卖公寓前，当年做过的改动要补手续吗？单元内看规则，公共部分看 s.98 协议

换过地板、封过阳台、在专用车位装过东西，几年后要卖房才想起这件事。先分清你动的是自己的单元还是公共部分，两条路的文件、后果和买家律师的查法完全不同。

我是 Arthur Zhao。
卖公寓的过程里有一通电话，很多卖家事先完全没想到：offer 已经签了，带着 status certificate 审阅条件，几天后买家律师那边传话过来，问的不是价格，而是「阳台那一圈玻璃，当年和法团签过协议吗？」
卖家通常愣一下。玻璃是七八年前装的，物业当时没说什么，邻居也有人装，早就忘了还有「手续」这回事。
这个问题背后其实分成两条完全不同的轨道：改动在你自己的单元里，还是在公共部分上。前者看楼里的规则，后者看一份要登记在产权上的协议。分清这一点，你就知道哪些事挂牌前该去确认，哪些根本不需要补。

第一个问题：你动的那块，在法律上归谁

很多人觉得「阳台是我家的」，但在公寓的法律结构里，这句话不一定成立。Condominium Act 对两个词的定义是：unit（单元）是 description 指定为单元的那部分空间及其中的结构和固定装置；common elements（公共部分）是除单元以外的全部物业。单元的边界画在哪里，由每栋楼登记的 description 规定（s.8(1)(c)）。

容易混淆的是 exclusive use（专用部分）。declaration 必须列明哪些公共部分只给某一个或几个单元使用（s.7(2)(f)），常见的有阳台、露台、车位、储物柜。你独占使用，不等于它变成了你的单元，它在法律上仍然是公共部分。所以在专用阳台上封玻璃、铺地板、装遮阳棚，走的是公共部分的那条路。

同一件事，在不同的楼里可能落在不同一侧，这取决于各自的 declaration 和 description。判断之前，先把自己楼的这两份文件找出来。

两条轨道放在一起看

单元里换过地板：要对照的是规则，不是 s.98

换地板是最常见的旧改动。它如果完全发生在你的单元范围内，就没有 s.98 协议这回事。约束它的是两层文件：

第一层，declaration。它可以对单元的占用和使用设条件或限制（s.7(4)(b)）。
第二层，rules。董事会可以为了住户安全、或者防止对其他单元使用造成不合理干扰，就单元和公共部分的使用订规则（s.58(1)）；规则必须合理，并且和法律、declaration、by-laws 一致（s.58(2)）。很多楼对地板材料、隔音层或施工申请有自己的规定，各楼差别很大，这里不替任何一栋楼下结论。

业主、住户都必须遵守法律、declaration、by-laws 和 rules（s.119(1)），业主还要采取合理措施确保租客和请来的工人也遵守（s.119(2)）；法团和其他业主有权要求违反的人改正（s.119(3)）。

买家那边怎么判断？status certificate 必须附上现行的 declaration、by-laws 和 rules（s.76(1)(f)），还要写明法团所知的、可能让这个单元 common expenses 增加的情况（O. Reg. 48/01 s.18(1)(f)）。如果法团曾就你的地板发过合规要求，买家律师会从这些地方读出来。

动了公共部分：一份要登记在产权上的协议

根据 Condominium Act 第 98(1) 条，业主想对公共部分做增建、改动或改良，需要同时满足：

• 董事会以决议批准；
• 业主和法团签一份协议，分摊费用，写明维修、保养、保险由谁负责，以及规例要求的其他事项（O. Reg. 48/01 s.25(1) 要求写明改动部分的所有权归谁）；
• 在适用时满足 s.97 的程序要求，并把协议副本随通知发给全体业主。

如果改动只涉及你专用的那部分，而董事会根据证据认定它不影响其他单元、不给法团增加开支、不损害外观、不影响结构（涉及结构要有工程师证明）、也不违反 declaration 和 by-laws、rules，那么通知全体业主那一步可以免掉（s.98(2)；O. Reg. 48/01 s.25(2)）。但董事会决议和协议本身免不掉。

最关键的一句在 s.98(3)：协议要等条件满足、并且法团把它登记在你的单元产权上，才生效。这意味着买家律师做产权搜索时能看到它；反过来，产权上什么都查不到，就要问一句当年到底有没有走完这一步。

买家律师会在 status certificate 里查什么

status certificate 是法团对某个单元出具的法定说明，任何人提出申请都可以要（s.76(1)）。法团须在收到申请和费用后 10 天内出具（s.76(3)），收费连同所有附件不得超过 100 元含税（O. Reg. 48/01 s.18(4)）。现行表格由 Condominium Authority 指定、部长批准并发布（s.18(2)、(3)），已经不是从前的旧表号。

和改动有关的，买家律师通常会对照这几处：

• 各方是否遵守了与这个单元有关的现行 s.98 协议（s.76(1)(l)）；
• 约束这个单元的 s.98 协议副本（O. Reg. 48/01 s.18(1)(k)）；
• 法团与该单元业主之间的现行协议清单（s.76(1)(j)）；
• 按法律要加进这个单元 common expenses 的金额（s.76(1)(q)），以及是否已有留置权证书登记在单元上（O. Reg. 48/01 s.18(1)(c)）。

还有两条规则对买家有利：证书漏载了法定应载的重要信息，视为声明「没有这类信息」（s.76(4)）；证书对信赖它的买家和按揭贷款人，按出具日的内容约束法团（s.76(6)）。所以买家律师会把证书当作法团的正式表态来读，卖家也应当这样看待它。

没补手续，后果从哪几条法条来

法团代做，费用记在你的单元上。如果 declaration 规定某部分的维修或损坏修复由业主负责（比如专用阳台），业主在合理时间内没做，法团在损坏修复的情形下必须代做、在保养的情形下可以代做；单元本身失修并有造成损坏或伤人的风险时，法团也可以代做。代做视为业主同意，费用加进该单元的 common expenses（s.92(1)–(4)）。签了 s.98 协议却没履行的，因此产生的费用同样可以加进去（s.98(4)）。

欠 common expenses，单元上会有留置权。业主欠缴，法团对单元享有留置权（s.85(1)）；法团须在欠费发生后三个月内登记留置权证书，否则留置权失效（s.85(2)），登记前至少 10 天要书面通知业主（s.85(4)）；登记后的留置权可以像按揭一样执行（s.85(6)）。

法院强制合规。业主、法团或按揭权人可以向高等法院申请命令，要求遵守法律、declaration、by-laws 或 rules（s.134(1)）。涉及 s.98 协议的争议，须先走 s.132 的调解和仲裁（s.132(2)、s.134(2)）；属于 Condominium Authority Tribunal 可以受理的事项，不走这条（s.134(2.4)）。

挂牌前可以做的几件事

按你手里有没有文件来分，先从最容易确认的开始。