期不能指定别的物业）；做法是随报税表附一封签名信。而 s.45(2)(a) 的原文，是以「否则 s.45(1)(a)(i) 会适用」为前提的。换句话说，这个选择本身就挂在「是否已开始用于赚取收入」这个问题上——上一段那个没有明文答案的格子，在这里又出现了一次。
第三本账：RTA 不看亲戚关系，看有没有共用厨卫
RTA s.5 列出了这部法律不适用的住宿类型。和家人有关的只有 s.5(i) 一项：住客须与业主本人，或业主的配偶、子女、父母、配偶的子女或父母共用浴室或厨房，而且业主或这位亲属住在同一栋楼里。
反过来读：你把一整套独立的 condo 或房子交给父母或成年子女，自己不住在那栋楼里、也不与他们共用厨卫，s.5(i) 这一项就够不着。若双方是出租关系，RTA 不会因为对方是家人就不适用，界线以 s.5(i) 为准。至于你们之间到底算不算租约（tenancy），是事实问题，条文本身没有替你回答。
💡 我个人的判断是：在钥匙交出去之前，先把这件事定性——是「家人同住、分担开销」，还是「出租，只是价格低」。三本账翻来覆去问的都是这一个问题，而它们要的是同一套事实。把你们实际怎么安排写下来，带着这份事实去问会计师和律师，比各自猜一个答案稳当。
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常见问题 FAQ
父母住我的房子，每月给我一点钱，这钱要报税吗？
看这笔钱的性质。根据 CRA T4036（Rev. 25），与你同住的家人付一小笔钱分担房屋维护或伙食，属于 cost-sharing arrangement：不报收入，也不能申报出租费用。如果实际是把房子出租、只是价格低，就不属于这一档，个案请会计师按事实判断。
便宜租给孩子亏了钱，能拿来抵我的工资收入吗？
按 T4036，以低于给陌生人的价格出租给认识的人而亏钱，不能申报出租亏损。只有按与其他租客相同的价格租给亲属、并预期获利时，亏损才可以申报；可申报的出租亏损才能抵其他收入。
房子给已经工作的成年孩子住，卖的时候还能用主要住所免税吗？
ITA s.54(a) 的居住要件清单写的是「纳税人的子女」，没有年龄限制，所以子女居住可以满足这一项。但这只是让房子有资格被指定：你每年仍只能指定一处，卖出时还要在 Schedule 3 申报并填 T2091(IND)。
只给父母住的那套房，能算我的主要住所吗？
ITA s.54(a) 的居住要件清单列了本人、配偶或同居伴侣（含前任）和子女，没有父母，所以这一项不能靠父母居住满足。条文另有 s.54(b) 依 s.45(2) 选择的路径，但单靠它的年份最多 4 年，且是否适用取决于事实，需要会计师判断。
租给自己家人，是不是就不受安省租房法管？
不是一概不管。RTA s.5(i) 只排除一种情形：住客须与业主或业主的配偶、子女、父母（含配偶的子女或父母）共用厨房或浴室，且对方住在同一栋楼。整套独立房子交给家人、双方又是出租关系的，RTA 不会因为是家人就不适用。
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