房东涨租程序不合规，租客照交满一年就「合法」了？安省 RTA 的一年视为合法规则，与多交租金怎么追

没给 90 天 N1、涨幅超指导线、不满 12 个月就涨——这些毛病不会永远挂在那里。安省租房法给它们设了一个从「第一次收钱那天」开始走的时钟。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。

设想一位租客收到了房东今年正式的 N1 涨租通知，为了核对新租金，他翻出过去两年的银行转账记录——这才发现，去年那次每月多出来的钱，当时只是房东发来的一条短信，没有任何表格，也没有提前三个月。他的第一反应是：那次涨租是不是不算数？多交的钱能不能要回来？

答案取决于一个他可能从没留意过的日期：涨后的租金第一次被收走的那天。安省 Residential Tenancies Act（RTA）对涨租程序管得很严，但它也给这些瑕疵设了期限——过了期限，不合规的涨幅在法律上会被当作合法租金看待。下面按条文原话拆开：哪几种不合规、一年时钟怎么走、没给通知的涨租有什么专门规定、多交的钱用哪张表追、哪些单位虽然不受指导线限制却照样要守 90 天通知。

先分清是哪一种「不合规」

RTA 对住宅涨租设了三道关，各管一件事：

• 通知（s.116）：涨租前须给租客至少 90 天书面通知（s.116(1)），通知须用 Board 批准的表格、写明新租金（s.116(3)）——LTB 的这张表格就是 N1。即使是 Board 批准的超指导线涨租，也要先给通知（s.116(2)）。
• 间隔（s.119）：距上次涨租或首次出租给该租客，须至少满 12 个月（s.119(1)）。
• 幅度（s.120）：租期内涨幅不得超过当年的指导线（guideline），除非有 s.126/127 的命令或 s.121/123 的协议（s.120(1)）。指导线按安省 CPI 计算，上限 2.5%（s.120(2)）；2021 年的指导线由法条直接定为 0%（s.120(3.1)）。

三道关之外还有一条总规则：房东收取的租金不得高于本 Part 允许的合法租金（s.111(1)）。一次涨租可能同时撞上不止一道关，后面讲的时钟规则对它们并不完全一样，所以先认清是哪一道。

s.136：「一年视为合法」的原文

这条规则只有三款，原文值得逐字看：

• s.136(1)：一年或更早以前收取的租金，视为合法租金，除非在该金额首次收取之日起一年内已经提出申请，且该申请争议了所收租金的合法性。
• s.136(2)：涨租视为合法，除非在该涨幅首次收取之日起一年内已经提出申请，且该申请争议了涨租的合法性。
• s.136(3)：本条不剥夺租客按 s.122 在该条时限内申请救济的权利。

读这条有两个要点。第一，起算点是「首次收取之日」，不是房东发通知那天，也不是租客发现问题那天。第二，挡住「视为合法」的条件不是租客心里有异议、也不是发邮件抗议，而是在这一年内提出了申请、且申请里争议了合法性。

没给 90 天 N1 的涨租：s.116(4) 与 s.135.1

没给通知这一种，RTA 写得比其他两种更重：s.116(4) 规定，房东没有按本条给通知的涨租是 void（无效），房东必须重新给通知才能涨。

但紧挨着 s.136 之前，还有一条 2020 年 7 月 21 日生效的 s.135.1，标题就是「Rent increase deemed not void」：

• s.135.1(1)：原本依 s.116(4) 会 void 的涨租，如果租客每个租期都已支付涨后的租金、持续至少 12 个连续月，视为不 void。
• s.135.1(2)：如果租客在涨幅首次收取之日起一年内，已经提出争议该涨租效力的申请，(1) 款不适用。
• s.135.1(3)：(1) 款适用时，视为已遵守 s.116。
• s.135.1(4)：本条不限制 s.136 的适用。
• s.135.1(5)：涨幅即使在该修正案御准前就已开始收取，本条同样适用，前提是 Board 当时尚未对该涨租效力作出最终决定。

换句话说，「void 的涨租过一段时间后怎么处理」，条文已经正面写了，条件是租客每期照交满 12 个连续月、且一年内没有提出争议效力的申请。

多交的钱怎么追：T1 与 s.135(4) 的一年时限

租客或前租客可以向 Board 申请命令房东（或管理员、代理）返还违反 RTA 收取或保留的款项（s.135(1)）。对应的 LTB 表格是 T1（Tenant Application for a Rebate of Money the Landlord Owes），勾选 Reason 1「My landlord charged me an illegal rent, which I have paid」。

时限有两层，说的是同一件事：

• 法条：s.135(4) 规定，申请在房东违法收取或保留款项之后超过一年才提出的，Board 不作命令。
• LTB 表格说明：Reason 1 适用于认为房东「in the last 12 months」收取了高于法律允许的租金；租客须提供过去 12 个月的租金史，且只能就过去 12 个月内支付的违法款项申请。

另外，根据 LTB（2026）的 T1 填表说明，LTB 就一份申请最多可命令 $50,000；一旦 LTB 就申请下令，超出部分的请求权即告消灭，金额更高的应改去法院（对应 RTA s.207(1)–(3)）。

LTB 自己举的例子：$800 涨到 $820.80

根据 LTB（2026）T1 填表说明里的官方算例（人名为 LTB 原文所用）：租客 Timothy Irwin 从 2014 年 12 月 1 日起每月付 $800；房东在 2015 年 1 月 15 日通知他，2015 年 2 月 1 日起涨到 $820.80。他从 2 月交到 11 月。因为他没有收到合规的 90 天通知，且涨幅高于指导线，他认为这段时间应按 $800 收取，于 2015 年 11 月 18 日向 LTB 提出申请。

这个例子里有两个细节值得注意：一是同一次涨租同时带着「没有 90 天通知」和「超指导线」两个毛病；二是租客申请时，涨后金额从 2 月起收取，还在一年之内。LTB 的说明把它当作在 12 个月窗口内申请的标准示范——它展示的是窗口内怎么算，而不是窗口外会怎样。

不受指导线限制的单位，哪些规则仍然管它

哪些单位落在 s.6.1 的豁免里

s.6.1 自 2018 年 12 月 6 日起生效，豁免指导线的单位分两类：

• s.6.1(2)：所在建筑（或 mobile home park、land lease community）在 2018 年 11 月 15 日或之前没有任何部分作住宅用途；或单位完全位于加建部分、且加建部分在该日或之前未作住宅用途。
• s.6.1(3)：独立屋、半独立屋或联排屋内，2018 年 11 月 15 日之后才成为独立住宅单位的出租单位，且须同时满足：该房屋在该日或之前不超过两个住宅单位；单位有自己的浴室和厨房、有入口、门可从内锁上且至少一扇门可从外上锁；首次作此用途时业主住在同屋另一单位，或该单位由原本未完工的空间改建而成。

两点限制：租约在 2018 年 11 月 15 日或之前签订的那段租期不享受豁免（s.6.1(4)），但之后的新租期不受此限（s.6.1(5)）；在 Board 的申请中，证明豁免成立的责任在房东（s.6.1(6)）。

两条容易混进来的线

• s.122 的两年：s.136(3) 专门保留的 s.122，管的是 s.121 协议涨租（房东为换取约定的资本支出或新增服务而与租客协议的涨租）中房东没有兑现的情形，申请时限是涨租生效后两年（s.122(2)）。它和本文的程序不合规涨租是两条不同的轨道。
• s.234(x) 的罪行：收取超过本法允许的租金，在 RTA s.234 下本身构成 offence。这是省级罪行的追诉线，和租客向 LTB 申请退款是两回事，一条不替代另一条。