卖房要交多少税？2026 加拿大资本增值税与自住房免税完整算账

之前联邦政府曾提议把资本增值的计入率从 50% 提高到 66.67%。这项提议已于 2025 年 3 月 21 日被正式取消（来源：加拿大总理办公室 pm.gc.ca）。所以 2026 年，所有资本增值仍按 50% 计入率计税，没有所谓“超过 25 万就加税”的新规。网上很多“66.67%”的说法是过时信息。

加拿大没有单独的“资本增值税”税种，也没有遗产税或卖房税。卖出资产赚的钱（卖价 − 成本基础 ACB − 卖房费用）叫资本增值，其中 50% 计入你当年的应税收入，再按你的边际税率交税。

举例：一套出租公寓买入成本基础 $500,000，卖出净得 $700,000，资本增值 $200,000。计入应税收入的是 50%，即 $100,000，加到你当年收入里按个人税率纳税。

第一种：卖主要自住房 → 通常全免税

根据 CRA（2026），你每年只能指定一套物业为家庭的主要自住房，在你拥有并自住的年份里，这套房的增值可享自住房免税额，增值全免税。一个家庭（你 + 配偶 + 未成年子女）同一年只能有一套主要自住房。

第二种：卖投资房 / 第二套房 → 交资本增值税

出租房、度假屋、第二套房不享自住房免税，增值的 50% 计入收入纳税。能减少税的合法做法：

• 把有凭证的资本性改造（如加建、换屋顶、装修升级）计入成本基础 ACB，降低增值；
• 把买卖时的费用（地税转让税、律师费、地产佣金）计入；
• 夫妻按产权比例分摊增值，可能拉低整体边际税率。

第三种：楼花转让 / 短期翻炒 → 可能按生意收入全额纳税

这是华人买家最容易踩的坑。如果 CRA 认定你是“在做生意”——比如频繁短炒、楼花未交收就转让（assignment）、买入意图就是转手获利——增值可能不按资本增值（50% 计入），而是按生意收入 100% 计入纳税。此外，2023 年起的房产倒卖规则规定：持有不足 365 天卖出的住宅，默认按生意收入征税（有少数生活变故豁免）。短持有 = 高税务风险。

有些人以为搬进去住几个月、就能把投资房洗成自住房免税，这很可能被 CRA 挑战。免税看的是真实的主要居住事实和意图，不是临时挂个地址。尤其是楼花、翻新转售，CRA 近年审查很严。

• ”加拿大没有遗产税，所以卖继承的房不交税。“没有遗产税是真，但继承的房日后增值仍可能要交资本增值税，成本基础按”继承时的市场价“计。
• ”非税务居民卖房和本地人一样。“不一样。非居民卖加拿大房产要走清税证明（Section 116）流程，买方还需预扣部分房款，处理不当会卡 closing。
• ”自住房免税不用申报。“错。即使全额免税，卖出主要自住房当年也必须在报税时申报（附表 T2091），漏报可能被罚。

Q: 2026 年资本增值的计入率到底是多少？

50%。此前提议提高到 66.67% 的方案已于 2025 年 3 月 21 日被取消（来源：pm.gc.ca）。目前所有资本增值，无论金额大小，统一按 50% 计入应税收入。

Q: 卖自住房真的一分钱税都不交吗？

如果这套房在你拥有的所有年份都是家庭的主要自住房，增值通常可全额免税。但你仍须在卖出当年报税时申报这笔交易（即便免税）。一个家庭同一年只能指定一套主要自住房。

Q: 投资房卖了大概交多少税？

把“增值 ×50%”加进你当年收入，按你的边际税率交税。比如增值 $200,000，则 $100,000 计入收入。具体税额取决于你当年总收入、产权是否夫妻分摊、以及可计入成本基础的改造与费用。

Q: 楼花没交收就转让(assignment)会怎么征税？

风险较高。若 CRA 认定你以转售获利为目的，利润可能按生意收入 100% 计入纳税，而非资本增值的 50%；持有不足 365 天还可能触发房产倒卖规则。涉及楼花转让前务必先咨询会计师。