把出租房直接卖给现在的租客：成交那天租约怎么结束，最后一个月押金怎么算

买家就住在房子里，看起来是最省事的一笔交易。但租约、押金、佣金、退税这四件事，没有一件会因为「买家是租客」而自动办好。

我是 Arthur Zhao。

房东决定卖出租房，通知租客要安排看房，结果租客回了一句：「这房子我们住惯了，能不能卖给我们？」

很多房东听到这句话是松了一口气：不用清空房子、不用跟租客协调看房时间。交易本身确实会顺很多，但「顺」不等于「自动」。买卖合同和租约是两份合同，买卖成交只处理了前一份。

这篇从房东卖方的角度，把这类交易里最容易被一句「都是自己人」带过去的四件事拆开：租约在法律上怎么结束、押金和这个月的租金怎么算、你签过的挂牌合同会不会因此要付佣金、以及租客那边能不能照样申请首次购房退税。

「他买了，租约自然就没了」这句话靠不住

RTA s.37(1) 只有一句话：A tenancy may be terminated only in accordance with this Act. 租约只能按这部法结束。RTA 里找不到一条说「租客成为业主后租约自动终止」。普通法上有没有别的理论可以推出这个结果，不是这篇要讨论的，也不建议你的交易建立在这种推论上。

这部法本身给了一条很直接的路：s.37(3) 规定，房东和租客已经约定终止租约的，无须发终止通知。也就是说，双方坐下来书面写清楚「租约在哪一天结束」，就是法律认可的方式。LTB 为此准备的表格是 N11（Agreement to End the Tenancy）。

这里顺带澄清一个常被引用的限制：s.37(5) 说终止协议无效，但它针对的是签租约当时、或作为签租约条件而签的终止协议。你现在因为卖房而和租客商量终止，不是这种情况。

终止日要和成交日对上

Form 100 第 2 条写着：成交时应向买方交付空置占有（vacant possession），除非合同另有约定。普通买家要求空房，是因为他要搬进来；租客买家本来就住在里面，「空置」这件事在实务上自然成立，但租约在法律上还在，这是两回事。

常见的做法是两份文件同时动：买卖合同里加一条，写明现有租约在成交日由双方协议终止；同时签一份 N11，终止日对准成交日。这是做法建议，不是法条要求，具体措辞请交给双方律师。

我之所以强调日期要对上，是因为两份文件各管各的。我的理解是：N11 一旦签下，终止日到了就生效，它不会因为买卖合同没成交而自动作废。成交如果延期或告吹，租约在那天也照样结束，租客要么搬走、要么得重新签租约。所以终止协议的生效条件怎么写、要不要和成交挂钩，是签字前要问律师的第一个问题。

末月押金：普通退租和租客买下，算法有什么不同

押金为什么容易算重或算漏

问题通常出在月中成交。根据 Residential Tenancies Act（2006）s.106(10)，押金要用来抵最后一期租金，而 s.106(2) 又把押金上限定为一期租金（月租即一个月）。假设租约约定每月 1 号交租，租客 1 号照常交了当月租金，房东手里同时还握着入住时收的那份押金。按 s.106(10)，押金本来就该抵「终止前的最后一个租期」；而按 Form 100 第 18 条，租金要算到成交日为止，成交日起归买方。

所以房东在这一个月里可能同时拿着两笔属于同一期的钱：押金和当月租金。哪一笔用来抵哪一段、多出来的怎么记入买方名下，是调整表要处理的问题。Form 100 第 18 条没有专门讲押金的句子，它只列了 rents、按揭利息、地税、未计量的水电燃料等项目，所以押金和利息这两项要你主动告诉律师，不要指望表格替你想到。

另外，如果你之前漏付过押金利息，s.106(9) 允许租客从之后的租金里直接扣。成交前把付息记录翻出来对一遍，比在调整表上临时争论省事得多。

挂牌期内卖给租客，佣金照样要付吗

如果你已经和经纪签了 OREA Form 200 挂牌合同，再决定卖给租客，就要回头看第 2 条。它的原文是：卖方同意为挂牌期内取得的、卖方可接受的、from any source whatsoever 的有效购买要约支付佣金。

「任何来源」的意思，就是不区分买家是经纪找来的、你自己认识的，还是本来就住在房子里的租客。按标准表格的文字，挂牌期内租客出价、你接受了，佣金照付。同一条里的 holdover 条款也是这个写法：挂牌期满后若干天内，与在挂牌期内经任何来源（同样是 from any source whatsoever）被介绍到这套房子、或在挂牌期内看过这套房子的人达成的协议，仍按约定付佣金。

如果你在挂牌之前就知道租客可能想买，正确的时机是签挂牌合同时把这位租客书面列为例外。这是谈判和合同起草的问题，不是法律给你的权利；挂牌合同签完之后再提，就要看经纪是否同意修改。

租客那边：首次购房退税只看这几个条件

站在卖方的角度，你不必替买家申请退税，但租客常常会问，答错了也影响你们之间的信任。

安省 Land Transfer Tax Act s.9.2 的首次购房退税，看的是买家本人：年满 18 岁；对于 2016 年 11 月 14 日之后签约、2017 年起成交的交易，须是加拿大公民或永久居民；从未在世界任何地方拥有过合格住宅，配偶在婚姻存续期间也没有。根据 Land Transfer Tax Act s.9.2(2.1)(b)（2016 年修订，2016, c. 37），退税上限是 $4,000（适用于 2017 年 1 月 1 日起成交的交易）。

另有两个时间点：须在成交后 9 个月内把这套房作为主要住所入住（s.9.2(2)(b)），申请期限是成交后 18 个月（s.9.2(5)）。

这张条件清单里没有任何一项与「之前是不是在这里租住」有关。租客买下自己正在住的房子，资格判断和其他首次买家完全一样。入住这一条对他来说也几乎没有难度，因为他本来就住在里面。如果房子在多伦多市内，市级土地转让税另有一套规则，本文不展开。

卖给租客之前，房东这一侧要做的事

按交易推进的先后排：