有人要买下整栋公寓：业主投票卖楼要过几道门槛，不同意的业主能做什么

你没挂牌，房子却可能被一起卖掉。安省 Condominium Act 给整栋出售设了三道门槛；投反对票的业主挡不住成交，能争的是「这栋楼到底值多少」。

我是 Arthur Zhao，AZ Real Estate Partners 的经纪。设想一个普通的晚上，你在公寓信箱里取出一封法团寄来的业主会议通知，议程上有一项：审议出售整栋物业。你从没想过卖房，更没挂过牌，可这份通知的意思是：这栋楼、连同你那一户，有可能在一次投票之后被整体卖掉。

很多人第一反应是「我不签字，谁也卖不了我的房子」。在安省的 condo 制度下，这个直觉并不成立。下面先讲清投票怎么算才算过，再讲投了反对票之后你手里真正剩下什么，最后讲成交那天你的单元、按揭和那笔钱分别怎么走。

这不是你挂牌卖房，卖方是法团

平时卖房，卖方是你自己，签不签由你。整栋出售不一样：Condominium Act, 1998 第 124 条说的是法团（corporation）出售 the property，也就是整栋物业，或者只卖公共部分（common elements）的一部分。卖掉之后，这部法律对被卖的那部分就不再适用（s.124(1)）。

所以这件事的决定方式不是一户一户谈，而是全体业主按法定门槛表决。门槛过了，法团作为卖方去签；没过，就卖不成。

第一道门槛：80% 的票，按单元数算

根据安省 Condominium Act, 1998（e-Laws 合订本，2026 年查阅）s.124(2)(a)：至少 80% 单元的业主，在投票当日，投票赞成出售。原文是「the owners of at least 80 per cent of the units」，计的是单元数，不是各户的 common interest（共有权益份额）大小。

两个细节值得留意：
1. 「在投票当日」——谁是业主、谁有票，以投票那天为准。
2. 一位业主名下有多个单元，或者车位、储物间在你这栋楼里是不是单独登记为一个「unit」，取决于这栋楼的 declaration 怎么设定。这一点我不替你下结论，翻你楼的 declaration，或者问法团。

第二道门槛：80% 登记权利人的书面同意

业主投票过了还不够。s.124(2)(b) 另外要求：在投票当日对被售物业持有已登记权利（registered claims）的人里，至少 80% 书面同意出售——这里只算 declaration 和 description 登记、这栋楼成为 condo 之后才产生的权利。在住宅公寓里，各单元登记的按揭贷款方通常就是这一类人（这是常见情形的推断，具体是谁以产权登记为准）。

为什么要贷款方点头？因为出售登记完成后，condo 登记之后产生、针对被售物业的权利会被消灭（extinguished）（s.127(2)(c)）。按揭要在产权上被清掉，法律就先要求大多数权利人书面同意。

只卖一部分公共部分时，还有第三道

如果卖的不是整栋，而只是部分公共部分，而且其中包括只供某些指定单元使用的部分（exclusive use 一类），那么这些指定单元的业主也必须书面同意（s.124(2)(c)）。

这一项有个附带规则：业主单元的管理费（common expenses）拖欠 30 天或以上，就失去这一项的书面同意权，付清后恢复（s.124(2.1)、(2.2)）。注意它限的是 (c) 项的同意权，不是 (a) 项的投票权。

另外，法律文本里还有一个尚未生效的 (d) 项（「其他规定条件」），要等省督公告生效；在那之前，现行门槛就是上面这几道。

投了反对票之后：法律给你的是一条价格通道

根据 Condominium Act, 1998（2026 年查阅）s.125，标题是「Right of dissenters」。它没有给反对者否决权，也没有让买家单独买断你的单元；它规定的是：完成出售的法团与每一位业主，视为已经约定，投反对票的业主可以就被售物业的 fair market value（公平市值，以出售时点为准）发起争议。按时间顺序，是下面几步。

补给反对者的钱，最后由谁出

法律分两款写，措辞不同，照原文分开看：

• s.125(6)：补足的差额，由没有在投票中提出异议的业主（owners other than those who dissented）按各自 common interest 比例承担。
• s.125(7)：法团把每位投赞成票的业主（owners who voted in favour）应承担的金额，加到他们单元的 common expenses 上，并可以指定各自的付款时间。

换句话说，反对者争到的更高价值不是由买家额外付，而是由同楼其他业主分担。这也是为什么赞成的一方，在投票前同样有理由把价格看清楚。

成交那天：你的单元、按揭和那笔钱

交付文件。出售时，董事会把由法团授权人员签署的 deed，以及一份规定格式的 certificate（证明法定须赞成或须书面同意的人都已经做了）交给买方（s.124(3)）。

登记之后。deed 和 certificate 登记后，Condominium Act 不再适用于被售物业；这栋楼成为 condo 之前就已存在的土地权利照旧有效；成为 condo 之后产生、针对被售物业的权利被消灭（s.127(2)）。你单元上的按揭在产权上就是这样被清掉的；至于怎么从售款里结清，条文没有写，由双方律师在成交时处理。

分钱。净售款由 deed 登记时的业主，按各自 common interest 比例分（s.124(4)）；只供某些单元专用的公共部分对应的那部分售款，在相关业主之间按受影响程度分（s.124(5)）。法团名下的资产，先用来偿付法团对外的金钱债务，剩下的再按 common interest 比例分给业主（s.129）。

同样 80%，「卖掉」和「终止」是两回事

另外两条退出 condo 的路，各一句

• 严重损坏（s.123）：修复费用估计达到全部建筑重置成本 25% 或以上，构成 substantial damage；至少 80% 单元的业主投票赞成终止，董事会登记终止通知，否则法团须在合理时间内修复。
• 法院终止（s.128）：法团、业主或对单元有 encumbrance 的人，可以向安省高等法院（Superior Court of Justice）申请；法院考虑本法的宗旨、不终止对业主是否可能不公平、是否可能造成混乱与不确定、以及业主的最佳利益，认为公正合理才会下令。

收到卖楼通知后，按时间做这几件事

这篇没有讲的

业主会议的通知、法定人数和代理投票规则，在 Condominium Act 的其他部分，本文没有展开，以你收到的会议通知为准。卖楼对你个人的税务影响，请问会计师。如果你的单元出租给了租客，租客的权利由 Residential Tenancies Act 另一套规则管，需要单独看。每栋楼的 declaration 和交易条件都不同，个案请咨询房产律师。