把商铺或工业单元租给只做外卖的「幽灵厨房」：分区用途、食品场所检查与租约先核什么

租客说不要座位、只要一间厨房，听上去最省事；可「不设座位」在分区、牌照、卫生三套规则里各有各的后果。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
一份商铺意向书上，用途一栏写着 commercial kitchen, delivery only。对方补了一句：我们不要前厅、不要座位，顾客根本不进门，骑手在后门取餐就走。
房东听到这里，也许会松一口气——没有堂食，就没有客流、没有桌椅损耗，好像比租给一家餐馆简单。我想请你在这一刻慢下来：「不设座位」这几个字，在多伦多的分区定义里会把这间厨房换成另一个用途名称；在市政牌照里对应另一类牌照；在省卫生法里则完全不影响它是不是一个「食品场所」。牌照和卫生两套规则直接管的是租客，分区则跟着单元走；可不管哪一层过不去，空着的、要复原的，是你的单元。

第一层：在分区里，「不设座位」换了一个用途名称

根据多伦多 Zoning By-law 569-2013（Chapter 800 定义章，2026 年合并版），和餐饮相关的用途有几条不同的定义，区分标准是顾客在哪里吃、怎么吃，而不是厨房有多大。

569-2013 的两条定义，差在哪里

还有第三种可能：它会不会被看成 manufacturing use

同一章第 (460) 项把 Manufacturing Use 定义为把场所用于 fabricating, processing, assembling, packaging, producing or making goods or commodities，定义文字里没有出现 food 字样。

这就留下一个法条没有直接回答的问题：如果租客不是现做现卖，而是在你的工业单元里为几个品牌批量预制、分装，再运到别处出售，它更像 take-out eating establishment，还是更像 manufacturing use？定义本身没有给答案，取决于实际怎么运营。

对房东来说，这个区别不是学术问题：同一个单元可能允许其中一种用途、不允许另一种。我在这里不列哪些 zone 允许哪种用途——那要按单元地址查分区图和该 zone 的许可用途表，再向市政分区审查部门书面确认。把租客的运营方案（出餐方式、是否为多个品牌、是否有零售取餐窗口）一起交上去，比只报一个用途名称更有意义。

第二层：市政牌照，持牌人是经营者

Toronto Municipal Code Chapter 545 由 By-law 492-2024（2024-05-23 修订注记，2025-01-01 生效）加入了 take-out or retail food establishment 这个定义，分两种情形：A 是准备食物饮料、专供场外食用的场所；B 是向顾客提供专供场外食用的预包装食品的场所（这项服务对业务无足轻重的除外）。

§545-2 列出必须领牌照的业务，第 (72) 项是 eating or drinking establishment，第 (74) 项是 take-out or retail food establishment，两类并列。条文的主语是「every person who operates」——领牌照的是经营者，不是业主。

和这类牌照直接相关的还有两条：§545-554 规定 Municipal Licensing and Standards Division 可以把申请或续牌转给 Medical Officer of Health，并在决定发牌、拒牌或附加条件时考虑其报告；§545-555 要求准备或供应食物的 take-out or retail food establishment，在任何人要求时立即出示与当前食品安全检查通知相关的检查报告。牌照费金额我没有核到一手数字，这里不写。

第三层：卫生法不看你叫什么，只看你在做食物

Health Protection and Promotion Act 对 food premise 的定义，是制造、加工、准备、储存、处理、展示、分销、运输、出售或供售食物的场所（私人住宅里实际用作居所的房间除外）。也就是说，分区里它叫 take-out 还是 manufacturing，在卫生法下它都是食品场所。

HPPA s.16(1) 要求经营食品场所的人按规例维护和经营；s.16(2) 要求打算开始经营食品场所的人，向场所所在卫生单位的 medical officer of health 发出意向通知。按 O. Reg. 493/17 s.5，这份通知要写明通知人的姓名、联系方式和场所地址。

493/17 里有几条会直接落到单元的硬件上，这是房东要留意的地方：

• s.7(3)：场所要有足够的饮用水供应；在加工、准备、制造食物和清洗器具的区域要有带压冷热水；要有数量足够、便于取用的洗手站；要有足够的冷藏空间。
• s.7(1)(c)、(d)：准备食物、清洗器具、设洗涤和厕所设施的房间，地面要紧密、平滑、不吸水；墙面和天花要易于清洁。
• s.6：经营者要按检查员的要求张贴检查结果。

这些设施谁来装、装成什么样、退租时拆不拆，法规没有替你们分配，要在租约里写。

一条容易被忽略的：卫生部门的费用可以追到业主

HPPA s.15(1) 规定，board of health 就某处物业上的 health hazard 所支出的费用，可以向该物业的 owner 或 occupier、或两者一起，通过诉讼追讨。s.15(2) 和 s.15(3) 另给了一条路：向业主或占用人发出付款要求后 60 天内未付，可以把金额转给物业所在市政的 clerk，记入 collector’s roll，像地产税一样征收。

同一条也写了业主与占用人之间怎么算账：s.15(4) 是这笔费用在双方之间本应由业主承担时，占用人可以向业主追回或从应付业主的款项里扣除；s.15(5) 是本应由占用人承担时，业主可以向占用人追回或加到占用人应付的款项上。

「在双方之间由谁承担」，条文没有说怎么判断。如果租约对卫生整改、油脂和废弃物处理、虫害防治写得含糊，这一层就会变成争议。具体怎么写，请律师按你的单元和租客的运营方案起草。

签约前后，房东手上的清单

按「谁的义务、在你的单元上会留下什么」来分组：