多年没给老租客涨租，现在能一次补回来吗？安省 RTA 允许什么、不允许什么
没用掉的涨幅不会存进账户。看清这一点，再看法律留给房东的几条正路，以及哪几条路一走就是违法。
老租客的房租好几年没动，房东今年能不能把这几年没涨的部分一次补上？
不能。很多房东以为没用的涨幅会「攒着」，其实 Residential Tenancies Act 里找不到任何允许补涨的条文：s.120(1) 规定租约期内每次加租都不得超过 guideline，而 guideline 是按每个日历年单独确定、法定上限 2.5%（s.120(2)）。真正能超出 guideline 的只有法条点名的几条路，比如双方签协议（s.121，上限是 guideline 再加前一合法租金的 3%）或向 LTB 申请（s.126）。
来源：Residential Tenancies Act, 2006 s.120、s.121、s.126（Ontario e-Laws 现行合并文本，2026 年核对）
我是 Arthur Zhao。
常见的一幕是这样的：年初整理去年的出租收入准备报税，房东翻到那一行租金，才意识到这个数字已经好几年没变过。当初觉得租客稳定、按时交租，不好意思开口；疫情那年又不让涨；之后一忙就忘了。现在一算，和同一栋楼新挂出来的租金差了一大截，第一个念头往往是：把这几年欠我的涨幅一次补回来。
这个念头可以理解，但在安省的租赁法里，它对应的是一条走不通的路。下面先讲为什么走不通，再讲哪几条路是合法的，最后讲哪几种做法会让你从「吃了点亏」变成「被告」。
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为什么补不回来：guideline 是按年算的，不是按账户攒的
RTA s.120(1) 的原文是：在租约期内，房东不得把租金上调超过 guideline，除非依照 s.126、s.127，或依照 s.121、s.123 的协议。
关键在 guideline 本身怎么来。s.120(2) 写明，部长为每个日历年确定一次 guideline，依据是安省消费者物价指数的变动，并且不得超过 2.5%；s.120(3) 要求在前一年 8 月 31 日之前在 Ontario Gazette 公布。每一年的数字只管那一年。
翻遍整部 RTA，找不到任何一条说「前几年没用的涨幅可以结转、累积到以后使用」。所以涨幅不能攒：哪一年没涨，那一年的额度就过去了。法律只允许你在每次加租时，按当时适用的 guideline 来涨。
还有一个容易被忘记的例子：s.120(3.1) 把 2021 年的 guideline 直接定为 0%。那一年即使你想涨，也没有额度可用，之后同样不会补给你。
今年能做的：按规矩做一次正常加租
补不了过去，但从今年起可以恢复正常节奏。一次合法的常规加租有严格的先后顺序：
确认距上次加租已满 12 个月
至少提前 90 天，用 LTB 表格书面通知
N1（Notice of Rent Increase）。口头说、发微信、在租约续签时顺手改个数字，都不符合要求。⚠️没发通知的加租是无效的。RTA s.116(4)：房东没有按要求发出加租通知，加租无效，必须重新发通知后才能收取。
新租金不超过当年 guideline
想涨得比 guideline 多：两条法定通道对比
两类不存在「补涨」问题的情形
第一类：换了新租客。s.113 规定，新租约下新租客第一个租期的合法租金，就是首次向该租客收取的租金。也就是说，旧租客自行搬走后，新租金由你和新租客重新约定，不受旧租金和 guideline 约束（坊间俗称 vacancy decontrol，这不是法条用语）。注意前提是旧租客自己决定离开，这一点下一节会讲。
第二类：2018 年 11 月 15 日之后才首次作住宅使用的单位。按 s.6.1(2)，如果单位所在的建筑在 2018 年 11 月 15 日当日或之前没有任何部分作住宅使用（或单位完全位于此后才加建、同样未曾住人的扩建部分），s.120、s.121、s.126 等条文对它不适用，也就没有 guideline 上限，自然谈不上补涨。
独立屋、半独立屋、镇屋里的单位另有一套条件（s.6.1(3)），须全部满足：①该房屋在 2018 年 11 月 15 日当日或之前任何时候都最多只有两个住宅单位；②该单位有独立的厨房和卫生间、有出入口，每个出入口的门能从内部锁上，至少一扇门能从外面上锁；③它是在 2018 年 11 月 15 日之后才成为这样的住宅单位；④首次作为住宅单位入住时，业主（或业主之一）住在同一栋房子的另一个单位里，或者该单位所在位置此前是未完工空间。
另有一个例外：如果租约是在 2018 年 11 月 15 日当日或之前签订的，这份租约不享受上述豁免（s.6.1(4)）。
即使属于豁免单位，90 天书面通知（s.116）和 12 个月间隔（s.119）仍然适用——s.6.1 的排除清单里没有这两条。
💡 我个人的判断是：老租客的低租金，是你过去几年自己做出的定价选择，不是租客欠你的一笔债。法律不会帮你追，所以与其琢磨怎么「补」，不如把今年当作新起点：每年满 12 个月就照常发 N1，按当年 guideline 涨。对一位稳定交租、爱护房子的租客来说，这样的节奏往往比空置、换人、打官司的成本低得多。真正要算的账，是你继续持有这套出租房的整体回报，而不是过去少收了多少。
红线：别用施压或「收房自住」逼老租客走
既然换新租客可以重新定价，有些房东会想办法让老租客「自己走」。这条路的法律风险比少收租金大得多：
骚扰本身就违法。s.23：房东不得骚扰、阻挠、胁迫、威胁或干扰租客。租客可以依 s.29(1) 第 4 项向 LTB 申请认定房东有这类行为（LTB 的 T2 表，Application about Tenant Rights），时限是行为发生后一年内（s.29(2)）。
明知骚扰还构成 RTA 下的罪行。s.235(1)：房东或其代理人明知而骚扰租客、干扰其合理享用，属于犯罪；s.238 规定个人最高罚款 $100,000，公司最高 $500,000。
逼签的加租协议无效。s.124：s.121 协议如果是在胁迫下，或因房东的虚假、不完整、误导性陈述而签订的，无效。
N12 只能出于真实自用。s.48(1) 要求房东善意（in good faith）需要收回单位，供本人或法定家庭成员居住至少一年。把 N12 当作涨租的手段，与这一要求正面冲突。
反过来也一样：一年之后，租金就「定」了
s.136(2) 规定，加租在首次收取之日起一年内没有人提出申请质疑其合法性，就视为合法。对房东来说，这条规则说明的是同一件事的另一面：租金的合法性会在一年后被「定下来」，法律关心的是每一次加租本身是否合规，而不是过去几年该涨多少。所以过去少收的，没有任何条文回头帮你补；而今年的加租，也别抱着「先涨了再说、一年后就安全」的心态——s.116(4) 规定，没有按要求发通知的加租本身无效，必须重新发通知才能收取。
发加租通知前的自查清单
按风险从高到低排，越靠前的项目越不能出错：
- ☐不要在一次通知里把几年没涨的幅度叠加起来
- ☐不要用断服务、频繁进屋、言语施压等方式逼租客搬走
- ☐不要在没有真实自住计划时发 N12
- ☐查清单位首次作住宅使用的时间，判断是否适用 s.6.1 豁免
- ☐核对上一次加租（或租客入住）的日期，确认已满 12 个月
- ☐到安省政府官方页面核对当年 guideline，不凭记忆写数字
- ☐用 LTB 的 N1 表，至少提前 90 天送达，并保留送达记录
- ☐如果计划翻新或加服务，考虑与租客谈 N10 协议，并告知其 5 天取消权
- ☐把每年加租的日期和金额记进出租台账，避免再出现多年空档
房东说「给你换新厨房，房租每月多加一点」：租客签字同意的加租，安省法律封顶多少、签了还能不能反悔 →2026 安省租金涨幅上限与超额加租（AGI）全解 →房东涨租程序不合规，租客照交满一年就「合法」了？安省 RTA 的一年视为合法规则，与多交租金怎么追 →第一次租房完全指南 →
常见问题 FAQ
房租五年没涨了，今年能一次涨到市场价吗？
不能。RTA s.120(1) 规定租约期内每次加租不得超过 guideline，而 guideline 按日历年确定、上限 2.5%（s.120(2)），法条里没有把往年未用涨幅结转的机制。今年最多按当年 guideline 涨一次。
租客愿意多涨一点，我们私下签个协议可以吗？
可以签，但必须符合 RTA s.121：房东要以指定的资本支出或新增服务作交换，涨幅不超过 guideline 加前一合法租金的 3%，并使用 LTB 的 N10 表。租客签字后 5 天内可以书面取消。
我的出租单位是 2019 年后才第一次住人的，加租受 guideline 限制吗？
如果符合 RTA s.6.1 的条件，guideline 上限不适用，也就不存在补涨问题。但 s.116 的 90 天书面通知和 s.119 的 12 个月间隔仍然适用；独立屋里的地下室等单位要逐项核对 s.6.1(3) 的条件。
忘了提前 90 天通知就直接涨了租，会怎样？
RTA s.116(4) 规定，没有按要求通知的加租无效，房东必须重新发通知才能收取。至少提前 90 天、使用 LTB 批准的表格（N1）书面通知，是常规加租的硬性要求。
想让老租客搬走好重新定租金，发 N12 说自己要住可以吗？
如果并非真的自住，不可以。RTA s.48(1) 要求房东善意需要单位、自住至少一年；用施压逼走租客则违反 s.23，租客可在一年内向 LTB 申请（T2），明知骚扰还可能构成 s.235 的罪行，个人最高罚款 $100,000。
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