整栋出租但房东保留车库或上锁房间：租约怎么写，房东进去拿东西要不要通知

整栋房子租出去，车库里还堆着房东的旧家具，二楼有一间锁着的房间。这块地方算不算租出去的范围、房东什么时候能进去，RTA 没有专门一条替你回答，答案大半落在租约那几行字上。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想这样一个周六早上：整栋房子已经租出去三个月，租客在厨房听见车库门的遥控器响了，房东开车进来，要把放在车库里的冬季轮胎搬走。房东觉得车库本来就没租出去；租客觉得自己付的是一整栋房子的租金。两个人说的都不算离谱，问题在于签约那天，没人把车库写进租约，也没人写它不在里面。
这篇只讲这一类情形：房子整栋出租，房东保留一块地方放自己的东西。先说法律层面能确定什么、不能确定什么，再说标准租约里哪几栏能把它写清楚，然后讲房东进去取东西的通知规则，最后讲租客那边可能碰到的问题和可以走的程序。进门通知的一般规则另有文章，这里只讲被保留区域多出来的部分。

法律能确定的部分和不能确定的部分

RTA s.2(1) 把 rental unit 定义为「用作或拟用作出租住宅的任何居住场所」，把 residential complex 定义为有一个或多个出租单元的建筑，并且包括供住户使用的所有公共区域、服务和设施。

这两条定义说明了 RTA 管的对象是什么，但没有一条专门回答「整栋出租时房东可不可以留一个车库或一间房自用」。法条既没有明文允许，也没有明文禁止。所以实际能确定的是两点：
一、出租的到底是哪些空间，主要看租约怎么写；
二、不管租约怎么写，RTA 的规则压在租约上面。s.3(1) 写明本法适用于住宅综合体内的出租单元，即使有相反的协议或弃权；s.4(1) 写明租约中与本法或规例不一致的条款无效。

换句话说，租约可以划定范围，但不能借划定范围把租客的法定权利拿走。

保留区域怎么进出，决定了后面的规则

房东进去取东西：s.27 的清单里没有这一项

RTA s.25 写明房东只能按 s.26 或 s.27 进入出租单元。

s.26 不需要书面通知的情形：紧急情况；租客在进入当时同意；租约要求房东定期打扫；双方已约定终止租约或一方已发出终止通知后，带潜在新租客看房（须在早 8 点至晚 8 点之间，并事先告知或尽合理努力告知租客）。

s.27(1) 提前至少 24 小时书面通知可以进入的理由，共五项：维修、更换或施工；让潜在的抵押贷款人或保险人查看；Condominium Act s.9(4) 要求的检查；在合理的前提下检查维修状况；以及第 5 项，租约中列明的其他合理进入理由。s.27(2) 另外允许提前 24 小时书面通知带潜在买家看房。s.27(3) 要求通知写明进入理由、日期，以及早 8 点至晚 8 点之间的进入时间。

把清单逐项对过去，「房东取走或存放自己的物品」不在前四项里。我的理解是：如果去保留区域要经过租客空间，这件事要么在每次进入时取得租客当场同意（s.26），要么事先在租约里写成第 5 项的合理理由，再按 s.27 发书面通知。第 5 项写进租约的理由本身是否「合理」，最终由 LTB 判断，租约写了不等于一定站得住。

标准租约里，哪几栏能把保留区域写清楚

安省标准租约（Form 2229E，2020/12 版）没有一栏叫「房东保留区域」，但有三处可以用上：

第 2 节 Rental Unit：除地址外，有一栏 Unit（例：unit 1 或 basement unit）用来描述单元，还有一栏写车位数量和描述（室内或室外、位置）。整栋出租时，这一栏就是写明「车库是否包括在内、几个车位」的地方。

第 6 节 Services and Utilities：有 Additional storage space（额外储物空间）一项，勾选是或否。另有一栏写水电由谁负责的安排细节。保留区域里如果插着房东的冰柜，用的是谁的电，这里可以写清楚。

第 15 节 Additional Terms：双方可以另加条款。表格本身写明，附加条款应当用平实的语言写清各方必须做或不得做什么；附加条款不能拿走 RTA 下的权利或责任，与 RTA 冲突的条款无效、不能执行；表格也提示双方在同意附加条款前可能需要法律意见。

保留区域的具体位置、房东到达的路线、进入的理由，都适合写进第 15 节的附件里，并与第 2 节的描述对得上。

租客那边可能碰到的问题

进出太频繁。RTA s.22 规定，在租客居住期间，房东不得实质性干扰租客对出租单元或其所在住宅综合体的合理享用。即使保留区域有独立出入口，房东来得过于频繁，也可能落到这一条上。

没按规则进入。需要经过租客空间、却既没有书面通知也没有当场同意就进来了，租客可以依 s.29(1) 第 6 项以非法进入为由向 LTB 申请；实质性干扰合理享用是同一条的第 3 项。

锁的问题。如果车库与屋内相通的那道门本身就是租客进出房子的门，s.24 规定房东在租客居住期间改动进入出租单元或住宅综合体的门锁，必须给租客新钥匙；s.35(1) 反过来规定租客未经房东同意不得改动这类门锁。哪道门算「进入出租单元的门」，同样回到租约怎么划定范围。

时限。s.29(2) 规定，申请不得在被指控行为发生后超过一年提出。

LTB 认定房东违规后可以做什么

依 s.31(1)，LTB 认定房东有 s.29(1) 第 2 至 6 项所列行为（含实质性干扰和非法进入）后，可以：命令房东不得再对住宅综合体内任何租客做这类行为；命令房东赔偿租客因此产生的合理维修或更换财物费用及其他合理实付开支；命令减租；命令房东向 LTB 缴纳行政罚款，上限为 1 万加元与小额钱债法院管辖金额两者中较高者；终止租约；或作出它认为适当的其他命令。

租客提出这类申请用的是 LTB 的 T2 表（Application about Tenant Rights）。

签约前后，各自要做的几件事

按身份分开列，签约前那几条最省事。