出租屋发霉，是房东该修还是租客造成的？安省租约里的霉菌责任怎么分

安省的租务法和多伦多物业标准里都找不到「霉」字。责任不看霉长在哪，看让它长起来的水是从哪里来的。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。
出租屋发霉的纠纷，不妨从这样一张照片说起：卧室外墙的墙角，或者衣柜背后，一片灰黑色的斑点。房东看到照片，第一句话是「你平时不开窗吧」；租客的第一句话是「这面墙肯定漏水」。两个人都在回答「霉是谁的错」。
可在安省，这个问题问错了方向。霉是结果，不是原因。法条管的是原因：水是从屋顶、墙缝、地基进来的，还是屋里洗澡做饭的湿气一直没排出去。把水源找对了，责任就分得清；水源没找，双方各说各的，最后谁都说服不了谁。

先拆一个误会：法条里没有「霉」这个字

一种说法是安省有一条「出租屋发霉由房东处理」的规定；另一种说法反过来，「霉是生活习惯问题，租客自己负责」。两种说法都找不到条文支持。
安省《Residential Tenancies Act, 2006》（RTA）全文没有出现 mould 或 mold；多伦多市政法典 Chapter 629（Property Standards，物业标准）也没有。Ch.629 里离它最近的一个词是 moisture（湿气）。
这意味着发霉没有专门的条文可以套，只能拆开来，放回三类一般条款里看：房东的维修义务、租客的清洁与损坏责任、市政物业标准。每一类管的都不是「霉」，而是霉背后的那个原因。

房东这一边：让水进不来，让湿气排得出去

房东的义务写在 RTA s.20(1)：房东负责提供并维持住宅楼及其中的出租单元处于良好维修状态、适合居住，并遵守健康、安全、住房和维护标准。s.20(2) 还补了一句：即使租客签约前就知道房子有失修或不符合标准的地方，s.20(1) 照样适用。也就是说，「你看房时就看到墙角有印子」不能拿来免除房东的维修责任。
s.20(1) 要求房东遵守的维护标准里，多伦多市政这一层就是 Ch.629（RTA s.224(1) 把省级标准留给没有市政物业标准条例等情形）。和霉有关的几条：

• §629-16 A(3)：建筑的每一部分都要保持良好维修，以防止会造成损坏、腐烂或劣化的湿气进入。
• §629-20：屋顶要 weather-tight、不漏水（A）；檐槽、落水管要不漏、不堵、保持良好（D）。
• §629-39 A：建筑各处要有足够的通风，通风系统要定期清洁、保持良好维修和正常运转。
• §629-27 A：墙面和天花板要保持干净，不能有破洞、裂缝和受损、劣化的表面材料。

再加上 §629-5 A 要求业主按标准维修、维护并保持物业清洁，§629-4 A 规定不符合本章标准的物业不得出租或供人居住。换句话说，漏水、渗水、返潮、排风扇坏了不修，这些都是房东一侧的问题，跟霉最后长在谁的衣柜后面无关。

租客这一边：清洁是本分，过失造成的损坏要负责

RTA 给租客的责任只有两条，都很短。
s.33：租客负责出租单元的普通清洁，除非租约约定由房东清洁。多伦多 Ch.629 §629-6 也要求占用人保持物业清洁卫生（A），并配合房东达到本章的要求（E）。
s.34：租客、同住的人或租客允许进入楼内的人，因故意或过失造成出租单元或楼宇的 undue damage，由租客负责修复。
这里有两个门槛，都要满足：损坏要达到 undue 的程度，而且来自故意或过失的行为。法条没有直接写「长期不开排风扇算不算过失」「墙角的霉算不算 undue damage」——这需要 LTB 按个案事实判断。
如果房东认为构成了，RTA 给了两条路：s.62 可以发终止通知，终止日不得早于通知送达后第 20 天，并要求租客在 7 天内修复或支付合理修复费用，租客 7 天内照办或作出房东满意的安排，通知即作废；s.89 可以向 LTB 申请，要求租客支付合理的修复费用，租客已搬走的，要在搬离后一年内提出。

按水从哪来分：两边各自可能落到的情形（推断）

走到 LTB 之前，四个容易被忽略的程序点

一、有没有提前通知，会影响结果。租客可以按 RTA s.29(1) 第 1 项，申请 LTB 认定房东违反 s.20(1)（对应表格是 T6，Tenant Application about Maintenance）。s.30(1) 列出的救济包括减租、命令房东在指定期限内维修、支付租客受损财物和合理的自付费用，乃至终止租约。但 s.30(2) 要求 LTB 在决定救济时，考虑租客申请前有没有把问题告诉房东。根据 LTB（2018）的第 5 号解释指引，没通知不等于申请一定被驳回，但会影响救济，除非房东本来就知道这个问题。
二、时限是一年。s.29(2) 规定，这类申请不得在被指控的行为发生满 一年之后提出。
三、房东进屋查看和维修，有法定程序。s.27(1) 允许房东为维修、或为检查单元是否符合 s.20(1) 的标准而进屋，前提是至少提前 24 小时书面通知，并写明理由、日期和上午 8 点到晚上 8 点之间的时间（s.27(3)）；紧急情况可以不经书面通知进入（s.26(1)）。同一份指引也提到，租客不合理地拒绝房东进屋查看或维修，可能因此得不到减租或其他救济。
四、租约条款转嫁不了维修义务。RTA s.4(1) 规定，租约中与本法不一致的条款无效。上面那份指引也说明，立法用意是不让房东用约定把维修义务转给租客。

在多伦多，还有市政这条线

LTB 是 RTA 的路，市政执法是另一条路，两条可以并行。
多伦多市府的出租住房标准页面说明：Property Standards Bylaw 适用于多伦多所有物业，租客应先以书面方式向房东提出维修要求，在合理时间内没解决，可以联系 311，由市府调查。
同一页面还说明，RentSafeTO 项目只适用于 3 层及以上、10 个单元及以上的出租公寓楼；公寓（condo）、镇屋、私人住宅里的地下室或主层单元不在这个项目里，但仍受 Property Standards Bylaw 约束。
需要说清一点：市府的出租住房标准页面没有专门提到「霉」。311 管的是 Ch.629 的标准有没有被违反，比如漏水、通风、墙面受损，这和前面「按水源分」的思路是同一套。

发现霉斑之后，按时间顺序做这几件事

下面的顺序房东和租客都适用，差别只在于谁去做哪一步。