卖新区房子，产权上登记着分地协议或开发协议：买家律师为什么要市政合规函，没合规怎么办

协议是当年开发商或前业主跟市政签的，但它登记在地上，就跟着地走到了你名下。买家律师要的那封函，最好在挂牌前由你先去问。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
设想这样一位卖家：房子是从前一任业主手里买的，所在小区当年由开发商分地建成。准备挂牌时，他请律师调出产权登记，看到自己地块上登记着一份分地协议（subdivision agreement）。他的第一反应是：「这是开发商跟市政府之间的事，跟我没关系。」
按 Planning Act，这句话站不住。下面先讲这份协议为什么会落到你名下，再讲买家律师为什么一定会问、你要拿什么回答，最后讲协议里的工程没做完时，卖家可能有哪些路。

协议是别人签的，为什么会跟着地到了你手里

分地计划（plan of subdivision）获批时，批准机关可以附加条件。Planning Act s.51(25)(d) 列明的条件之一，是要求拟分地的业主与市政签一项或多项协议，处理批准机关认为必要的事项，包括提供市政或其他服务。

关键在下一款。s.51(26) 规定，这类作为批准条件的协议可以登记在所涉土地上；市政或批准机关有权对业主执行协议条款，并在 Registry Act 和 Land Titles Act 的规限下，对该土地的后续所有业主执行。

场地规划控制（site plan control）下签的协议也一样：s.41(7)(c)/(c.1) 和 s.41(8)(b) 下的协议，按 s.41(10) 可登记在土地上，市政可对业主及后续所有业主执行。调整委员会（committee of adjustment）批准 minor variance 等许可时，如果要求业主就附加条件与市政签协议，s.45(9.1)/(9.2) 的写法相同。

所以，签字的人是开发商还是前业主并不重要。协议一旦登记，执行对象就包括后来接手这块地的每一任业主——包括准备卖房的你。

分地协议和场地规划协议，卖家要分清的几点

Form 100 第 10 条：登记了不是问题，证明不了才是

OREA Form 100 第 10 条（TITLE）的出发点，是卖家要交付良好且没有登记限制、押记、留置和负担的产权，然后列出几类买家必须接受的例外。其中：

(a) 随地走的登记限制或契约（restrictive covenants）——前提是已遵守；
(b) 登记的市政协议，以及与受监管公用事业的登记协议——前提是已遵守，或已缴保证金确保遵守和完工，并由相关市政或受监管公用事业的函证明。

把 (a) 和 (b) 放在一起看，差别就出来了。(b) 多了两样东西：一是「已缴保证金」也算数，工程不必已经完工；二是要有一封函作证据。换句话说，合同并不要求产权上没有这份协议，它要求的是你能拿出对方出具的书面证明。

函由谁出，取决于协议的对方：对方是市政，就由相关市政出；对方是受监管公用事业，就由该公用事业出。具体由哪个部门受理、收不收费、要多久，各市不同，以你所在市府的答复为准。

买家律师提了异议，合同接下来怎么走

Form 100 第 8 条给买家一个查产权的截止时间（Requisition Date），日期在签合同时填。第 10 条接着规定：如果在第 8 条规定的时限内，买家书面提出有效的产权异议，而卖家不能或不愿消除、补救、满足，或为买家及其贷款方取得产权保险（Title Insurance，相关费用由卖家承担），买家又不放弃这项异议，那么协议即告终止，已付款项无息、无扣减退还；条文同时写明卖家、挂牌经纪公司和合作经纪公司对费用或损失不承担责任。

反过来，除了按时提出的有效异议和涉及产权根本（root of title）的异议，买家被视为已接受卖家的产权。

对卖家的含义是：登记协议的合规证明一旦被买家律师列进 requisition，你能回旋的空间就只剩第 10 条列出的那几个动作，而且要在合同定下的时间表里完成。

工程没做完，或函一时拿不到：卖家可能有哪些路

下面几条都是条件句，法条没有替你做决定，具体怎么走要请律师按个案判断。

一、先确认是否已有保证金。第 10(b) 条本身接受「已缴保证金确保遵守和完工」。如果协议里的工程尚未完工、但保证金已经缴了，向市政查询能否出具说明这一点的函，可能就足以回应买家律师。

二、确实未遵守时的安排。如果协议义务没有履行、也没有保证金，卖家是否可以用书面承诺（undertaking）、从售价中暂扣一笔款（holdback）或交第三方托管来解决，Form 100 和 Planning Act 都没有规定，这是买卖双方律师之间的谈判事项，可能谈得成，也可能谈不成。

三、在合同里事先写明。第 10 条开头有一句「except as otherwise specifically provided in this Agreement」（本协议另有具体约定的除外）。如果你已经知道某份协议的现状，是否可以在合同里对它作出具体约定、由买家在签约时接受，涉及条款怎么写和对价格的影响，属于要律师起草的内容。

四、产权保险。第 10 条把为买家及其贷款方取得产权保险列为卖家可采取的动作之一；某一项具体异议能不能这样处理，条文没有写，取决于保险方。

卖家行动清单：按时间顺序做

把查产权这件事从成交前挪到挂牌前，下面按三个时点排：