一栋房子只有一个电表，楼上楼下两户租客怎么分水电费？安省法律怎么看、比例怎么定、房东能不能中途改

总表只有一个，账单只有一张，「楼上六成、楼下四成」听起来公平，但安省对这件事有一套专门的规则：要书面同意、要提前通知、要同步减租，而且条文只写了两种算法。

我是多伦多地产经纪 Arthur Zhao。

一月份的电费单一到，不少出租独立屋的房东第一反应是在群里发一句：「这个月电费单到了，楼上出六成、楼下出四成，各自转给我。」楼上一家四口，地下室住一个上班族，按人头、按面积、按感觉，好像怎么分都说得通。

问题在于，这件事在安省不是只靠「说得通」。房子只有一个总表、由房东统一交费，再按比例向租客收，正好落在 Residential Tenancies Act（RTA）s.138 和配套规例 O. Reg. 394/10 管的范围里。这套规则对谁同意、提前多久说、租金怎么跟着降、比例用什么算都有要求，而且有一个房东常常想不到的后果：按这套规则分摊的水电，租客不交，房东不能以此为由走驱逐程序。

下面先讲这套规则管不管得到你的房子，再讲两种法定算法和一个算例，最后讲中途能不能改、条文没有写死的地方在哪里。

先看门槛：你的房子归不归这套规则管

s.138 不是所有出租房都适用，至少有两道门槛要先过。

第一道：这段租赁本身归不归 RTA。RTA s.5(i) 把一种情形整体排除在外：租客需要和业主（或业主的配偶、子女、父母，或配偶的子女、父母）共用厨房或卫生间，而且这位业主或家人就住在同一栋楼里。如果你是自己住楼上、把地下室一间房租出去、大家共用厨房，那这段关系不受 RTA 管，s.138 也就谈不上。楼上楼下各有独立厨卫、分开出租的常见格局，才是本文讨论的对象。

第二道：楼里的出租单位不超过 6 个，且由房东供应这项 utility。s.138(1) 的原话是「a building containing not more than six rental units」，并且房东要「supplies a utility to each of the rental units」。一个总表、账户在房东名下、房东统一交费，就是典型的房东供应。

顺带说明：如果你考虑的是给每户加装分表，那是 RTA s.137 关于 meter / suite meter 的另一套规则，和本文的总表分摊不是一回事，这里不展开。

「水电」在法律里指哪几样，燃气为什么要单独看

RTA s.2(1) 对 utilities 的定义很短：heat, electricity and water，即供暖、电和水三样。s.138 讲的「分摊 utility 的费用」，指的就是这三样。

燃气（gas）这个词本身不在定义里。实务中燃气账单最常见的用途是炉子供暖，供暖属于定义里的 heat；但同一张燃气账单往往还包含热水炉、燃气灶等用途。燃气账单里非供暖的那部分是否也能按 s.138 分摊，条文没有直接回答，我不在这里替条文下结论。

比较稳妥的做法，是在书面同意和通知里把具体分摊的是哪一张账单、对应哪一项 utility写明白，而不是笼统写「水电燃气费按比例」。如果你的情况拿不准，先问律师或 paralegal，再动笔。

照 s.138 分摊，四个前提缺一不可

下面四步有先后顺序：前三步决定你能不能开始收，第四步管你以后招新租客。

两种法定算法放在一起看（O. Reg. 394/10 s.13）

一个假设算例：电费怎么分、租金降多少

以下数字全部是为了演示公式而假设的，不代表任何真实房子或市场水平。

假设一栋独立屋分成楼上、地下室两个住宅单位，都按月付租；整栋过去 12 个月电费合计 2,400 加元（已扣除滞纳金）；楼上 1,200 平方尺、地下室 800 平方尺，合计 2,000 平方尺。

按平分：每户分摊每期账单的一半。地下室的最低减租额 = (2,400 ÷ 2) ÷ 12 = 每月 100 加元，楼上同样是 100 加元。

按面积：地下室份额 = 800 ÷ 2,000 = 40%，楼上 60%。地下室的最低减租额 = (2,400 × 800 ÷ 2,000) ÷ 12 = 每月 80 加元；楼上 = (2,400 × 1,200 ÷ 2,000) ÷ 12 = 每月 120 加元。

注意两点。第一，「楼上六成、楼下四成」这个比例本身，在这个算例里是由面积算出来的，不是拍脑袋定的。第二，条文用的是「residential units」（住宅单位）而不是「rental units」：如果你自己住其中一层，按平分法除的单位数是否要把你那层算进去，要按条文原话去对，不要想当然。

签约时直接写「租客付 40%」，算不算合规？

这是房东最常问、也是条文没有直接回答的一个问题。

能确定的部分：s.138(1) 说房东「may … charge the tenant a portion of the cost of the utility in accordance with the prescribed rules」，而 O. Reg. 394/10 s.13 规定的算法只有平分和按面积两种。s.138(4) 也清楚地预设了「签约前就已经在分摊」的情形，要求签约前披露百分比和最近 12 个月的总费用。

没有确定的部分：一个不按这两种方法算出来的任意比例（例如按人头、按电器多少、按双方商量），或者一份从第一天就写明分摊、此前从未由房东全包过的新租约，是否一定要套进 s.138 和这两种方法，条文没有正面说。我没有核过 LTB 的相关裁决，所以这里不引判例，也不替你下「合法」或「违法」的结论。真起了争议，由 LTB 根据具体事实判断。

实际的意思是：任意比例不是一定不行，但它站在一块没有条文直接撑腰的地面上。

已经在收了，房东能不能中途改？

「中途改」通常有三种，答案不一样。

一、从房东全包改成租客分摊。这正是 s.138(1) 设计的场景，但前提都在租客那边：没有租客的书面同意，房东不能单方面开始收；同意之后，还要走至少 30 天的书面通知和同步减租。租客不同意，就继续按原租约执行。

二、从一种算法换到另一种。s.138 和 O. Reg. 394/10 没有给房东一个单方面换算法的通道；s.14 的书面通知要写明算法和减租怎么算，换算法等于改变了这两项。如果多户一起分摊，换的时候还得所有单位同步换，因为 s.13(1) 第 2 项要求同一方法。

三、只改百分比，比如从四成调到五成。条文同样没有给单方调整的机制。百分比是双方书面约定的一部分，想改，比较稳妥的路径是重新取得书面同意，并按新数字重新通知、重新核算减租。

另外，2011-01-01 之前就已经在分摊的楼，O. Reg. 394/10 s.13(1) 第 3 项和 s.14(2) 对算法和通知规则有过渡豁免。这种老安排如果想改，先把当年的约定翻出来再说。

租客不交分摊，房东能做什么、不能做什么

不能做的：s.138(3) 写明，按 s.138(1) 收分摊的房东，不得以租客没付这笔 utility 费用为由发 s.59 终止通知，也不得为此向 LTB 申请 s.69 或 s.87 的命令。原因在 s.138(2)：按这套规则分摊的 utility，不再算 rent 的一部分，所以欠它不等于欠租。

反过来，租客能做的：s.138(6) 允许租客或前租客向 LTB 申请认定房东是否违反 s.138。违反 s.138(4) 披露或 s.138(5) 节能要求的，LTB 可以命令减租、退款、维修等（s.138(7)）；违反 s.138(1) 本身（例如没拿书面同意、没减租）的，LTB 还可以终止租约，或命令房东重新承担供应这项 utility 并定新租金（s.138(8)）。

时限：O. Reg. 394/10 s.18 规定，关于违反 s.138(1) 或 s.138(4) 的申请，要在违约首次发生后一年内提出；关于 s.138(5) 的申请没有这个限制。

电器要求：如果分摊的是电费，O. Reg. 394/10 s.17 要求房东提供的冰箱须是 1994-01-01 或之后制造，替换的冰箱须是 2002-12-31 或之后制造。地下室那台老冰箱，分摊前值得看一眼铭牌。

开始分摊之前，房东手上该有的东西

按「先算清、再落纸、后收钱」三段排列，逐条打勾。