租约签完还想改：加人、改租期、补押金，怎么改才算数？

安省标准租约签字之后，改动只认「双方书面同意」这一条路；而有些事即便双方都点头、白纸黑字签了，法律照样不认。

我是 Arthur Zhao。

租客住进来三个月，给房东发了条消息：「我女朋友下个月搬过来，要不要把她加到合同上？」房东回得很快：「可以，那押金再补一个月吧。」

这两句对话里，有一句在法律上站得住，有一句站不住。问题不在于双方客不客气，而在于安省对「租约签完以后能改什么、怎么改」有一套相当具体的规矩：有的改动只要双方写下来就行，有的必须走 LTB 的指定表格，还有的哪怕双方都签了名，也会被认定无效。

这篇不重讲标准租约本身，只按签约以后最常遇到的几件事来走：有人要搬进来或搬出去、租期到了或想提前结束、押金想加、租金想调，每一件说清「怎么改才算数」。

先记住一条总规则：签字以后，改动要「双方 + 书面」

安省 2021 年 3 月 1 日以后签的大多数住宅租约，都要用省政府的标准租约（表格编号 2229E）。它的第 16 条只有一句话：租约签署后，只有在房东和租客书面同意修改的情况下才能改。

这句话排除了两种常见做法：一是一方单方面通知「从下个月起改成……」；二是只在电话或见面时口头说好。口头约定未必在任何情况下都毫无意义，但一旦双方事后各执一词，没有书面记录的那一方会很难证明。

同时要知道，「双方书面同意」只是必要条件，不是充分条件。标准租约表头写明：这份协议不能剥夺 RTA 赋予的权利或责任，而且各个固定条款是强制性的、不能更改。RTA s.4(1) 更直接：租约中与 RTA 或其规例不一致的条款无效。所以下面每个情境，都要同时回答两个问题：双方怎么同意，以及法律允不允许这样改。

情境一：有人要搬进来——室友和「加进租约的租客」不是一回事

回到开头那条消息。女朋友搬进来，有两种完全不同的安排。

作为室友（occupant）住进来。标准租约的说明部分（General Information Part Q）写得很清楚：只要遵守市政关于居住标准的规定，房东不能阻止租客有室友；房东也不能因为家里有访客就额外收费或加租。也就是说，单纯「多住一个人」这件事，本身不需要改租约，房东也没有借此加押金、加租金的通道。

作为租客加进租约。RTA 里没有一个「添加租客」的专门程序，也没有对应的 LTB 表格。要让她成为租客，就回到第 16 条：房东和现有租客书面同意修改租约，把她列为租客并由她签字；或者干脆重签一份新租约。房东可以同意，也可以不同意，这一步没有强制。

加进去之后的后果值得双方想清楚：标准租约第 17 条规定，除非在第 15 条附加条款里另有约定，多个租客中的每一位都要对全部租客义务负责，包括全额租金。对房东来说，这意味着多一个可以追的人；对新加入的人来说，这意味着她要为整套房的租金兜底，而不只是「自己那一半」。

情境二：原租客要走，想让别人顶上

这是另一种「换人」。RTA 给了两条正式通道，两条都需要房东同意（RTA s.95(1)、s.97(1)）：

• 转让（assignment）：原租客把整个租赁权交给新的人，新人取代原租客，租约条款不变。
• 转租（sublet）：原租客搬出去一段时间，让分租人住到约定日期，原租客在租期结束前还可以搬回来；原租客与房东之间的租赁关系不变。

房东能不能拒绝？分情况。对一个具体的转租人选，房东不能任意或无理拒绝（s.97(2)）。对转让，如果租客只是笼统地问「我能不能转让」，房东可以直接拒绝（s.95(2)）；如果租客提出了具体的承接人选，房东不能任意或无理拒绝这个人选（s.95(5)）。房东拒绝转让，或者在请求提出后 7 天内没有回应，租客可以在提出请求后 30 天内发出终止租约的通知（s.95(4)、s.96）。

没走这两条路、私下把房子交给别人住，就是未经授权的占用转移。房东可以向 LTB 申请终止租约、驱逐原租客和实际住进去的人，但必须在发现之日起 60 天内提出申请（s.100(1)-(2)）。

转让和转租，签完之后谁对房东负责？

情境三：一年租期快到了——不续签，也不用搬

很多人以为一年租约到期，要么续签一份新的，要么就得搬走。RTA 不是这样规定的。

定期租约到期后，如果双方既没有续签、也没有依法终止，法律视为双方续成按月租约，原租约的条款和条件照旧适用，只是租金仍可按 RTA 的规则调整（RTA s.38(1)）。标准租约说明部分 Part C 也写明：租约到期并不意味着租客必须搬走，或者必须签续约、新约才能继续住。

所以「改租期」实际上有三种走法：

• 什么都不做：自动转成按月，条款不变。
• 双方另签一个定期：比如再签一年，这是双方自愿的事，任何一方都不能强迫对方签。
• 租客到期就走：定期租约的租客要至少在到期日前 60 天给出书面终止通知，终止日就是到期日（s.44(4)）；已经转成按月的，同样至少提前 60 天，并以某个租期的最后一天为终止日（s.44(2)）。

无论哪一种，租金怎么变都不能借「续约」绕开加租规则——Part C 专门强调了这一点。

情境四：双方都想提前结束

RTA s.37(1) 规定，租约只能按照 RTA 终止。不过 s.37(3) 留了一条很实用的路：房东和租客如果协议终止，就不需要再发终止通知。LTB 为此提供了 N11 表格（Agreement to End the Tenancy），双方在上面写好终止日期并签字即可。

这条路有一个陷阱：终止协议的签署时间。如果它是在签租约的同时签的，或者是作为签租约的条件签的，这份协议无效（s.37(5)）。同样，租客在签约时或作为签约条件给出的终止通知也无效（s.37(4)）。部分学生宿舍等情形有例外（s.37(6)）。

换句话说，「提前结束」必须是住进来以后、真到了想结束的时候，双方当时的真实合意；不能在一开头就预先签好，留着备用。

情境五：押金想加——签约以后已经不能新要了

开头那句「押金再补一个月」，就是站不住的那一句。

RTA 下，房东能收的「保证金」只有一种：租金押金，也就是通常说的最后一个月租金（s.105(1)）。而且根据《住宅租赁法》（2006）s.106(1)，房东只能在签订租约时或之前要求这笔押金。签约时没收，签约以后就不能再新开口要；签约时收过了，也不能因为多住了一个人、养了宠物就再加一笔。

押金金额的上限是一个月租金与一个租期租金中较低者（s.106(2)）。这个上限签约后也不会变。唯一能让押金变多的情形是：合法加租之后，房东可以要求租客补足押金，使它与新租金持平（s.106(3)）。标准租约说明 Part H 还补充了一点：房东可以用每年应付给租客的押金利息来做这个补足。

除了租金押金，标准租约第 9 条只列了一个例外：可退还的钥匙押金，金额不能超过预计的更换成本。宠物押金、损坏押金之类，租客都没有义务支付；RTA s.134(1)(a) 禁止房东收取各类费用、奖金、押金或类似款项，不论是否可退还。

情境六：租金想调——只有四条合法通道

租金是租约里最常被想改的一项，也是 RTA 规定最细的一项。签约之后想涨租金，只有下面四条路：

• 按年度 guideline 加租。距离起租或上次加租至少满 12 个月（s.119(1)），至少提前 90 天用 LTB 指定表格书面通知（s.116(1)、(3)；常用的是 N1），幅度不超过当年的 guideline（s.120(1)）。这一条不需要租客同意，正是第 16 条注释里说的「法律允许的某些加租」。2018 年 11 月 15 日之后才首次用于居住的部分新单元，不受 guideline 限制（标准租约说明 Part I）。
• 双方协议超 guideline 加租（s.121）。前提是房东已经做了或承诺做指定的资本性支出，或者提供新增服务；必须用 LTB 批准的表格（N10），根据 RTA（2006）s.121(3)，涨幅最多是 guideline + 3%；租客签字后 5 天内可以书面取消，协议最早在签署后第 6 天生效；这种加租不适用 90 天通知的要求。
• 双方同意加车位或规定的服务（s.123）。比如租客想加一个停车位，双方同意后可以随时按规定加租，不受 12 个月间隔和 90 天通知的限制（s.123(2)、s.119(2)）。
• LTB 命令。例如房东申请的超 guideline 加租（above-guideline increase），经 LTB 批准后执行（s.120(1) 所指的 s.126 命令）。

注意 s.124：s.121 或 s.123 的协议如果是在胁迫下，或者因为房东方面虚假、不完整、误导性的陈述而签的，协议无效。

方向反过来的也有：服务或设施被减少或取消时，租客可以向 LTB 申请减租（s.130(1)）；标准租约说明 Part I 还列了房东必须减租的情形。这就是第 16 条注释里「要求某些减租、不需要双方同意」的那一半。

房东单方面改不了的几件事

把上面几个情境收拢一下，下列事项房东无法单方面通过一纸通知改变：

• 租金：除了按 guideline、按规定表格和通知期加租，其他加租都需要 s.121、s.123 的协议或 LTB 命令。
• 押金：签约后不能新收，只能在合法加租后补足到新租金水平。
• 室友和访客：不能禁止室友，也不能因访客加费、加租（Part Q）。
• 租期：定期到期后自动转为按月，房东不能以「不续签」为由要求租客搬走（s.38(1)）。
• 标准租约的固定条款：表头写明各条款为强制性、不得更改。

同样的约束对租客也成立：租客也不能单方面改租金、改租期或把房子交给别人住。第 16 条约束的是双方。

签修改协议前，按这三步过一遍

以下是通用核对项，不针对任何具体个案。条款具体怎么写，建议找房产律师看过再签。