搬离加拿大、成了非居民后再卖自住房：主要住所豁免还剩多少，离境税管不管这套房

离境那天和卖房那天，是两个不同的时点，各自适用不同的条文。离境税本身绕开了加拿大的房子，但离境后的每一个持有年度，都会在卖房时的豁免公式里留下痕迹。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。

准备移居海外的家庭，在搬家前要对家里那套房子做个决定：卖掉再走，还是留着、出租或空置，等以后再处理。选择留着的人，会碰到两个问题——「离境税会不会把这套房子当场算一遍？」以及「我自住过这么多年，以后卖的时候还算不算自住房免税？」

这两个问题的答案落在《所得税法》的两组不同条文上，生效的时点也不同：一个是你离开的那一天，另一个是你最终卖出的那一天。下面先把两个时点拆开，再用一组标明「假设」的数字演示公式怎么算。

需要先说清楚：本文只讲条文事实，不讲怎么安排能少交税。具体到你自己的情况，请交给会计师或税务律师判断。

时点一：离境那天，离境税为什么绕开了这套房

俗称的「离境税」，指的是《所得税法》s.128.1(4)。条文说：纳税人在某一时点停止成为加拿大居民，就视同在离境前一刻，把自己拥有的每一项财产按当时的公允市值（fair market value）处置掉，再按同一价值重新取得。

但对个人来说，这条视同处置有一份排除清单，第一项就是 s.128.1(4)(b)(i) 的位于加拿大的不动产（real or immovable property situated in Canada）。也就是说，你在安省的房子不在离境税的视同处置范围内——离境那天，这套房子不会因为离境税而产生一笔资本收益。

它的税务处理被推迟到了你真正卖出的那一天。而到那一天，起作用的是另一组条文。

两个时点，两组条文

时点二：卖出那天，公式 A − (A × B/C) − D 怎么读

根据《所得税法》s.40(2)(b)，个人出售一处曾经是其主要住所的房产，收益按 A − (A × B/C) − D 计算。四个字母分别是：

A：不考虑这条豁免时，这次出售按一般规则算出来的资本收益。
B：分两种情况。如果取得房产的那一年你是加拿大居民，B = 1 + 取得日之后结束的、该房产是你的主要住所、并且你在那一年是加拿大居民的纳税年度数；如果取得那一年你不是加拿大居民，就没有那个「1 +」，只数同样条件下的年度。
C：取得日之后结束的、你拥有这套房（单独或共同拥有）的纳税年度数。这里不问你是不是居民，只要拥有就计入。
D：只与 1994 年 2 月 23 日之前取得、并做过 s.110.6(19) 选择的情形有关，其他情形为零。

关键差别就在 B 和 C 的计数口径：B 有「当年是加拿大居民」这个门槛，C 没有。离境之后，C 每年照常加一，B 停住不动，B/C 这个比例只能往下走。

用一组假设数字走一遍

以下全部是假设的虚构数字，只为演示公式结构，不代表任何真实案例，也不涉及税率与实际应纳税额：

代入公式：A × B/C = $400,000 × 6/10 = $240,000，这部分被豁免；剩下 $400,000 − $240,000 = $160,000 仍是需要申报的资本收益。

如果在同样的假设下多持有几年再卖，C 会继续变大、B 仍是 6，被豁免的比例还会再降。这是公式本身的数学结果，不是额外的惩罚条款。

这个例子刻意没有处理离境当年：那一年你一部分时间是居民、一部分时间不是，条文用的措辞是「during which the taxpayer was resident in Canada」，那一年能否计入 B，本文不下结论，请向税务专业人士确认。

出国后把房子租出去：s.45(2) 选择能保住什么，保不住什么

自住房改成出租，按 s.45(1) 原本会视同在改变用途时按公允市值处置一次。s.45(2) 允许纳税人在报税时选择，视为没有开始把房产用于赚取收入，从而不触发这次视同处置；这个选择在以后年度的报税中可以撤销。

做了这个选择，s.54 的主要住所定义 (b) 款就允许这套房在你没有居住的年份里，仍然有资格被指定为主要住所。但有两层限制：

第一，s.54 定义 (d) 款：如果某年度只是凭这项选择才成为主要住所，最多只能算 4 个以前年度。s.54.1 为因雇主（与你无关联的雇主）调动工作而未居住的年份设了例外，但附带条件，例如之后在受雇期间或离职后的下一个纳税年度结束前回来居住。

第二，也是本题的关键：即使某个年度可以被指定为主要住所，只要那一年你是非居民，它就不满足 B 里「当年是加拿大居民」的条件。把 s.40(2)(b) 和 s.54 放在一起读，可以推出：非居民年份的指定，在公式里不会增加 B。这是条文合读的推论，具体到个人的指定安排，仍请会计师判断。

离境时还有一个可选项：s.128.1(4)(d)

前面说加拿大不动产被排除在离境视同处置之外，这是默认结果。s.128.1(4)(d) 另外给了个人一个选择：对 (b)(i) 或 (b)(ii) 所列的财产（包括位于加拿大的不动产），可以按规定的表格与方式选择，视同在离境时按公允市值处置并重新取得。

同一款的 (ii)、(iii) 项对由此产生的所得和亏损怎么计算设了限制，条文结构比较复杂。这里只说明这个选择存在，不评价它适合谁、该不该做——这必须由税务专业人士结合你的完整情况来判断。

卖出那天你已经是非居民：程序上还多一步

非居民出售加拿大的房产，除了上面的资本收益计算，还涉及 s.116 的证明书与预扣程序。这部分我们在另一篇专门讲非居民卖房的文章里已经展开，本文不重复。